2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》經(jīng)典試題(3)

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1.下列難以采用收益法估價(jià)的房地產(chǎn)有(　)。

A.學(xué)校

B.公園

C.政府大樓

D.商店

E.游樂(lè)場(chǎng)

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是收益法適用的估價(jià)對(duì)象。收益法一般不適用于行政大樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)估價(jià)。參見(jiàn)教材P215。

2.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于(　)。

A.未來(lái)凈收益的大小

B.未來(lái)凈收益的分類(lèi)

C.已經(jīng)獲得凈收益的大小

D.目前總收益的大小

E.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是收益法的理論依據(jù)。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小、獲取凈收益期限的長(zhǎng)短、獲取凈收益的可靠程度。參見(jiàn)教材P215。

3.收益法中計(jì)算凈收益時(shí)，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有(　)。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產(chǎn)折舊額

C.重置提撥款

D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

E.所得稅

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來(lái)持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P238。

4.某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米 3 元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括()。

A.電費(fèi) 　　　

B.物業(yè)管理費(fèi)

C.水費(fèi) 　　　

D.供暖費(fèi)

E.房地產(chǎn)稅

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P240。

5.在求取凈收益時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括(　)。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包括房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見(jiàn)教材P238。

6.某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則(　)。

A.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136.73萬(wàn)元

B.該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143.89萬(wàn)元

C.以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5.14

D.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年

E.該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。設(shè)該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為n，令A(yù)-(n-1)b=0,即 28-(n-1)×2=0，n=15。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=143.89

以第一年凈收益為依據(jù)，采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)=收益價(jià)格/年凈收益=143.89/28=5.14。

如果不記得公式，最簡(jiǎn)單的辦法：28、26、24、22、20、18、16、14、12、10、8、6、4、2、0，到第15年的時(shí)候，沒(méi)有收益了，所以合理經(jīng)營(yíng)年限就是15年。15年的收益價(jià)格=143.89。參見(jiàn)教材P224。

7.下列有關(guān)收益法測(cè)算的描述，正確的有(　)。

A.無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益

B.無(wú)形收益難以貨幣化，無(wú)法通過(guò)選取較低的報(bào)酬率予以考慮

C.實(shí)際收益是實(shí)際獲得的收益，它一般能直接用于估價(jià)

D.客觀收益是指在正常情況下所能獲得的收益

E.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約定的租金

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，無(wú)形收益難以貨幣化，但可通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮;選項(xiàng)C錯(cuò)誤，實(shí)際收益一般不能直接用于估價(jià)。參見(jiàn)教材P242。

8.就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出(　)。

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.最可能的估計(jì)值

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題。預(yù)測(cè)凈收益時(shí)存在樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì);如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值。題中選項(xiàng)CD的說(shuō)法，過(guò)高或過(guò)低，這種說(shuō)法本身就是錯(cuò)誤的。參見(jiàn)教材P244。

9.下列有關(guān)報(bào)酬率的求取方法，描述正確的是(　)。

A.在V=A/Y的情況下，報(bào)酬率通過(guò)Y=A/V來(lái)求取，此為市場(chǎng)提取法

B.為了避免偶然性，市場(chǎng)提取法中應(yīng)盡量搜集較多的可比實(shí)例，求其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)

C.累加法中，報(bào)酬率的求取要加上投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

D.在收益法估價(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益

E.市場(chǎng)提取法中，對(duì)求出的報(bào)酬率應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在累加法中，報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率。參見(jiàn)教材P250。