2019年中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷四

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一、單項選擇題

1 下列關(guān)于中心地的說法正確的是( )。

(A)一般泛指城鎮(zhèn)或居民點

(B)指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點

(C)主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動為主

(D)是對幾個區(qū)域而言的中心點

2 關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)抵押處分，下列描述正確的是( )。

(A)抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?dāng)事人可以通過協(xié)商，以拍賣等合法方式處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

(B)處分抵押財產(chǎn)所得，抵押人有優(yōu)先受理權(quán)

(C)因拍賣抵押財產(chǎn)而取得建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，可以不辦理過戶登記

(D)抵押人死亡，抵押權(quán)人無權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

3 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，應(yīng)首先支付的費用是( )。

(A)抵押權(quán)人的債權(quán)本息及違約金

(B)抵押的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費

(C)處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的費用

(D)該宗土地使用權(quán)有償取得應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金

4 對于處理抵押土地使用權(quán)時，若同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上經(jīng)過登記的抵押權(quán)時，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款清償?shù)捻樞蚴? )。

(A)按債權(quán)期限長短清償

(B)以抵押登記的先后順序清償

(C)以辦理公證的先后順序清償

(D)按各方商定的順序清償

5 國家對建設(shè)用地使用者依法取得的土地使用權(quán)在特殊情況下提前收回時，一般( )。

(A)不需補償

(B)給予相應(yīng)補償

(C)可無條件執(zhí)行

(D)不需依照法律程序

6 由于非人力和自然力量，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變的是( )。

(A)協(xié)議滅失

(B)土地滅失

(C)混同

(D)拋棄

7 下列各項不屬于集體建設(shè)用地使用范圍的是( )。

(A)興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地

(B)農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體所有的土地

(C)鄉(xiāng)政府為當(dāng)?shù)卮迕窠ㄔ鞂W(xué)校使用本集體所有的土地

(D)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地

8 集體建設(shè)用地的使用原則不包括( )。

(A)維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益

(B)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地

(C)依法辦理審批手續(xù)

(D)特殊情況下可突破計劃控制指標

9 因撤銷、遷移等原因而停止使用的土地不包括( )。

(A)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不再需要使用的土地

(B)公益事業(yè)不再需要使用的土地

(C)公共設(shè)施無法使用的土地

(D)企業(yè)的破產(chǎn)和兼并的土地

10 房地產(chǎn)市場需求表述中，( )是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。

(A)購買者

(B)購買能力

(C)購買欲望

(D)購買行為

11 下列各項不能單獨作為凋研報告附件的是( )。

(A)數(shù)據(jù)的匯總表

(B)參數(shù)選擇的依據(jù)

(C)研究方法

(D)整體環(huán)境資料

12 相比于單因素敏感性分析，多因素敏感性分析的主要特點不包括( )。

(A)要求各不確定性因素相互獨立

(B)能反映幾個因素同時變化對評價指標產(chǎn)生的綜合影響

(C)考慮了各個因素之間的相關(guān)性

(D)更全面地揭示了事物的本質(zhì)

13 樂觀一悲觀分析法屬于( )。

(A)線性盈虧平衡分析法

(B)非線性盈虧平衡分析法

(C)單因素敏感性分析法

(D)多因素敏感性分析法

14 敏感性分析法的主要缺陷是( )。

(A)計算復(fù)雜

(B)分析方法不容易掌握

(C)未考慮收益

(D)未考慮各種不確定性因素變動的概率

15 房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標而帶來的風(fēng)險稱為( )。

(A)變現(xiàn)風(fēng)險

(B)收益現(xiàn)金流風(fēng)險

(C)資本價值風(fēng)險

(D)持有期風(fēng)險

16 在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價階段，最常用的風(fēng)險估計方法是( )。

(A)主觀概率估計

(B)客觀概率估計

(C)系統(tǒng)風(fēng)險估計

(D)非系統(tǒng)風(fēng)險估計

17 下列關(guān)于運用差額投資內(nèi)部收益率法比選方案的說法，不正確的是( )。

(A)在進行方案排列時，通常要設(shè)一個投資額為零的方案，即零投資方案

(B)若△IRR

(C)由于基準收益率是獨立確定的，不依賴于具體待比方案的差額內(nèi)部收益率，故用內(nèi)部收益率最大準則比選方案是不可靠的

(D)在對互斥方案進行比選時，不能：直接用各方案的內(nèi)部收益率作為比選的標準，只能用差額投資內(nèi)部收益率進行比選

18 房地產(chǎn)市場營銷應(yīng)當(dāng)以( )為出發(fā)點。

(A)客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的需求

(B)企業(yè)的經(jīng)營目標

(C)土地規(guī)劃利用條件

(D)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特征

19 ( )是最基本的房地產(chǎn)定價方法。

(A)成本加成定價法

(B)競爭導(dǎo)向定價法

(C)顧客感受定價法

(D)隨行就市定價琺

20 下列各項關(guān)于人員促銷的步驟排列正確的是( )。

(1)談判及成交;

(2)介紹及應(yīng)付異議;

(3)尋找目標客戶;

(4)接近目標客戶;

(5)事前準備;

(6)事后跟蹤。

(A)(3)(5)(4)(2)(1)(6)

(B)(3)(4)(2)(5)(6)(1)

(C)(3)(1)(4)(2)(5)(6)

(D)(3)(5)(2)(1)(4)(6)

21 由市場比較法估價得到的價格稱為( )。

(A)市場價格

(B)成本價格

(C)比準價格

(D)基準價格

22 ( )是利用建筑成本指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。

(A)單位比較法

(B)分部分項法

(C)工料測量法

(D)指數(shù)調(diào)整法

23 估算開發(fā)經(jīng)營期的方法可采剛類似于( )的方法。

(A)收益法

(B)成本法

(C)開發(fā)法

(D)市場法

24 業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)的計費方式是( )。

(A)包干制

(B)傭金制

(C)酬金制

(D)分成制

25 招標人應(yīng)當(dāng)自確定中標人之日起( )日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

(A)30

(B)20

(C)15

(D)10

26 房地產(chǎn)抵押貸款證券化中，將抵押貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券的機構(gòu)是( )。

(A)商業(yè)銀行

(B)房地產(chǎn)公司

(C)保險機構(gòu)

(D)特殊目的機構(gòu)

27 下列關(guān)于房地產(chǎn)股票的論述錯誤的是( )。

(A)普通股的股息是固定的，不受企業(yè)經(jīng)營狀況影響

(B)房地產(chǎn)股份有限公司的股東承擔(dān)的經(jīng)濟責(zé)任以所持股票為限

(C)房地產(chǎn)股票融資的缺點之一是資本成本較高

(D)按房地產(chǎn)股票持有人擁有權(quán)利的差異，股票可分為普通股和優(yōu)先股及兩者的混合等

28 土地與房屋交換，雙方價值相同時( )。

(A)征收契稅

(B)免征契稅

(C)征收耕地占用稅

(D)征收營業(yè)稅

答案見第四頁

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二、多項選擇題

29 關(guān)于韋伯的工業(yè)區(qū)位論，下列說法正確的有( )。

(A)討論工業(yè)區(qū)位時，要注意特殊集中因素，而不必注意一一般集中因素

(B)集聚因素形成的聚集經(jīng)濟效益，也可使運費和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離

(C)當(dāng)分散因素存在時，集中與分散的比較利益大小決定著工廠是否離開工業(yè)集聚區(qū)

(D)當(dāng)勞工成本在穩(wěn)定區(qū)位對工廠配置有利時，可能使工廠離開運輸成本最小的區(qū)位

(E)在韋伯的工業(yè)區(qū)位論中，生產(chǎn)集聚是固定的內(nèi)在因素

30 房地產(chǎn)征收的類型包括( )。

(A)集體所有的土地征收

(B)個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收

(C)企業(yè)所有的土地征收

(D)建筑用地征收

(E)基本農(nóng)田征用

31 征用的特征包括( )。

(A)必須是因緊急需要

(B)國家必須依法行使征用權(quán)

(C)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)

(D)既適用于動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn)

(E)僅適用于動產(chǎn)

32 征收與征用的相同點包括( )。

(A)強制性

(B)補償性

(C)所有權(quán)都發(fā)生了轉(zhuǎn)移

(D)產(chǎn)生的效果

(E)既適用于動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn)

33 下列關(guān)于國有土地租賃的說法中，正確的有( )。

(A)國有土地租賃，可以采取招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式

(B)國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同

(C)承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓

(D)承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期

(E)國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權(quán)

34 下列( )情況下，出讓人有權(quán)予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、處以地價款一定比例的罰款，直至無償收回土地使用權(quán)。

(A)受讓人未按期支付全部土地使用權(quán)出讓金的

(B)受讓人未按合同規(guī)定的期限開發(fā)利用土地的

(C)受讓人未按合同規(guī)定的條件開發(fā)利用土地的

(D)受讓人不履行合約的

(E)受讓人未及時利用土地的

35 下列( )情形下，可以收回土地使用權(quán)。

(A)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地經(jīng)過批準的

(B)不按照批準的用途使用土地的

(C)因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的

(D)因土地性質(zhì)發(fā)生改變的

(E)因國際土地政策發(fā)生調(diào)整的

36 整理分析調(diào)研資料的工作，包括( )。

(A)實地調(diào)研

(B)進行編輯整理

(C)撰寫調(diào)研報告

(D)進行分類編號

(E)對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析

37 在房地產(chǎn)市場調(diào)研報告導(dǎo)言中，通常包括進行調(diào)查的原因和( )。

(A)背景

(B)工作范圍

(C)設(shè)計方案成果

(D)要達到的目的

(E)假設(shè)

38 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行線性盈虧平衡分析時，劃定固定成本與可變成本可采用( )。

(A)費用分解法

(B)高低點法

(C)盈虧平衡圖解法

(D)凈現(xiàn)值法

(E)回歸分析法

39 采用綜合風(fēng)險等級判別房地產(chǎn)投資風(fēng)險時，綜合風(fēng)險等級可分為( )。

(A)Kill

(B)Modify plan

(C)Trigger

(D)Review and Reconsider

(E)None

40 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標，需準備的招標文件有( )。

(A)工程施工招的標底

(B)合同的通用條款

(C)技術(shù)規(guī)格和圖紙

(D)工程量清單

(E)施工技術(shù)方案及措施

41 房地產(chǎn)廣告預(yù)算的影響因素主要有( )。

(A)商品房銷售進度

(B)企業(yè)品牌

(C)競爭程度

(D)廣告頻率

(E)廣告質(zhì)量

42 某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估某套商品的價值，選取了另一很有成效類似商品住宅作為實例。對該可比實例成交價格進行區(qū)位狀況修正，包括( )修正。

(A)樓層

(B)朝向

(C)戶型

(D)層高

(E)景觀

43 當(dāng)凈收益在未來的前若干年有變化時，收益年限無限年的公式為此公式的假設(shè)前提有( )。

(A)凈收益在未來的前t年(含t年)有變化，在t年以后無變化為A

(B)報酬率大于0為Y

(C)報酬率不等于0為Y

(D)收益年限n為有限年

(E)收益年限n為無限年

44 住宅專項維修基金可以用于商品住房的( )項目。

(A)住戶的屋頂面翻修

(B)每戶封陽臺

(C)電梯更新

(D)換戶內(nèi)暖氣片

(E)供氣管線的維修、養(yǎng)護費用

45 采用可變利率抵押貸款方式，當(dāng)月還款額小于月貸款利息，或低于按市場利率計算的月還款額時，將其差額計入下一期貸款余額的行為，稱為本金負攤還，本金負攤的情況有( )。

(A)當(dāng)按實際貸款利率計算所得的月還款額的增長超過對月還款額增長的限制時，超過的部分也將被加到本期的貸款余額之中，發(fā)生本金負攤還

(B)當(dāng)按實際貸款利率所計算的月還款額的增長超過對月還款額增長的限制時，超過的部分也將被加到下期的貸款余額之中，發(fā)生本金負攤還

(C)當(dāng)下期的月還款額不足以償還貸款的利息支出部分時，將差額計入到本期的貸款余額之中，發(fā)生本金負攤還

(D)市場利率指標上漲超過了合同規(guī)定的貨款利率浮動上線，按實際利率計算的目還款額與合同約定貸款利率計算的月還款額的差額，加到卜期的貸款余額之中，從而發(fā)生本金負攤還

(E)當(dāng)本期的月還款額不足以償還貸款的利息支出部分時，將差額計入到下期的貸款余額之中，發(fā)生本金負攤還

46 決定房屋保險費的因素包括( )。

(A)保險金額

(B)保險類別

(C)保險費率

(D)保險期限

(E)保險價值

答案見第四頁

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三、案例分析

46 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使朋權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3。經(jīng)測算，預(yù)計開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元(不含土地成本)，銷售稅費率10%。在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導(dǎo)項目的開發(fā)建設(shè)和營銷活動，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽汀了委托代理合同。

47 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)訂市場價格的調(diào)研包括( )等內(nèi)容。

(A)項目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格

(B)房地產(chǎn)商品需求價格彈性

(C)地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

(D)房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢

48 項目若采用成本加成定價法定價，企業(yè)預(yù)期成本利潤率為25%，則項目的最低售價不得低于( )元/平方米。

(A)4000

(B)4400

(C)4444

(D)4600

49 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有( )等特點。

(A)委托方協(xié)調(diào)工作量大

(B)誰先代理成功誰取得傭金

(C)傭金結(jié)算簡單

(D)代理成本低

50 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機構(gòu)時，應(yīng)依據(jù)的標準有( )。

(A)法定代表人經(jīng)歷

(B)營銷經(jīng)驗和業(yè)績

(C)營銷網(wǎng)絡(luò)

(D)代理費用

答案見第四頁

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 B

【試題解析】 中心地是指相對于一個區(qū)域而言的中心點，不是一般泛指的城鎮(zhèn)或居民點。更確切地說，中心地是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居民點居民提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

2 【正確答案】 A

【試題解析】 B項，處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受理權(quán);C項，因拍賣抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)該按規(guī)定辦理過戶登記;D項，抵押人死亡，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的土地使用權(quán)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

3 【正確答案】 C

【試題解析】 處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，分配的順序是：①支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用;②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費;③償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金;④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交還抵押人。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

4 【正確答案】 B

【試題解析】 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款清償?shù)囊?guī)定是：①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

5 【正確答案】 B

【試題解析】 《物權(quán)法》第一百四十八條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，岡公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的出讓金。”

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

6 【正確答案】 B

【試題解析】 土地滅失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變。由于土地使用權(quán)應(yīng)以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地滅失而導(dǎo)致使用人實際上不能繼續(xù)享用土地，使用權(quán)自然終止。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

7 【正確答案】 C

【試題解析】 集體建設(shè)用地是指集體土地中建造建筑物、構(gòu)筑物的土地。使用集體建設(shè)用地有三種情況：①興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地;②農(nóng)村村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體所有的土地;③鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

8 【正確答案】 D

【試題解析】 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地的都必須遵循的原則包括：

①維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益;

②按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地;

③按計劃用地，不得突破計劃控制指標;

④依法辦理審批手續(xù);

⑤如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

9 【正確答案】 D

【試題解析】 因撤銷、遷移等原因而停止使用的土地是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公益事業(yè)、公共設(shè)施的所有者因某種原因被撤銷，或遷移到其他地方，不再需要使用或無法使用該土地的，可以由農(nóng)民集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)，重新安排使用，但不包括企業(yè)的破產(chǎn)和兼并等情形。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

10 【正確答案】 B

【試題解析】 市：場需求由購買者、購買欲望、購買能力三者組成。購買者是需求的主體，是需求行為的實施者;購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉;購買能力是需求的實現(xiàn)條件，是需求行為的物質(zhì)保障。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

11 【正確答案】 C

【試題解析】 報告附件是指調(diào)研報告正文包含不了的內(nèi)容或?qū)φ慕Y(jié)淪的說明，是正文報告的補充或更為詳細的專題性說明。例如，數(shù)據(jù)的匯總表、統(tǒng)計公式或參數(shù)選擇的依據(jù)，與本調(diào)研題目相關(guān)的整體環(huán)境資料或有直接對比意義的完整數(shù)據(jù)等，均可單獨成為報告的附件。C項屬于報告正文應(yīng)包含的內(nèi)容。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

12 【正確答案】 A

【試題解析】 A項是兩種敏感性分析共同的假設(shè)條件。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

13 【正確答案】 D

【試題解析】 多因素敏感性分析的方法主要有兩種：①敏感面分析法，是把一次改變一個參數(shù)的敏感性分析方法應(yīng)用到多個參數(shù)的敏感性分析;②樂觀-悲觀分析法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

14 【正確答案】 D

【試題解析】 敏感性分析具有分析指標具體、能與經(jīng)濟評價指標緊密結(jié)合、分析方法容易掌握、便于分析、便于決策等優(yōu)點，有助于找出影響投資方案經(jīng)濟效益的敏感因素及其影響程度，對于提高投資項目經(jīng)濟評價的可靠性具有重大意義。但是敏感性分析沒有考慮各種不確定因素未來發(fā)生變動的概率，這可能會影響分析結(jié)論的準確性。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

15 【正確答案】 B

【試題解析】 變現(xiàn)風(fēng)險是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險;資本價值風(fēng)險是指收益率的變化使得預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異而導(dǎo)致的的風(fēng)險;持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

16 【正確答案】 A

【試題解析】 風(fēng)險估計可分為主觀概率估計和客觀概率估計。主觀慨率估計是指人們根據(jù)自己的知識和經(jīng)驗，以及對事件的了解和認識，對預(yù)測對象未來發(fā)生可能性的大小作一個主觀估計值。客觀概率估計是根據(jù)大量的試驗數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計的方法計算某一風(fēng)險因素發(fā)生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在的概率。由于很難計算出事件發(fā)生的客觀概率，因此，在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價和可行性研究階段，風(fēng)險估計最常用的方法是主觀概率估計。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

17 【正確答案】 B

【試題解析】 用投資差額內(nèi)部收益率法比選方案的判別準則是：若△IRR>iC，則投資大的方案為優(yōu);若△IRR

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目方案比選

18 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)市場營銷的出發(fā)點是客戶對房地產(chǎn)產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的制定、營銷策略的選擇以及營銷計劃的安排、執(zhí)行和控制，都應(yīng)以客戶的需求為基礎(chǔ)，以滿足客戶的需求為目標。只有這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

19 【正確答案】 A

【試題解析】 成本加成定價法是在商品房單位成本的基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅費，確定商品房單位價格的方法。成本加成定價法是最基本的房地產(chǎn)定價方法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

20 【正確答案】 A

【試題解析】 人員促銷要達到較理想的效果，一般遵循的步驟是：①尋找目標客戶;②事前準備;③接近目標客戶;④介紹及應(yīng)付異議;⑤談判及成交;⑥事后跟蹤。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

21 【正確答案】 C

【試題解析】 市場比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值，通常把市場法測算出的價值簡稱為比準價格。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

22 【正確答案】 D

【試題解析】 指數(shù)調(diào)整法是指利用有關(guān)成本指數(shù)或變動率，將被估價建筑物的歷史成本調(diào)整到估價時點的成本來求取建筑物重新購建價格的方法，此法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

23 【正確答案】 D

【試題解析】 估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估算。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

24 【正確答案】 A

【試題解析】 物業(yè)服務(wù)計費方式有兩種：①酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式;②包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

【知識模塊】 物業(yè)管理

25 【正確答案】 C

【知識模塊】 物業(yè)管理

26 【正確答案】 D

【試題解析】 住房抵押貸款證券化的主體一共有五個，分別是發(fā)起者、服務(wù)機構(gòu)、特殊目的機構(gòu)、信用評級機構(gòu)和投資者。其中，特殊目的機構(gòu)(SPV)是進行住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的載體，由它組織進行貸款整合和信用增級后在資本市場上發(fā)行證券。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

27 【正確答案】 A

【試題解析】 普通股的股息不是固定的，受企業(yè)經(jīng)營狀況影響。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

28 【正確答案】 B

【試題解析】 土地使用權(quán)交換、房屋交換的，計稅依據(jù)為所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。當(dāng)雙方價值相同時，差額為零，則免征契稅。

【知識模塊】 房地產(chǎn)稅收

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二、多項選擇題

29 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 A項，韋伯認為，生產(chǎn)集聚是一般集中因素，是集聚的固定內(nèi)在因素。社會集聚則是特殊集中因素，是偶然的外在因素。在討論工業(yè)區(qū)位時，主要注意一般集中因素，而不必注意特殊集中因素。

【知識模塊】 房地產(chǎn)經(jīng)濟基本理論

30 【正確答案】 A,B

【試題解析】 《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”因此，房地產(chǎn)征收可分為集體所有的土地征收和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)征收兩類。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

31 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 征用具有四個方面的特征：

①征用必須是因緊急需要。緊急需要是指搶險、救災(zāi)、戰(zhàn)爭等在社會整體利益遭遇危機的情況下，需要動用一切人力、物力進行緊急救助;

②國家必須依法行使征用權(quán)。征用權(quán)是專屬政府的公權(quán)力，任何單位和個人不得享有;

③不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生移轉(zhuǎn);

④既適用于動產(chǎn)也適用于不動產(chǎn)?！段餀?quán)法》第四十四條規(guī)定，征用適用于“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)”。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

32 【正確答案】 A,B

【試題解析】 征收是國家強制取得單位、個人的財產(chǎn);征用是國家強制使用單位、個人的財產(chǎn)。兩者的共同點為：①強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;②補償性，即都應(yīng)給予補償。

【知識模塊】 房地產(chǎn)征收征用

33 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 C項，承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利;E項，國家因社會公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回土地使用權(quán)，但應(yīng)對承租人給予合理補償。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

34 【正確答案】 B,C

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

35 【正確答案】 A,B,C

【試題解析】 按照《土地管理法》的規(guī)定，下列情況下可以收回土地使用權(quán)：①為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)過批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以收回集體建設(shè)用地使用權(quán)，但對土地使用權(quán)人造成損失的應(yīng)當(dāng)予以補償，原土地使用者及地上建筑物需要搬遷的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)當(dāng)給予負責(zé)搬遷;②不按照批準的用途使用土地的;③因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

【知識模塊】 建設(shè)用地使用制度

36 【正確答案】 B,D,E

【試題解析】 整理分析調(diào)研資料是將調(diào)研搜集到的資料進行匯總整理、統(tǒng)計和分析，具體內(nèi)容包括：

①進行編輯整理。就是把零碎、雜亂、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性;

②對資料進行評定，以確保資料的真實和準確;

③進行分類編號。就是把調(diào)研資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用;

④進行統(tǒng)計。將已分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖;

⑤對各項資料中的數(shù)據(jù)和事實進行比較分析，得出一一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

37 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 導(dǎo)言部分通常包括進行調(diào)查的原因、背景、工作范圍、要達到的目的以及所做的假設(shè)。這一部分的目的主要是引導(dǎo)閱讀者了解實情的概況，引導(dǎo)他們進入下面的分析。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場調(diào)研

38 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 固定成本和變動成本的劃分必須結(jié)合具體分析的問題來確定，其確定的方法主要有：①費用分解法;②高低點法;③同歸分析法。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

39 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 綜合風(fēng)險等級分為K、M、T、R、I五個等級：

①K(Kill)表示項目風(fēng)險很強，出現(xiàn)這類風(fēng)險就要放棄項目;

②M(Modify plan)表示項目風(fēng)險強，需要修正擬議中的方案，通過改變項目定位或設(shè)計采取補償措施;

③T(Trigger)表示風(fēng)險較強，需要設(shè)定某些指標的臨界值，指標一旦達到臨界值，就要變更設(shè)計或?qū)ω撁嬗绊懖扇⊙a償措施;

④R(Review and Reconsider)表示風(fēng)險適度(較小)，適當(dāng)采取措施后不影響項目;

⑤I(Ignore)表示風(fēng)險弱，可忽略。

【知識模塊】 房地產(chǎn)投資項目不確定性分析

40 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 招標文件一般應(yīng)包括的內(nèi)容有：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標保函及履約保函格式等)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

41 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 廣告費用預(yù)算與企業(yè)營銷活動、廣告活動和市場環(huán)境密切相關(guān)。在確定房地產(chǎn)廣告預(yù)算前，應(yīng)考慮的岡素有：①企業(yè)品牌;②廣告頻率;③競爭程度;④商品房銷售進度。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

42 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。進行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在被估價房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的因素。CD兩項屬于房地產(chǎn)實物狀況的修正。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

43 【正確答案】 A,B,E

【試題解析】 當(dāng)凈收益在未來的前若干年有變化時，收益年限無限年的公式的假設(shè)前提有：①凈收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為A;②報酬率大于零為Y;③收益年限n為無限年。

【知識模塊】 房地產(chǎn)估價

44 【正確答案】 A,C

【試題解析】 住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住戶的屋頂面和電梯屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，專項維修基金可用于其維修。

【知識模塊】 物業(yè)管理

45 【正確答案】 B,D,E

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

46 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 決定房屋保險費的三大因素是保險金額、保險費率和保險期限。投保人在辦理投保手續(xù)時，應(yīng)一次繳清保險費。

【知識模塊】 房地產(chǎn)金融

三、案例分析

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

47 【正確答案】 A,B,D

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

48 【正確答案】 C

【試題解析】 根據(jù)成本加成定價法的公式：商晶房單位價格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費率)，則該房地產(chǎn)項目的最低售價為：(2100÷3+2500)×(1+25%)÷(1-10%)≈4444(元/平方米)。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

49 【正確答案】 A,B

【試題解析】 該案例中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂了委托代理合同，屬于共同代理方式。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，按誰先代理成功，誰享有傭金的一種代理方式。各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間是平行的關(guān)系，委托人需要進行各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)工作量較大，傭金結(jié)算也相對復(fù)雜。

【知識模塊】 房地產(chǎn)市場營銷

50 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 委托人選擇代理機構(gòu)要依據(jù)的標準包括：①具有同類項目良好的營銷經(jīng)驗和業(yè)績;②較廣泛的營銷網(wǎng)絡(luò);③服：務(wù)質(zhì)量良好;④收費合理。

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