2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷六

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一、單項(xiàng)選擇題

1 中心商區(qū)(CBD)的界定是中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)( )和中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)( )的區(qū)域。

(A)大于1 大于50%

(B)小于1 小于50%

(C)大于1/2 大于60%

(D)小于1/2 大于60%

2 在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是( )。

(A)級(jí)差地租I

(B)級(jí)差地租Ⅱ

(C)壟斷地租

(D)絕對地租

3 不考慮其他因素的影響，當(dāng)供給曲線向右移時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)成本( )。

(A)下降

(B)上升

(C)不變

(D)不確定

4 以下不符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充方案條件的是( )。

(A)符合土地利用總體方案

(B)確屬必須占用農(nóng)田地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)

(C)單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合集體選址條件

(D)占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃

5 若征收耕地不能使需要安置農(nóng)民保持原有生活水平，則土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總和最高為( )。

(A)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的10倍

(B)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的20倍

(C)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍

(D)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的40倍

6 下列屬于公益事業(yè)的是( )。

(A)私立學(xué)校

(B)小區(qū)超市

(C)公共交通系統(tǒng)

(D)房地產(chǎn)

7 判斷建筑是否為違章建筑，應(yīng)當(dāng)由該地的( )出具證明。

(A)政府

(B)土地局

(C)交通局

(D)城市規(guī)劃局

8 以下是屬于永久性建設(shè)用地的是( )。

(A)進(jìn)場施工道路

(B)材料堆場

(C)工棚

(D)學(xué)校用地

9 公共交通設(shè)施屬于( )。

(A)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

(B)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地

(C)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

(D)公益事業(yè)用地

10 學(xué)校用地的使用權(quán)最高年限為( )年。

(A)70

(B)50

(C)40

(D)30

11 承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同給第三人時(shí)，承租土地的使用權(quán)歸( )。

(A)第三人

(B)原承租人

(C)土地局

(D)國家

12 建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序是( )。

(A)申請 辦理登記 審批 簽訂合同

(B)申請 審批 簽訂合同 辦理登記

(C)辦理登記 申請 審批 簽訂合同

(D)辦理登記 審批 申請 簽訂合同

13 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓( )有償?shù)模? )無償?shù)摹?/p>

(A)可以 也可以

(B)不可以 也不可以

(C)可以 不可以

(D)不可以 可以

14 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù)( )以上未使用的，可無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

(A)6個(gè)月

(B)1年

(C)2年

(D)3年

15 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心問題是( )。

(A)以什么為中心來開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)

(B)以什么經(jīng)營方式來獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最大利益

(C)以什么方式可以讓房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與市場相適應(yīng)

(D)以什么經(jīng)營模式可以更加擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模

16 企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)既要滿足消費(fèi)者的需求，還要符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾的長遠(yuǎn)利益，這種觀念屬于( )。

(A)生產(chǎn)觀念

(B)產(chǎn)品觀念

(C)市場營銷觀念

(D)社會(huì)營銷觀念

17 市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則是( )。

(A)價(jià)格浮動(dòng)原則

(B)市場競爭原則

(C)供求原則

(D)價(jià)值規(guī)律原則

18 下列不屬于房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法的是( )。

(A)價(jià)格導(dǎo)向定價(jià)法

(B)需求導(dǎo)向定價(jià)法

(C)競爭導(dǎo)向定價(jià)法

(D)比較定價(jià)法

19 下列不屬于房地產(chǎn)心理定價(jià)策略的是( )。

(A)“特價(jià)品”定價(jià)策略

(B)現(xiàn)金折扣定價(jià)策略

(C)尾數(shù)定價(jià)策略

(D)整數(shù)定價(jià)策略

20 下列說法錯(cuò)誤的是( )。

(A)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型不同，現(xiàn)金流量的具體表現(xiàn)形式也不一樣

(B)對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入，出租收入和其他經(jīng)營收入等

(C)現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、固定資產(chǎn)投資、股票債券等方面的投資

(D)同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入和流出的代數(shù)和稱為凈現(xiàn)金流量

答案見第六頁

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21 等額分付終值公式F=A[(1+i)-1]/i中，不需要滿足的條件是( )。

(A)每期支付的金額相同

(B)支付可以在期初也可以在期末發(fā)生

(C)支付間隔相同

(D)每次支付都在對應(yīng)的期末，終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生

22 房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資以及( )。

(A)租賃型置業(yè)投資

(B)購買房地產(chǎn)投資

(C)運(yùn)營期內(nèi)的經(jīng)營成本

(D)固定資產(chǎn)以及流動(dòng)資產(chǎn)投資

23 投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于( )。

(A)為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)

(B)反映投資者各方投入資本的盈利能力

(C)考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力

(D)考察項(xiàng)目自有資金的盈利能力

24 反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報(bào)表是( )。

(A)現(xiàn)金流量表

(B)利潤總表

(C)損益表

(D)資產(chǎn)負(fù)債表

25 反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是( )。

(A)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

(B)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

(C)銷售利潤率

(D)動(dòng)態(tài)投資回收率

26 下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)周期的是( )。

(A)前期

(B)建造期

(C)估算期

(D)租售期

27 把投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成按科日一一列出，然后對成本進(jìn)行逐項(xiàng)分析，分別確定哪些成本項(xiàng)目屬于固定成本，哪些屬于變動(dòng)成本，然后再把它們分別匯總后得出總固定成本和總變動(dòng)成本屬于分解方法中的( )。

(A)線性盈虧平衡分析法

(B)費(fèi)用分解法

(C)高低點(diǎn)法

(D)回歸分析法

28 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征的是( )。

(A)客觀性

(B)不確定性

(C)可測性

(D)損益單一性

29 按風(fēng)險(xiǎn)的來源，投資風(fēng)險(xiǎn)可分為( )。

(A)純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)

(B)靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)

(C)基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn)

(D)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

30 按規(guī)模可將( )分為相同規(guī)模和不同規(guī)模。

(A)獨(dú)立方案

(B)互斥方案

(C)混合方案

(D)互補(bǔ)方案

31 投資方案單位投資所獲得的凈效益由( )說明。

(A)凈現(xiàn)值率

(B)凈現(xiàn)值

(C)全部投資現(xiàn)值

(D)凈年值法

32 按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)，用于方案比選的現(xiàn)值的方法稱為( )。

(A)費(fèi)用年值法

(B)備選年值法

(C)差額凈現(xiàn)值法

(D)年值折現(xiàn)法

33 下列選項(xiàng)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的丁作步驟的是( )。

(A)接受委托

(B)制定工作計(jì)劃

(C)項(xiàng)目的可行性評價(jià)

(D)編寫可行性工作報(bào)告

34 租賃計(jì)劃制定屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究內(nèi)容中的( )。

(A)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制

(B)項(xiàng)目總說明

(C)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

(D)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

35 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)不包括( )。

(A)單項(xiàng)目標(biāo)

(B)功能目標(biāo)

(C)管理目標(biāo)

(D)影響指標(biāo)

36 建設(shè)工程投標(biāo)程序?yàn)? )。

(A)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—國程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書競標(biāo)

(B)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察—填制標(biāo)書—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定競標(biāo)

(C)工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察—投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書競標(biāo)

(D)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—競標(biāo)—填制標(biāo)書—工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察

37 工程項(xiàng)目施工招標(biāo)由( )依法實(shí)施。

(A)投資人

(B)招標(biāo)人

(C)管理人

(D)國家

38 工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容不包括( )。

(A)根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間

(B)確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的物理關(guān)系

(C)按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化

(D)按照總進(jìn)度日標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖

39 反映工程項(xiàng)目對環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國際等方面造成的影響稱為( )。

(A)功能目標(biāo)

(B)管理目標(biāo)

(C)影響指標(biāo)

(D)單位目標(biāo)

40 在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策是在( )。

(A)項(xiàng)目使用階段

(B)項(xiàng)目實(shí)施階段

(C)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

(D)項(xiàng)目前期策劃階段

答案見第六頁

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41 以下不是導(dǎo)致可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場價(jià)格的因素的是( )。

(A)利害關(guān)系人之間的交易

(B)特殊交易方式

(C)急于出售或急于購買的交易

(D)交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)的交易

42 下列不屬于建筑物折舊分類的是( )。

(A)自然折舊

(B)物質(zhì)折舊

(C)經(jīng)濟(jì)折舊

(D)功能折舊

43 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的含義錯(cuò)誤的是( )。

(A)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見

(B)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù)

(C)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告

(D)不可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”

44 從收益法的觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，下列不屬于該價(jià)值高低的取決因素的是( )。

(A)未來凈收益的大小

(B)獲得凈收益期限的長短

(C)獲得凈收益的成本大小

(D)獲得凈收益的可靠性

45 下列說法中錯(cuò)誤的是( )。

(A)房地產(chǎn)由于價(jià)值量大，成交價(jià)格的付款方式往往采取分期支付方式

(B)房地產(chǎn)交易通常采用單位面積的價(jià)格

(C)房地產(chǎn)交易時(shí)，不同幣種價(jià)格之間的換算，通常采用成交日期時(shí)的匯率

(D)估價(jià)中，價(jià)格通常以分期支付方式

46 對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí)，最適宜采用( )。

(A)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

(B)建筑造價(jià)指數(shù)

(C)房地產(chǎn)區(qū)位狀況指數(shù)

(D)建筑權(quán)益指數(shù)

47 運(yùn)營費(fèi)用包括( )。

(A)房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

(B)會(huì)計(jì)上的折舊額

(C)房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅

(D)房地產(chǎn)稅

48 下列公式錯(cuò)誤的是( )。

(A)房地產(chǎn)價(jià)值=重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

(B)舊的房地價(jià)值=房地重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

(C)舊的建筑物價(jià)值=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊

(D)新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

49 一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為人民幣( )萬元以上。

(A)1 000

(B)2 000

(C)5 000

(D)800

50 下列不屬于涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)為( )。

(A)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利

(B)業(yè)主所需履行的義務(wù)要求

(C)業(yè)主承諾按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(D)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定

51 可變利率每次調(diào)整上限通常為( )。

(A)2%

(B)3%

(C)0.2%

(D)0.3%

52 房地產(chǎn)證券化利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的( )目標(biāo)。

(A)細(xì)分化和流動(dòng)化

(B)風(fēng)險(xiǎn)分散化和收益最大化

(C)資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化

(D)動(dòng)產(chǎn)化和盈利化

53 在信托領(lǐng)域監(jiān)督金融信托市場運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)是( )。

(A)銀監(jiān)會(huì)

(B)證監(jiān)會(huì)

(C)中國人民銀行

(D)國務(wù)院

54 下列不屬于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類的是( )。

(A)財(cái)產(chǎn)損失

(B)道德?lián)p失

(C)責(zé)任損失

(D)人身損失

55 下列不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)作用的是( )。

(A)增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通

(B)抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

(C)為抵押二級(jí)市場的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)

(D)有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，消除災(zāi)害損失

56 被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格不得低于( )。

(A)房屋征收決定公告之日前一日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格

(B)房屋征收決定公告之日后一日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格

(C)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格

(D)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的公允價(jià)值

57 下列關(guān)于房屋征收的強(qiáng)制執(zhí)行的說法中，正確的是( )。

(A)被征收人對房屋征收決定不服的，必須提起行政訴訟

(B)被征收人未申請行政復(fù)議或提起訴訟的，在補(bǔ)償期限內(nèi)不搬遷的，可以由有關(guān)機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行

(C)強(qiáng)制執(zhí)行申請書僅需附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)

(D)房屋征收過程中，禁止強(qiáng)制執(zhí)行行為

58 通常的產(chǎn)品定位方案不包括( )。

(A)以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位

(B)以項(xiàng)日本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格作為定位

(C)以文化、生活方式作為定位

(D)以產(chǎn)品價(jià)格作為定位

59 可以依法征收房地產(chǎn)的主體是( )。

(A)國有企業(yè)

(B)公司

(C)農(nóng)民集體

(D)國家

60 以下不是工程勘察資質(zhì)的是( )。

(A)工程勘察專業(yè)資質(zhì)

(B)工程勘察技術(shù)資質(zhì)

(C)工程勘察綜合資質(zhì)

(D)工程勘察勞務(wù)資質(zhì)

答案見第六頁

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二、多項(xiàng)選擇題

61 以下是城市化進(jìn)程中的各種量變和質(zhì)變可以引起的變化的是( )。

(A)城市化引起城市體系的屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化

(B)城市化引起城市形態(tài)的變化

(C)城市化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變

(D)城市化引起城市性態(tài)的改變

(E)城市化引起城市規(guī)模的不變

62 以下屬于征用的特征的是( )。

(A)征用必須是因緊急需要

(B)國家必須依法行使征用權(quán)

(C)只適用于不動(dòng)產(chǎn)

(D)不轉(zhuǎn)移所有權(quán)

(E)征用權(quán)是專屬政府的公權(quán)力

63 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞桨? )。

(A)人股分紅補(bǔ)償

(B)貨幣補(bǔ)償

(C)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

(D)保障安置補(bǔ)償

(E)貨幣安置

64 按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為( )。

(A)工業(yè)建設(shè)用地

(B)民用建設(shè)用地

(C)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

(D)軍事建設(shè)用地

(E)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

65 下列可以采取授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)是( )。

(A)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)

(B)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)

(C)國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)

(D)外資企業(yè)

(E)中外合資企業(yè)

66 以下是房地產(chǎn)調(diào)查問卷應(yīng)具備的條件是( )。

(A)主體明確

(B)結(jié)構(gòu)合理

(C)通俗易懂

(D)長度適宜

(E)印刷清晰

67 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的社會(huì)營銷觀念是要做到( )的統(tǒng)一。

(A)企業(yè)利潤

(B)生態(tài)環(huán)境

(C)消費(fèi)需求

(D)社會(huì)福利

(E)產(chǎn)品質(zhì)量

68 以下是房地產(chǎn)銷售間接渠道的優(yōu)點(diǎn)的是( )。

(A)使開發(fā)和銷售更加協(xié)調(diào)

(B)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力

(C)有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長

(D)有利于保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收益

(E)有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人辦物辦財(cái)力的不足

69 按照資金籌集和運(yùn)用不同，投資可以分為( )。

(A)直接投資

(B)流動(dòng)資產(chǎn)投資

(C)固定資產(chǎn)投資

(D)間接投資

(E)無形資產(chǎn)投資

70 房地產(chǎn)投資的基本報(bào)表包括( )。

(A)現(xiàn)金流量表

(B)資金來源與運(yùn)用表

(C)損益表

(D)資產(chǎn)負(fù)債表

(E)項(xiàng)目總投資估算表

71 房地產(chǎn)開發(fā)周期由( )階段組成。

(A)前期

(B)租售期

(C)租賃期

(D)建造期

(E)調(diào)研期

72 敏感性分析的作用在于( )。

(A)提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性

(B)提高預(yù)測的可靠性

(C)了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小

(D)減少投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

(E)提高投資項(xiàng)目的收益率

73 在對互斥方案進(jìn)行評價(jià)時(shí)，經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容，即( )。

(A)考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)收入

(B)考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)效果

(C)考察哪個(gè)方案絕對最優(yōu)

(D)考察哪個(gè)方案相對最優(yōu)

(E)考慮各個(gè)方案自身的風(fēng)險(xiǎn)

74 下列選項(xiàng)中，屬于市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容的是( )。

(A)租賃計(jì)劃制定

(B)開發(fā)成本估計(jì)

(C)建設(shè)規(guī)模的確定

(D)服務(wù)對象分析

(E)建設(shè)進(jìn)程的確定

75 求取建筑物折舊的主要方法有( )。

(A)現(xiàn)值法

(B)年限法

(C)分解法

(D)市場提取法

(E)估價(jià)法

76 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按被估價(jià)房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化為( )。

(A)求待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的公式

(B)求毛地價(jià)值的公式

(C)求熟地價(jià)值的公式

(D)求在建丁程價(jià)值的公式

(E)求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式

77 下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( )。

(A)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

(B)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和衛(wèi)生環(huán)境等方面的規(guī)章制度

(C)按照業(yè)主大會(huì)規(guī)約繳納專項(xiàng)維修資金

(D)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

(E)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)

78 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊登記包括( )。

(A)法人名稱

(B)公司章程

(C)股東人數(shù)和法定代表人

(D)公司人員

(E)企業(yè)名稱的預(yù)先審核

79 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的基本原則( )。

(A)合理利用資源

(B)盡量壓縮成本

(C)安全可靠

(D)可持續(xù)發(fā)展

(E)設(shè)計(jì)新穎

80 細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的( )。

(A)可衡量性

(B)可進(jìn)入性

(C)可盈利性

(D)可增長性

(E)可操作性

答案見第六頁

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三、案例分析

80 隨著房地產(chǎn)的升溫，從事房地產(chǎn)工作的隊(duì)伍也更加龐大。北京地區(qū)就有2000多家房地產(chǎn)公司，市場競爭異常激烈，房地產(chǎn)促銷策略也就成為房地產(chǎn)營銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開拓市場，樹立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購買者的有力機(jī)制。

81 常見的房地產(chǎn)非人員推銷方式有( )。

(A)營業(yè)推廣

(B)公共關(guān)系

(C)現(xiàn)場促銷

(D)房地產(chǎn)廣告

82 人員推銷的特征表現(xiàn)( )。

(A)時(shí)間成本較低

(B)可建立長期關(guān)系，便于了解顧客要求

(C)當(dāng)面洽談，便于及時(shí)調(diào)整

(D)信息反饋快，以便及時(shí)調(diào)整自己經(jīng)營策略，技術(shù)措施

83 活動(dòng)推廣的常見類型( )。

(A)社會(huì)公益活動(dòng)

(B)社區(qū)內(nèi)活動(dòng)

(C)樓盤慶典

(D)大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)

84 某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)，其實(shí)質(zhì)是( )。

(A)擴(kuò)大房產(chǎn)商品知名度

(B)樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象

(C)降低房地產(chǎn)價(jià)格

(D)向消費(fèi)者代理商提供一種特殊的優(yōu)惠

85 公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性是指( )。

(A)公共關(guān)系效果不明顯

(B)公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳

(C)公共關(guān)系推廣一般沒有效果

(D)公共關(guān)系效果不是立刻見效，需一定時(shí)間的積累才能產(chǎn)生效果

85 某建筑物建筑面積為100m2，經(jīng)過年數(shù)5年，單位建筑面積的重置價(jià)格500元/m2，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命20年，殘值率為5%。

86 該建筑物的年折價(jià)額為( )元。

(A)2 375

(B)11 875

(C)38 125

(D)5 753

87 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)成本法的說法錯(cuò)誤的是( )。

(A)成本法是求取被估值房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去建筑物折舊來求取被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法

(B)成本法可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法

(C)成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本(含利潤)，而是價(jià)格(不含利潤)

(D)成本法即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加

88 除( )之外建筑物折舊可以分為三大類。

(A)自然折舊

(B)物質(zhì)折舊

(C)經(jīng)濟(jì)折舊

(D)功能折舊

89 不是求取建筑物折舊的主要方法的是( )。

(A)現(xiàn)值法

(B)年限法

(C)分解法

(D)市場提取法

90 正常使用的磨損與( )正相關(guān)。

(A)建筑物的使用性質(zhì)

(B)建筑物遭遇自然災(zāi)害的頻率

(C)建筑物的使用強(qiáng)度

(D)建筑物的使用年數(shù)

90 某開發(fā)項(xiàng)目的總投資為1 200萬元，其年銷售收入為1 950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費(fèi)用為1 300萬元。

91 該項(xiàng)目的投資利潤率為( )。

(A)20%

(B)40%

(C)54%

(D)63%

92 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)城市化水平為30%—50%時(shí)，人均GNP，一般為( )。

(A)1 000美元以下

(B)1 000 —3 000美元

(C)3 000—7 000美元

(D)7 000美元以上

93 通常把“在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)”，稱為( )。

(A)房地產(chǎn)市場預(yù)測

(B)房地產(chǎn)市場調(diào)查

(C)房地產(chǎn)市場策劃

(D)房地產(chǎn)市場匯總

94 在房地產(chǎn)投資評估兩個(gè)或兩個(gè)以上方案時(shí)，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會(huì)得出相反的結(jié)論，其主要原因是( )。

(A)計(jì)算方法和計(jì)算過程不同

(B)計(jì)算方法對再投資利潤率的假定不同

(C)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同

(D)投資項(xiàng)目的類型不同

95 地租本質(zhì)上是一種( )。

(A)經(jīng)營利潤

(B)超額報(bào)酬

(C)勞動(dòng)報(bào)酬

(D)投資收益

95 某房地產(chǎn)商為了能夠在房地產(chǎn)市場中得到最大份額，賺取最大利潤，對市場進(jìn)行了調(diào)研分析。

96 在小組訪談法中，被訪者人數(shù)一般不宜超過( )人。

(A)20

(B)3

(C)10

(D)5

97 在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化所進(jìn)行的調(diào)研屬于( )。

(A)政治法律環(huán)境調(diào)研

(B)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研

(C)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

(D)社區(qū)環(huán)境調(diào)研

98 在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時(shí)，才使用的調(diào)研方法是( )。

(A)觀察法

(B)試驗(yàn)法

(C)詢問法

(D)投射法

99 ( )的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

(A)假設(shè)開發(fā)法

(B)收益法

(C)成本法

(D)內(nèi)部報(bào)酬率法

100 ( )是指針對產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，進(jìn)行產(chǎn)品的包裝和推廣設(shè)計(jì)。

(A)產(chǎn)品服務(wù)

(B)產(chǎn)品營銷

(C)產(chǎn)品調(diào)研

(D)產(chǎn)品定位

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一、單項(xiàng)選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積;中心商務(wù)強(qiáng)度指標(biāo)(CBII)=(中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積)×100%，把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界定為CBD。

2 【正確答案】 B

【試題解析】 級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。級(jí)差地租I是指等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。壟斷地租是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

3 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)的供給曲線往右移表示供給增加，可以推斷出房地產(chǎn)開發(fā)成本下降。

4 【正確答案】 C

【試題解析】 單獨(dú)辦理農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。

5 【正確答案】 C

【試題解析】 依照規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

6 【正確答案】 C

【試題解析】 公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)，公益事業(yè)多為非營利的社會(huì)福利事業(yè)，如學(xué)校大多數(shù)是公益事業(yè)，但是經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。

7 【正確答案】 D

【試題解析】 違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍。判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門都沒有權(quán)利認(rèn)定。

8 【正確答案】 D

【試題解析】 永久性建設(shè)用地是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不能恢復(fù)原來狀態(tài)的土地，臨時(shí)性建設(shè)用地是指在實(shí)施建設(shè)過程中需要臨時(shí)使用的土地。ABC三項(xiàng)都屬于臨時(shí)性建設(shè)用地，故本題選D。

9 【正確答案】 C

【試題解析】 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地包括供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場、綠地等。

10 【正確答案】 B

【試題解析】 學(xué)校用地屬于教育用地，國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

11 【正確答案】 A

【試題解析】 承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地的使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

12 【正確答案】 B

13 【正確答案】 A

【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈(zèng)與、繼承)。

14 【正確答案】 C

【試題解析】 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù)2年未動(dòng)工的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。

15 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心問題是與一定的房地產(chǎn)市場供求狀況和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展階段相聯(lián)系、相適應(yīng)的，也與企業(yè)規(guī)模大小、企業(yè)高層管理員的價(jià)值取向和經(jīng)驗(yàn)判斷密切相關(guān)。

16 【正確答案】 D

【試題解析】 社會(huì)營銷觀念要求企業(yè)做到企業(yè)利潤、消費(fèi)需求和社會(huì)福利三方面的統(tǒng)一。

17 【正確答案】 C

【試題解析】 供求原則是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則，商品價(jià)格和市場供求都相互依存。

18 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法包括成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)法、競爭導(dǎo)向定價(jià)法和比較定價(jià)法。

19 【正確答案】 B

【試題解析】 現(xiàn)金折扣屬于折扣定價(jià)策略，是指客戶如能及時(shí)付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣。

20 【正確答案】 C

【試題解析】 現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等。故C選項(xiàng)錯(cuò)誤。

21 【正確答案】 B

【試題解析】 等額分付終值公式應(yīng)該滿足三個(gè)基本條件：每期支付的金額相同;支付間隔相同(如一年、一個(gè)月、一個(gè)季度等);每次支付都在對應(yīng)的期末，終值與最后一期支付同時(shí)發(fā)生。

22 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資以及租賃型置業(yè)投資。

23 【正確答案】 B

【試題解析】 投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。編制項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案進(jìn)行比較建立其同基礎(chǔ)?？疾祉?xiàng)目自有資金的盈利能力是編制項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表的目的。

24 【正確答案】 C

【試題解析】 損益表是反映項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報(bào)表，主要用于計(jì)算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。

25 【正確答案】 C

【試題解析】 銷售利潤率是反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。反映盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收率。

26 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成。

27 【正確答案】 B

【試題解析】 把投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成按科目一一列出，然后對成本進(jìn)行逐項(xiàng)分析，分別確定哪些成本項(xiàng)目屬于固定成本，哪些屬于變動(dòng)成本，然后再把它們分別匯總后得出總固定成本和總變動(dòng)成本，這屬于分解方法中的費(fèi)用分解法。采用這種方法有時(shí)很難把各成本項(xiàng)目嚴(yán)格地劃分固定成本和變動(dòng)成本。這就需要項(xiàng)目評估者根據(jù)所掌握的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行劃分。

28 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關(guān)性。

29 【正確答案】 D

【試題解析】 按風(fēng)險(xiǎn)的來源，可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn);按風(fēng)險(xiǎn)所涉及的范圍，可分為基本風(fēng)險(xiǎn)和特定風(fēng)險(xiǎn);按是否有獲利機(jī)會(huì)，可分為純粹風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)風(fēng)險(xiǎn);按風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)和動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)。

30 【正確答案】 B

【試題解析】 互斥方案是指選擇其中一個(gè)方案，則其他方案就要被排斥的一組方案?；コ夥桨赴凑辗?wù)壽命長短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長的方案;按照規(guī)模，可分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。故選B。

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31 【正確答案】 A

【試題解析】 凈現(xiàn)值率說明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進(jìn)行比較時(shí)，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。

32 【正確答案】 D

【試題解析】 年值折現(xiàn)法是按照某一共同計(jì)算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。這種方法實(shí)際上是年值法的一種變形，隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定。

33 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的工作步驟是：接受委托、組建工作小組、制定工作計(jì)劃、調(diào)查研究、方案研制與優(yōu)化、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價(jià)、編寫可行性研究報(bào)告。

34 【正確答案】 D

【試題解析】 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測、服務(wù)對象分析、租賃計(jì)劃制定、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。

35 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。

36 【正確答案】 A

【試題解析】 建設(shè)工程投標(biāo)程序一般為：投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—工程投標(biāo)詢價(jià)和現(xiàn)場考察—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書—競標(biāo)。

37 【正確答案】 B

【試題解析】 工程項(xiàng)目施工招標(biāo)由招標(biāo)人依法實(shí)施。

38 【正確答案】 B

【試題解析】 工期計(jì)劃主要是確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的相關(guān)性及各項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間，其主要內(nèi)容包括：確定項(xiàng)目活動(dòng)之間的邏輯關(guān)系;根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計(jì)各項(xiàng)目活動(dòng)的持續(xù)時(shí)間;按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃分析的計(jì)算和優(yōu)化。

39 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。反映工程項(xiàng)目對環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國際等方面造成的影響稱為影響指標(biāo)。

40 【正確答案】 D

【試題解析】 一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括前期策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施和使用四個(gè)階段。項(xiàng)目前期策劃階段是在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。

41 【正確答案】 D

【試題解析】 可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場價(jià)格的因素歸納起來主要有以下方面：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)急于出售或急于購買的交易;(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易;(4)特殊交易方式;(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易;(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。

42 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)引起折舊的原因。建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。

43 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”;是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的正式答復(fù);是記述估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的分析報(bào)告。

44 【正確答案】 C

【試題解析】 從收益法的觀點(diǎn)來看，房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價(jià)值高低主要取決于三個(gè)因素：(1)未來凈收益的大小;(2)獲得凈收益期限的長短;(3)獲得凈收益的可靠性。

45 【正確答案】 D

【試題解析】 估價(jià)中，為了便于比較，價(jià)格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。

46 【正確答案】 A

【試題解析】 對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí)，最適宜采用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。

47 【正確答案】 D

【試題解析】 運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必要的費(fèi)用，包括人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。

48 【正確答案】 D

【試題解析】 新開發(fā)的土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤+土地開發(fā)成本

49 【正確答案】 C

【試題解析】 建設(shè)部頒布第77號(hào)令規(guī)定，其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為人民幣5 000萬元以上。

50 【正確答案】 B

【試題解析】 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)為：(1)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利;(2)業(yè)主承諾按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。

51 【正確答案】 A

【試題解析】 可變利率每次調(diào)整上限通常為2%，在整個(gè)貸款期限內(nèi)貸款利率的調(diào)整上限為5%—6%，調(diào)整下限則可以由借貸雙方協(xié)商確定。

52 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)證券化的目的是將價(jià)值量大的房地產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化、細(xì)分化、流動(dòng)化。利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實(shí)行專業(yè)理財(cái),達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)分散化和收益最大化。

53 【正確答案】 A

【試題解析】 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)(簡稱“銀監(jiān)會(huì)”)在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場運(yùn)行的管理機(jī)構(gòu)。故選A。

54 【正確答案】 B

【試題解析】 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可分為：(1)財(cái)產(chǎn)損失;(2)責(zé)任損失;(3)人身損失。

55 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用主要體現(xiàn)在下列方面：(1)抵御意外不幸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;(2)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展;(3)增強(qiáng)投保人的信用，促進(jìn)資金融通;(4)為抵押二級(jí)市場的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);(5)有利于社會(huì)增強(qiáng)防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。

56 【正確答案】 C

【試題解析】 對于被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

57 【正確答案】 B

【試題解析】 被征收人對市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)叉不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬戶、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

58 【正確答案】 D

【試題解析】 通常的產(chǎn)品定位方案包括：以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位;以項(xiàng)目本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格作為定位;以文化、生活方式作為定位。所以正確答案為D。

59 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)征收的主體是國家。

60 【正確答案】 B

【試題解析】 工程勘察資質(zhì)分為：工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)和工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。所以正確答案為B。

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二、多項(xiàng)選擇題

61 【正確答案】 A,B,C,D

62 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，征用適用于單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，故C項(xiàng)錯(cuò)誤。

63 【正確答案】 B,C

【試題解析】 入股分紅、貨幣安置和保障安置是對被征地農(nóng)民的安置方式。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

64 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，可以將建設(shè)用地分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。

65 【正確答案】 B,C

【試題解析】 對于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或者國家作價(jià)出資(入股)方式配備土地。

66 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 E選項(xiàng)是調(diào)研報(bào)告的要求，應(yīng)排除。

67 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 社會(huì)營銷觀念是對市場營銷觀念的補(bǔ)充和完善，基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)不僅要滿足消費(fèi)者的需求，還要符合消費(fèi)者和社會(huì)公眾長遠(yuǎn)的利益。

68 【正確答案】 B,C,E

【試題解析】 間接銷售渠道的優(yōu)點(diǎn)：(1)有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長;(2)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力和財(cái)力的不足，重點(diǎn)進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)方面的工作。AD兩項(xiàng)屬于間接銷售渠道的缺點(diǎn)。故本題答案為BCE。

69 【正確答案】 A,D

【試題解析】 按照資金籌集和運(yùn)用不同，投資可以分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項(xiàng)目，形成流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價(jià)證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。

70 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。基本報(bào)表主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表。項(xiàng)目總投資估算表屬于輔助報(bào)表。

71 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成。

72 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 敏感性分析的作用在于：(1)可以使決策者了解不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;(2)可以啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評價(jià)人員對那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性;(3)可以了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小;(4)可以篩選出若干較為敏感的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而減少投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

73 【正確答案】 B,D

【試題解析】 在對互斥方案進(jìn)行評價(jià)時(shí),經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容：一是考慮各個(gè)方案自身的經(jīng)濟(jì)效果，即進(jìn)行絕對經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn);二是考察哪個(gè)方案相對最優(yōu)，稱為相對經(jīng)濟(jì)效果檢驗(yàn)。

74 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)測、服務(wù)對象分析、租賃計(jì)劃制定、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定等。

75 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場提取法。

76 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按被估價(jià)房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化為：求生地價(jià)值的公式、求毛地價(jià)值的公式、求熟地價(jià)值的公式、求在建工程價(jià)值的公式、求舊的房地產(chǎn)價(jià)值的公式。

77 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 業(yè)主義務(wù)包括：(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;(4)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金;(5)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。

78 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊登記包括：企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。

79 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的基本原則共有六個(gè)，分別為：貫徹國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和政策;先進(jìn)適用;經(jīng)濟(jì)合理;安全可靠;合理利用資源和可持續(xù)發(fā)展。所以正確答案為ACD。

80 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的可衡量性、可進(jìn)入性、可盈利性和可操作性。所以正確答案為ABCE。

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三、案例分析

81 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。所以正確答案為ABD。

82 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 人員推銷的優(yōu)勢：可以當(dāng)面洽談，交流信息;可與客戶建立長期關(guān)系;信息反饋比較快。缺點(diǎn)是時(shí)間成本較高，對推銷人員的要求高。所以正確答案為BCD。

83 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 活動(dòng)推廣的常見類型包括以上四項(xiàng)。

84 【正確答案】 D

【試題解析】 大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng)實(shí)際上向消費(fèi)者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。

85 【正確答案】 B,D

【試題解析】 公共關(guān)系本身不是一次活動(dòng)就可以確立的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動(dòng)的效果也不是立刻見效的，需要一定時(shí)期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳。

86 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)年折舊額的計(jì)算公式可知，D=C(1-R)/N=50 000×(1-5%)/20=2 375(元)。

87 【正確答案】 C

【試題解析】 成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的”成本”并不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價(jià)格(包含利潤)。

88 【正確答案】 A

【試題解析】 除自然折舊之外，根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。

89 【正確答案】 A

【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場提取法。

90 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用年數(shù)正相關(guān)。故選項(xiàng)ACD正確。選項(xiàng)B屬于意外破壞的損毀，故排除。

91 【正確答案】 A

【試題解析】 投資利潤率=(1 950-410-1 300)/1 200=20%。

92 【正確答案】 B

【試題解析】 城市化水平分別為30%以下、30%—50%、50%—70%、70%以上時(shí)，人均GNP分別為1 000美元以下、1 000—3 000美元、3 000—7 000美元、7 000美元以上。

93 【正確答案】 A

【試題解析】 通常把“在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)”，稱為房地產(chǎn)市場預(yù)測。

94 【正確答案】 B,C

【試題解析】 出現(xiàn)題干所述的結(jié)論不一致的主要原因在于：(1)兩個(gè)投資項(xiàng)目的投資規(guī)模不同;(2)上述兩種計(jì)算方法對再投資利潤率的假定不同。

95 【正確答案】 B

【試題解析】 地租的本質(zhì)是一種超額報(bào)酬或收益。

96 【正確答案】 C

【試題解析】 小組訪談法一般由少量(不超過10人)的被訪者組成。

97 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研包括：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研、社區(qū)環(huán)境調(diào)研。根據(jù)題意分析，可以確定是政治法律環(huán)境調(diào)研。

98 【正確答案】 A

【試題解析】 觀察法在一般的消費(fèi)品等項(xiàng)目類型的市場調(diào)研中應(yīng)用較多，在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)的情況量，才使用這種調(diào)研方法。

99 【正確答案】 B

【試題解析】 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。

100 【正確答案】 B

【試題解析】 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃一般包括產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計(jì)、產(chǎn)品營銷和產(chǎn)品服務(wù)六方面內(nèi)容。其中，產(chǎn)品營銷是指針對產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，進(jìn)行產(chǎn)品的包裝和推廣設(shè)計(jì)。

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