2012年《中級經(jīng)濟(jì)法》合同的擔(dān)保資料(六)

　　(三)抵押權(quán)的效力$lesson$

　　1、抵押權(quán)人對抵押物所生孳息及已存在租賃權(quán)的效力

　　(1)抵押物的占有權(quán)。一般情況下，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的孳息。但是，債務(wù)人不履行到期債務(wù)致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

　　舉例：甲、乙企業(yè)簽訂10萬元的買賣合同，甲企業(yè)以自己空置廠房設(shè)定抵押。債務(wù)人甲企業(yè)到期不能支付貨款，該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，債權(quán)人乙企業(yè)有權(quán)收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。

　　(2)抵押物的收益權(quán)

　　①先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經(jīng)抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人“未告知”承租人財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人“已經(jīng)書面告知”承租人該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔(dān)。

　?、谙瘸鲎夂蟮盅旱?，租賃合同優(yōu)先

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　舉例：甲、乙簽訂房屋租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元，借款期限為6個月，抵押時甲書面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清償債務(wù)，經(jīng)拍賣，房屋轉(zhuǎn)移給丁。根據(jù)規(guī)定，對于先出租后抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期限內(nèi)(2008年12月31日前)對抵押權(quán)的受讓人丁繼續(xù)有效。

　　2、抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

　　提示：抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權(quán)人的同意為條件的。

　　【例題】陳某向賀某借款20萬元，借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔(dān)保并辦理了登記。抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、陳某將該房屋賣給謝某應(yīng)得到賀某的同意

　　B、如陳某經(jīng)賀某同意將該房屋賣給了謝某，則應(yīng)將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務(wù)或者提存

　　C、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無須得到賀某同意

　　D、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為還須得到賀某同意

　　答案：ABC

　　解析：(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，故AB正確;(2)抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外，故C正確;D錯誤。

　　3、抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。

　　4、在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。

　　5、抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的

　　效力及于補(bǔ)償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押

　　權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混

　　合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　(四)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　1、債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在“知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日”起“1年內(nèi)”請求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　2、抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當(dāng)事人沒有約定的，按下列順序清償：①實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;②主債權(quán)的利息;③主債權(quán)。

　　3、抵押權(quán)人“應(yīng)當(dāng)”在“主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)”行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。

　　4、抵押權(quán)的變更

　　抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人“書面同意”，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

　　5、同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人設(shè)定抵押時的清償順序

　　(1)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償。如果當(dāng)事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞M(jìn)行了連續(xù)登記的，以第一次登記的時間為準(zhǔn)確定抵押順序。

　　(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。

　　(3)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

　　(4)順序在先的抵押權(quán)與該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬一人時，該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人可以以其抵押權(quán)對抗順序在后的抵押權(quán)。

　　舉例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50萬元，并以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲又向丙借款50萬元，亦以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲去世，無其他繼承人，亦無其他財(cái)產(chǎn)，房屋經(jīng)評估價值60萬元。在這種情況下，乙、丙的抵押權(quán)如何行使?

　　分析：乙的抵押權(quán)與繼承后產(chǎn)生的所有權(quán)混同，故乙可以主張順序在先的抵押權(quán)，而不主張所有權(quán)。最后乙可以獲得50萬元，而丙則可以獲得10萬元。

　　(5)順序在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償。

　　提示：與其他物權(quán)并存時的清償順序

　　同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。(留置權(quán)>法定登記的抵押權(quán)>質(zhì)權(quán))

　　【例題1】甲向乙借款5萬元，并以一臺機(jī)器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機(jī)器質(zhì)押給丙。丙在占有該機(jī)器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費(fèi)而被丁留置。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、乙優(yōu)先于丙受償

　　B、丙優(yōu)先于丁受償

　　C、丁優(yōu)先于乙受償

　　D、丙優(yōu)先于乙受償

　　答案：AC

　　【例題2】甲向乙借款50萬元。約定以甲的A幢房屋抵押給乙。雙方為此簽訂了抵押合同，擔(dān)在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙，后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列關(guān)于乙行使抵押權(quán)的表述中，正確的是( )。(2009年)

　　A、乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權(quán)

　　B、乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權(quán)

　　C、乙可選擇對甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權(quán)

　　D、乙不能行使抵押權(quán)。因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效

　　答案：B

　　解析：根據(jù)規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。本題中，抵押合同中約定的抵押物為A房屋，登記的為B房屋，因此應(yīng)B房屋為準(zhǔn)行使抵押權(quán)。

　　【例題3】同一財(cái)產(chǎn)向兩人以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得價款應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)擔(dān)保法律制度的規(guī)定清償。下列各項(xiàng)中，不符合《物權(quán)法》規(guī)定的是( )。(2009年)

　　A、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償

　　B、抵押權(quán)已登記且登記順序相同的，按照債權(quán)比例清償

　　C、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償

　　D、抵押權(quán)未登記的，按抵押合同行生效時間的先后順序清償

　　答案：D

　　解析：根據(jù)規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得的價款，抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償，因此選項(xiàng)D的說法是錯誤的。

　　(五)最高額抵押

　　最高額抵押，是指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　1、最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當(dāng)事人另有約定的除外。

　　2、抵押權(quán)人的債權(quán)在下列情況下確定：

　　(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;

　　(2)沒有約定債權(quán)確定期間，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)定之日起滿2年后請求確定債權(quán);

　　(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;

　　(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押;

　　(5)債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。

　　3、抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)最高額抵押權(quán)時，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額大于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償權(quán);如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額小于最高限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對抵押物優(yōu)先受償。

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