預(yù)習(xí)之 契稅法律制度(7)

　　四、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1、稅率：實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　【例題】根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是(　)。(2007年)

　　A、資源稅

　　B、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C、車輛購(gòu)置稅

　　D、土地增值稅

　　答案：D

　　解析：本題考核超率累進(jìn)稅率的范圍。我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

　　2、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟(了解)：

　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

　?、偃〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額

　　②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　?、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

　　(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【教材例題6-9】某公司2004年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評(píng)估價(jià)格為800萬元，該公司支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估費(fèi)20萬元，支付給中介人賣房中介費(fèi)l0萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　解析：方法一：

　　(1)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，支付給中介人的賣房中介費(fèi)不允許扣除。

　　扣除項(xiàng)目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計(jì)算增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。

　　570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)應(yīng)納稅額

　?、僭鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　土地增值稅稅額=(1030×50%)× 30%= 154.5(萬元)

　?、谠鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　土地增值稅稅額=[570-(1030×50%)]× 40% = 22(萬元)

　　(5)公司應(yīng)納土地增值稅總額=154.5+22=176.5(萬元)

　　方法二：

　　(1)、(2)、(3)計(jì)算步驟及方法同方法一中的(1)、(2)、(3)。

　　(4)根據(jù)速算扣除法，增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的，計(jì)算公式為：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　代入本題相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算：

　　公司應(yīng)納土地增值稅稅額=570×40%-1030×5%=176.5(萬元)

　　五、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和地點(diǎn)

　　1、土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂的7日內(nèi)。

　　2、地點(diǎn):房地產(chǎn)所在地(房地產(chǎn)的坐落地)。

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