2012年投資性房地產(chǎn)資料(4)

　　(二)采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)$lesson$

　　采用公允價值模式核算投資性房地產(chǎn)，也可以分為初始確認、后續(xù)計量和處置三個步驟：

　　1.采用公允價值模式下的初始計量

　　(1)采用公允價值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足下列條件：

　?、偻顿Y性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

　　②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。同類或類似的房地產(chǎn)，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對土地使用權而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

　　【例9】下列有關投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有(　)。(2008年試題)

　　A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

　　B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

　　C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

　　D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式

　　【答案】ABD

　　【解析】投資性房地產(chǎn)核算，同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式。

　　(2)采用公允價值模式下初始計量的賬務處理

　?、偻赓徍妥越ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)在初始計量時，采用公允價值模式與成本模式入賬價值的確定方法相同，不同點在于應設置“成本”明細科目，以便區(qū)分“公允價值變動”。

　　【例10】甲公司于2010年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當日出租給乙公司。在采用公允價值模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

　?、趯⒋尕浐妥杂觅Y產(chǎn)轉為出租

　　房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權出租，應按轉換日的資產(chǎn)的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價值(這種轉換可以簡稱為：賬面價值――公允價值)，公允價值與原賬面價值之間的差額，如果公允價值大于賬面價值，其差額計入“資本公積――其他資本公積”;如果公允價值小于賬面價值，其差額計入“公允價值變動損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過轉換用途來調(diào)增利潤。

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項房地產(chǎn)在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目;按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業(yè)務成本，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務成本”科目(注：這是今年的新變化)。

　　企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按已計提的累計攤銷或累計折舊，借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目;原已計提減值準備的，借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目;按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時，轉換日的公允價值小于賬面價值的，按其差額，借記“公允價值變動損益”科目;轉換日的公允價值大于賬面價值的，按其差額，貸記“資本公積――其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期損益，借記“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務成本”科目。

　　【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2010年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備，賬面價值為1500萬元;其公允價值為1800萬元。在采用公允價值模式下，甲公司在2010年1月1日將自用轉為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地――成本 1800(公允價值)

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　資本公積――其他資本公積 300

　　如果轉換日公允價值為1400萬元，則賬務處理：

　　借:投資性房地――成本 1400(公允價值)

　　累計折舊 500

　　公允價值變動損益 100

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　【例12】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日其公允價值大于賬面價值的差額，應確認為( )。(2008年試題)

　　A.資本公積 　　B.營業(yè)外收入　　C.其他業(yè)務收入　　D.公允價值變動損益

　　【答案】A

　　【解析】作為存貨的房地產(chǎn)轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”。

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