2019年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題(14)

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單項(xiàng)選擇題

1.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入600萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　)萬元。

A.245　　

B.275 　　

C.315　　

D.445

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。600-40-50-65=445。參見教材P237。

2.某公司2年前租與某房地產(chǎn)所有權(quán)人簽訂了租賃合同。租用其中800㎡面積，約定租賃期限為15年，月租金固定不變?yōu)?500元/㎡?，F(xiàn)在市場(chǎng)上相似的寫字樓月租金為1800元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則目前承租人權(quán)益價(jià)值為(　)萬元。

A.2045.77　　

B.2250.34

C.2409.61 　　

D.2190.55

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。V=A/Y[1-1/(1+Y) n ]，其中A=(1800-1500)×800×12=288 萬;

Y=10%;n=15-2=13。V=288/10%[1-1/(1+10%) 13 ]=2045.77 萬元。參見教材P244。

3.某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬元/年，同期的市場(chǎng)凈租金為115萬元/年，報(bào)酬率為10%，該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬元。

A.37.30

B.41.03

C.284.22

D.285.98

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。承租人權(quán)益價(jià)值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%) 3 ]=37.30萬元。參見教材P245。

4.下列關(guān)于報(bào)酬率的求取說法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.報(bào)酬率是投資回報(bào)與投入資本的比率

B.報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的，報(bào)酬率也高，反之就低

C.在實(shí)際估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值

D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要高于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率。(高風(fēng)險(xiǎn)高收益)。參見教材P246～248。

5.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為(　)萬元。

A.5061.44　　

B.5546.94

C.5562.96 　　

D.6772.85

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場(chǎng)提取法。折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%，6000×(1-6%)/1.075 5 +400×0.7/0.075×(1-1.075 -5 )=5061.44。參見教材P248。

6.某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為(　)萬元。

A.313

B.329

C.417

D.446

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)(年金終值系數(shù)的倒數(shù))。V=A/(Y-△a)=20/(6%-7.59%×20%)=446.23。

【解題思路】第一步，題干沒有給出收益期限的數(shù)據(jù)，但是給出了償債基金系數(shù)，因而我們需要利用償債基金系數(shù)，先把收益年限求取出來。

7.59%=6%/[1-1.06 (-n) ]

得n=10

第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格

V=20/6%×(1-1.06 -10 )+1.2V/1.06 10

V=446

參見教材P232。

7.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為(　)萬元。

A.159.56　　

B.168.75

C.169.39　　

D.277.70

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。分兩步求解：

(1)先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益

15.1/1.09+16.3/1.09 2 +15.5/1.09 3 +17.21/1.09 4 =A/9%×(1-1/1.09 4 )

求得A=15.97

(2)再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格= A/9%×(1-1/1.09 35 )=168.74萬元

參見教材P231。

8.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平方米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為(　)。

A.98.80

B.592.81

C.691.61

D.667.22

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。年租金優(yōu)惠=(3.5-3)×365×500=91250 元。還有18年租期，報(bào)酬率為6%。承租人權(quán)益價(jià)值=91250/6%×(1-1/1.06 18 )=98.80萬元。參見教材P218。

9.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　)萬元。

A.245　　

B.275　　

C.315 　　

D.345

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)，抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電供暖費(fèi)40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500-40-50-65=345萬元。參見教材P238。

10.某旅館5年來年均有效毛收入為300萬元，運(yùn)營費(fèi)用為100萬元。去年年底該酒店附近新建一工廠，因噪聲污染將造成該酒店今年有效毛收入減少30萬元，運(yùn)營費(fèi)用減少15萬元，該酒店剩余收益期為20年，假設(shè)降低后的收益水平在剩余收益期內(nèi)保持不變，報(bào)酬率為10%。目前該酒店房地產(chǎn)的價(jià)值減損額為(　)萬元。

A.66.34 　　

B.127.70　　

C.984.20　　

D.1575.01

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。年凈收益減少30-15=15萬元。

價(jià)值減損額=15/10%×[1-1/(1+10%) 20 ]=127.70萬元。參見教材P239。