2019年房地產(chǎn)估價師考試每日一練(3.4)

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1、(理論與方法)某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/m2.假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為(　)萬元。(建筑物報酬率為10%)

A、11.80

B、16.07

C、23.57

D、31.07

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是分解法。無效成本=1500×(4.1-3.6)/0.1×10=7.5(萬元)，收益損失的現(xiàn)值=2.5/10%×(1-1/1.130)=23.57(萬元)，功能過剩折舊=31.07萬元。參見教材P325。

2、(經(jīng)營與管理)編制房地產(chǎn)投資計劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　)。

A、現(xiàn)金流量表

B、利潤表

C、項目總投資估算表

D、資產(chǎn)負(fù)債表

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是輔助報表。可用排除法，基本報表一定是在輔助報表的基礎(chǔ)上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來。參見教材P277。

3、(制度與政策)下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度表述錯誤的是(　)。

A、物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征

B、提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)

C、鼓勵建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

D、鼓勵建設(shè)單位將房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理結(jié)合

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度。物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。參見教材P224。

4、(相關(guān)知識)(　)是為了保證工程項目的順利實施，避免在難以預(yù)料的情況下造成投資不足而預(yù)先安排的一筆費用。

A、預(yù)備費

B、工程建設(shè)其他費

C、固定資產(chǎn)投資

D、總投資

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是設(shè)備及工、器具購置費用的構(gòu)成。預(yù)備費是為了保證工程項目的順利實施，避免在難以預(yù)料的情況下造成投資不足而預(yù)先安排的一筆費用。參見教材P135。