2011《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)：投資性房地產(chǎn)(1)

　　5.1 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 $lesson$

　　5.1.1 投資性房地產(chǎn)的概念

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　(一)屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　1.已出租的土地使用權(quán)

　　已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　　2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。但是，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值的土地使用權(quán)。

　　3.已出租的建筑物

　　已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類(lèi)。

　　企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(二)不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(quán)(無(wú)形資產(chǎn))。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館，其持有目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。

　　3.某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用(即用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理)，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn);不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)。

　　5.1.2投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量

　　(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

　　將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：

　　1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);

　　2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　(二)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量。

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。以下以外購(gòu)、自行建造的投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量予以說(shuō)明。

　　1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。

　　對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租(自租賃期開(kāi)始日起，下同)或用于資本增值，才能稱(chēng)之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

　　【例1】甲公司于2007年1月1日支付1000萬(wàn)元價(jià)款和10萬(wàn)元相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn) 1010

　　貸：銀行存款 1010

　　企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，再?gòu)墓潭ㄙY產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　2.自行建造的投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)自行建造(或開(kāi)發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成(即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài))的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段時(shí)間才對(duì)外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬(wàn)元。2007年2月1日支付工程款1000萬(wàn)元，則在采用成本模式下，甲公司賬務(wù)處理如下：

　　借：在建工程――商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2007年其余付款略;2007年12月23日，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營(yíng)租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬(wàn)元，則：

　　借：投資性房地產(chǎn) 4000

　　貸：在建工程 4000

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