2013年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》真題+答案純文字

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　　31.對房地產(chǎn)投資項目進行線性盈虧平衡分析時，應(yīng)把總成本分解為()兩部分。

　　A.固定成本和變動成本

　　B.會計成本和經(jīng)濟成本

　　C.顯性成本和隱性成本

　　D.私人成本和社會成本

　　答案：A

　　解析：教材133頁，盈虧平衡分析基本原理，把總成本分成固定成本和變動成本。

　　32.當個投資方案計算期不相同時，進行投資方案必選宜采用的方法是()

　　A.差額凈現(xiàn)值

　　B.凈現(xiàn)值法

　　C.凈將來值法

　　D.年值法

　　答案：D

　　解析：教材150頁、152頁，計算期相同、計算期不同的互斥方案比選，ABC屬于計算期相同的互斥方案比選方案。D屬于計算期不同的互斥方案比選方法。

　　33.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，需要對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價()原則所要求的。

　　A.有無對比

　　B.收益與風險權(quán)衡

　　C.以動態(tài)分析為主

　　D.效益與費用計算口徑一致

　　答案：C

　　解析：教材159頁，投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原理，對項目的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，屬于以動態(tài)分析為主原則。

　　34.房地產(chǎn)開發(fā)項目開工準備工作完成的標志是取得()

　　A.土地使用權(quán)

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　C.商品房預售許可證

　　D.建設(shè)工程施工許可證

　　答案：D

　　解析：教材162頁，工程建設(shè)準備內(nèi)容。開工準備工作完成標志是取得建設(shè)工程施工許可證，土地使用證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時間較早，預售許可證在開工后才能取得。本題可用排除法。

　　35.具備獨立施工條件，但建成后不能毒瘤發(fā)揮生產(chǎn)能力或效益的工程，稱為()

　　A.單項工程

　　B.單位工程

　　C.分部工程

　　D.分項工程

　　答案：B

　　解析：教材162頁，房地產(chǎn)開放項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成，憤青四個概念的大小即可選擇，單項工程包含單位工程，單位工程包含分布工程，分布工程包含分享工程。

　　36.為確保施工圖設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)做好勘察工作是()

　　A.初步勘察

　　B.詳細勘察

　　C.施工勘察

　　D.選址勘察

　　答案：B

　　解析：教材163頁，工程勘察。詳細勘察應(yīng)符合施工圖設(shè)計的要求，初步勘察應(yīng)滿足選址和初步設(shè)計的要求，施工勘察主要是為施工中遇到的地址問題進一步勘察，可以用排除法選擇，ACD軍事比較粗的，不細致，因此難以保障施工圖的質(zhì)量。

　　37.房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)提交的設(shè)計文件是()

　　A.概念設(shè)計

　　B.方案設(shè)計

　　C.初步設(shè)計

　　D.施工圖設(shè)計

　　答案：C

　　解析：教材164頁，詳細勘察與初步設(shè)計階段工作。辦理有關(guān)審批文件應(yīng)提交初步勘察和方案設(shè)計。辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證應(yīng)提交初步設(shè)計。辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證應(yīng)提交施工圖設(shè)計。

　　38.某私人投資的房屋建筑工程項目，施工單項合同估算價為350萬元人民幣，根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，該項目的施工采購()

　　A.必須進行招標

　　B.必須公開招標

　　C.應(yīng)以招標公告方式邀請?zhí)囟ǚㄈ送稑?/p>

　　D.應(yīng)以邀請書方式邀請不特定法人投標

　　答案A

　　解析：教材168頁，房屋建筑和市場基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工單位合同估算價在200萬元人民幣以上，或者項目總投資在3000萬元人民幣以上的，必須進行招標。、

　　39.關(guān)于投標人資格預審的說法，錯誤的是()

　　A.資格預審屬于招標工作的法定程序

　　B.資格預審條件應(yīng)在招標公告中載明

　　C.應(yīng)向資格預審不合格的投標申請人告知預審結(jié)果

　　D.只有資格預審合格的投標申請人才能購買招標文件

　　答案：A

　　解析：資格預審教材170頁，投標人資格預審，資格預審是可供招標人選擇的一道程序，并非法定程序。BCD均正確。

　　40.房地產(chǎn)經(jīng)適當營銷后，有熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為()

　　A.市場價值

　　B.市場價格

　　C.投資價值

　　D.現(xiàn)狀價值

　　答案：A

　　解析：教材187頁，市場價值概念。

　　41.房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，稱為()。

　　A最可能的利用

　　B最可行的利用

　　C最大化利用

　　D最高最佳利用

　　答案D

　　解析教材187頁，房地產(chǎn)估價原則中的最高最佳利用原則概念。

　　42.在房地產(chǎn)估價的市場法中，因可比實例成交價格不正常而對其進行的處理，屬于()。

　　A建立比較基準

　　B交易情況修正

　　C市場狀況調(diào)整

　　D房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　答案B

　　解析教材189頁。交易情況修正概念。

　　43.某商鋪的市場租金為12萬元/年，平均空置率為5%，運營費用率為10%。該商鋪的年凈收益為()萬元。

　　A10.20

　　B10.26

　　C10.80

　　D12.00

　　答案B

　　解析教材197頁，凈收益的求取。凈收益=潛在毛租金收入—空置和收租損失—運營費用=有效毛租金收入*(1—運營費用)。有效毛租金收入=12—12*5%=11.4萬元，凈收益=有效毛租金收入*(1—運營費用率)=11.4*(1—10%)=10.26萬元。

　　44.房地產(chǎn)估價報告使用期限應(yīng)自()起算。

　　A價值起點

　　B受理估價委托之日

　　C評估基準日

　　D估價報告出具日期

　　答案D

　　解析教材212頁，估價報告使用期限。自估價報告出具日期算起。

　　45.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中不應(yīng)說明()。

　　A注冊房地產(chǎn)估價師對估價對象進行了實地查勘

　　B注冊房地產(chǎn)估價師是獨立、客觀、公正地進行估價的

　　C注冊房地產(chǎn)估價師認為委托人提供的資料是真實、合法的

　　D注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中沒有虛假記載、誤導性陳訴和重大遺漏

　　答案C

　　解析教材212頁，估價師聲明和假設(shè)限制條件。ABD應(yīng)說明，C是假設(shè)委托人提供的資料時真實、合法的。

　　46.追求企業(yè)利潤、目標市場需求和公眾長遠利益統(tǒng)一的開發(fā)經(jīng)營觀念，屬于()。

　　A產(chǎn)品觀念

　　B社會營銷觀念

　　C市場營銷觀念

　　D供應(yīng)平衡觀念

　　答案B

　　解析教材215頁。社會營銷觀念概念。

　　47.某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房獨家銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯誤是是()。

　　A該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系

　　B該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理

　　C在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均可取得傭金

　　D該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費

　　答案B

　　解析教材219頁，獨家銷售權(quán)代理概念。經(jīng)開發(fā)商同意，獨家銷售權(quán)代理商還可以委托代理。

　　48.某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平方米，單位建筑面積開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費用為380元/平方米，銷售稅費率為10%，項目預期成本利潤率為30%,采用成本加成定價法計算的該住宅單價為()元/平方米。

　　A6061

　　B6122

　　C7482

　　D8140

　　答案C

　　解析教材222頁，成本加成定價法公式。商品房單位價格=【商品房單位成本*(1+成本加成率)】/(1—銷售稅費率)=(1800+3000+380)*(1+30%)*(1—10%)=7482.22

　　49.某房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃年內(nèi)分3期開盤，計劃第1、2、3期的開盤價分別為5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，該地區(qū)同類商品房當前的均價為5812元?平方米。該項目采取的定價策略是()。

　　A均價策略

　　B心理定價策略

　　C高價策略

　　D低開高走策略

　　答案D

　　解析教材225頁，低開高走定價成策略?？赏ㄟ^分析判斷確定。

　　50.關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是()。

　　A人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性

　　B人員促銷是一種面對面的直接促銷方式

　　C人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系

　　D人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息

　　答案A

　　解析教材234頁，人員促銷特點。A錯誤，人員促銷有利于銷售方式的調(diào)整，具有靈活性。BCD正確。

　　51.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展公共關(guān)系活動的出發(fā)點和直接目的是()。

　　A給予消費者與優(yōu)惠以促進銷售

　　B建立長期穩(wěn)定的客戶關(guān)系

　　C在公眾中樹立良好的企業(yè)形象

　　D優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部營銷環(huán)境

　　答案C

　　解析教材236頁，公共關(guān)系推廣概念、原則、作業(yè)。公共關(guān)系推廣重要目的是樹立和改善企業(yè)在公眾中的良好形象。

　　52.物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)對遵守臨時管理規(guī)約予以()。

　　A口頭同意

　　B補充完善

　　C另行約定

　　D書面承諾

　　答案D

　　解析教材244頁，物業(yè)買受人履行臨時管理規(guī)約的義務(wù)。

　　53.商品住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方是該小區(qū)()。

　　A所在的房地產(chǎn)行政主管部門

　　B建設(shè)單位

　　C所在的街道辦事處

　　D施工單位

　　答案B

　　解析教材256頁，前期物業(yè)服務(wù)合同特點。

　　54.物業(yè)服務(wù)費的收費原則不包括()原則。

　　A合理

　　B公開

　　C費用與業(yè)主收入水平相適應(yīng)

　　D費用與服務(wù)水平相適應(yīng)

　　答案C

　　解析教材257頁，物業(yè)服務(wù)收費原則。公開、合理、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。費用與業(yè)主收入水平相適應(yīng)錯誤。

　　55.已竣工但尚未出售的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由該物業(yè)的()繳納。

　　A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B.建設(shè)單位

　　C.未來購買入

　　D.施工單位

　　【參考答案】：教材259頁，物業(yè)服務(wù)費交納和督促，未交付房屋的交費主體。已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由該物業(yè)的建設(shè)單位交納。

　　56.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由()督促其限期繳納。

　　A.業(yè)主大會

　　B.房產(chǎn)行政管理部門

　　C.社區(qū)居民委員會

　　D.業(yè)主委員會

　　【參考答案】：D

　　教材259頁，物業(yè)服務(wù)費交納和督促，業(yè)主委員會會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)。

　　57.下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資活動中，屬于間接融資的是()

　　A.發(fā)行房地產(chǎn)股票

　　B.發(fā)行房地產(chǎn)債券

　　C.向銀行申請貸款

　　D.向其他企業(yè)借款

　　【參考答案】：A

　　教材265頁，房地產(chǎn)股票、債權(quán)概念。股票是間接融資，債券屬直接融資是債券憑證?？墒紫扰懦鼵D，再肯定A,排除B.

　　58.下列利率狀況中，借款人應(yīng)選擇長期固定利率貸款的是()

　　A.利率處于歷史低位

　　B.利率處于歷史高位

　　C.利率處于歷史平均水平

　　D.利率未來變動不大

　　【參考答案】：A

　　教材265頁，固定利率和浮動利率貸款的概念。利率處于歷史最低位，借款人采用長期固定利率貸款有利于借款人。B不利于借款人，C不一定，D沒必要

　　59.房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是()

　　A.REITS

　　B.CIREA

　　C.DCF

　　D.FIRR

　　【參考答案】：A

　　教材266，房地產(chǎn)信托基金英文簡稱。此題比較偏

　　60.下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是()。

　　A個人住房貸款

　　B房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　C土地儲備貸款

　　D保障性住房建設(shè)貸款

　　答案A

　　解析教材270頁，個人住房貸款講到有按月等額還款方式。BCD不可能按月還，一般是按季或年。

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　　二、多項選擇題(共20題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.根據(jù)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者要在單位面積土地上獲得最大利潤的決定因素有()

　　A.市場供給量

　　B.市場需求量

　　C.農(nóng)產(chǎn)品銷售價格

　　D.生產(chǎn)成本

　　E.運輸成本

　　答案：CDE

　　解析：教材3頁，杜能區(qū)位理論今本經(jīng)濟分析

　　P=V-(E+T) 市場價格-成本-費用=利潤

　　62.關(guān)于郊區(qū)化的說法，正確的是()

　　A.郊區(qū)化是城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)化地域轉(zhuǎn)化的過程

　　B.大城市外圍區(qū)人口絕對量的下降可作為城市郊區(qū)化的標志

　　C.發(fā)達國家的郊區(qū)化現(xiàn)象主要始于20世紀20年代

　　D.郊區(qū)化是城市發(fā)展中的一個必然階段

　　E.郊區(qū)化的發(fā)展動力來自城市內(nèi)部的離心力量

　　答案：CDE

　　解析：教材21頁，郊區(qū)化概念，A屬于郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念，B表述錯誤

　　63.在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，可由房屋征收部門()決定。

　　A.自行

　　B.報請市、縣人民政府

　　C.組織被征收人投票

　　D.采取搖號隨機

　　E.采取抽簽隨機

　　答案：CDE

　　解析：教材30頁，被征收房屋價值的評估，此題有些偏，可見教材每一句話的重要性。

　　64.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押期間投保的說法，正確的是()

　　A.抵押權(quán)在征得抵押人同意后，可用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保

　　B.抵押權(quán)在征得抵押人同意后，可用抵押權(quán)人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保

　　C.保險費由抵押人承擔

　　D.在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎?/p>

　　E.在抵押期間，抵押人應(yīng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎?/p>

　　答案：ACD

　　解析：教材54頁，抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)當為保險受償?shù)牡谝皇軆斎恕?/p>

　　65.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是()

　　A.同一宗建設(shè)用地不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)

　　B.兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物

　　C.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押

　　D.以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押

　　E.權(quán)屬存在爭議的住宅可以抵押

　　答案：BCD

　　解析：教材53頁，設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)注意的問題。

　　66.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容中，屬于社會文化環(huán)境的有()

　　A.國家產(chǎn)業(yè)政策

　　B.區(qū)域內(nèi)居民家庭收入

　　C.區(qū)域內(nèi)居民職業(yè)構(gòu)成

　　D.區(qū)域內(nèi)居民社會階層分布

　　E.區(qū)域內(nèi)居民的文化設(shè)施狀況

　　答案：CDE

　　解析：教材70頁，社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容，AB屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容，CDE屬社會文化環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。

　　67.文案調(diào)研法調(diào)研信息有效性評估的內(nèi)容包括()

　　A.數(shù)據(jù)主體與研究問題范疇的一致性

　　B.數(shù)據(jù)反映的時間調(diào)研時間范圍的適用性

　　C.數(shù)據(jù)反映的對象與調(diào)研對象的相關(guān)性

　　D.數(shù)據(jù)測量單位的可比性

　　E.數(shù)據(jù)獲取的經(jīng)濟性

　　答案：ABCD

　　解析：教材75頁，文案調(diào)研信息的有效性評估從5個方面進行，E錯誤，ABCD正確，還有一點是數(shù)據(jù)所使用的屬于和變量分類是否與當前的調(diào)研項目有一致性。

　　68.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的地域性，可從()等層析考慮。

　　A.區(qū)域

　　B.地理坐標

　　C.城市

　　D.地形地貌

　　E.項目區(qū)位

　　答案：ACE

　　解析：教材90頁，前期策劃地域性從3個方面層次考慮，區(qū)域、城市、項目區(qū)位。

　　69.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生資金時間價值的原因有()

　　A.投資收益

　　B.通貨膨脹

　　C.時間風險

　　D.市場競爭

　　E.企業(yè)品牌

　　答案：ABC

　　解析：教材105頁。

　　70.房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)費用主要包括()

　　A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　B.建安工程費

　　C.管理費用

　　D.銷售費用

　　E.財務(wù)費用

　　答案：CDE

　　解析：教材114頁，開發(fā)費用，注意不是開發(fā)成本。開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，AB屬于開發(fā)成本

　　71.下列影響房地產(chǎn)投資項目的不確定因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目不確定因素有()

　　A.空置率

　　B.經(jīng)營成本

　　C.土地取得成本

　　D.建安工程費

　　E.項目可出售面積

　　答案：AB

　　解析：教材115頁，房地產(chǎn)置業(yè)投資概念

　　72.下列組建房地產(chǎn)項目評標委員會的做法中，錯誤的是()

　　A.評標委員會由8人組成

　　B.招標監(jiān)督機構(gòu)1人參加評標委員會

　　C.專門邀請高校老師2人參加評標委員會

　　D.評標委員會名單在中標結(jié)果確定前保密

　　E.評標委員會中有3名為女性

　　答案：ABC

　　解析：教材171頁，評標委員會組成。A應(yīng)為5人以上單數(shù)，B招標監(jiān)督機構(gòu)人員不能當評委，C應(yīng)從老師名冊中隨機抽取，不能專門邀請老師參加，DE正確。

　　73.為實現(xiàn)工程總目標，房地產(chǎn)開放企業(yè)與有關(guān)各方簽訂的合同有()

　　A.工程設(shè)計合同

　　B.工程施工合同

　　C.工程貨物采購合同

　　D.工程監(jiān)理合同

　　E.建筑構(gòu)件加工合同

　　答案：ABCD

　　解析：教材172頁，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要合同關(guān)系。E是施工承包的合同關(guān)系。

　　74.下列建筑物折舊中，屬于功能折舊的有()

　　A.經(jīng)濟不景氣導致的折舊

　　B.建筑設(shè)備現(xiàn)金導致的折舊

　　C.戶型設(shè)計欠佳導致的折舊

　　D.環(huán)境景觀改變導致的折舊

　　E.外墻保溫較差導致的折舊

　　答案：BCE

　　解析：教材204頁，功能折舊概念

　　75.采用假設(shè)開發(fā)法評估寫字樓在建工程的價值，其中開發(fā)后的房地產(chǎn)價值課采用()求取。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.剩余法

　　E.基準地價修正法

　　答案：ABC

　　解析：教材187、192、200頁，市場法、收益法、成本法評估適用范圍

　　76.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道決策時，應(yīng)遵循()原則

　　A.經(jīng)濟性

　　B.多樣性

　　C.可控性

　　D.不變性

　　E.適應(yīng)性

　　答案：ACE

　　解析：教材218頁，房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則1.經(jīng)濟性、2.可控性、3.適應(yīng)性。

　　7.根據(jù)《廣告法》等法律法規(guī)，關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法。正確的是()

　　A.不得含有風水、古樸等封建迷信內(nèi)容

　　B.不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、升學等事項的承諾

　　C.對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限

　　D.表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離

　　E.使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明

　　答案：ABC

　　解析：教材232頁，房地產(chǎn)廣告內(nèi)容要求。D應(yīng)為實際距離表示，E應(yīng)在廣告中注明。

　　78.關(guān)于業(yè)主文員會的說法，正確的有()

　　A.業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生

　　B.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的決策機構(gòu)

　　C.地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)對選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助

　　D.業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力

　　E.業(yè)主委員會可依法更換不符合條件的成員

　　答案：AC

　　解析：教材第242頁，業(yè)主委員會有關(guān)內(nèi)容。B應(yīng)試執(zhí)行機構(gòu)，E依法更換不符合條件的成員是業(yè)主大會職責。

　　79.包干制下的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括()

　　A.物業(yè)服務(wù)成本

　　B.法定稅費

　　C.物業(yè)服務(wù)支出

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

　　E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　答案：ABD

　　解析：教材第259頁物業(yè)服務(wù)構(gòu)成，CE是酬金制物業(yè)費的構(gòu)成。

　　80.下列住房信貸政策措施中，可減輕住房購買人當前負擔的有()

　　A.提高首付款比例

　　B.降低貸款利率

　　C.擴大利率上浮幅度

　　D.增加貸款額度

　　E.延長貸款期限

　　答案：BE

　　解析：分析判斷題。ACD家中住房購買人當前負擔

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　　三、案例分析題(工20題，每題2分，由單選和多選組成。錯選民，本題不得分;少選，所選的每個選項的0.5分)

　　(一)

　　某家庭于2012年10月在其居住的某省會城市購買了一套建筑面積為100平方米，單價為10000元/平方米的新建商品住宅，銀行根據(jù)對該蔣婷購房情況審核的結(jié)果和相關(guān)規(guī)定，提供了抵押貸款價值比率為40%，以基準利率為基礎(chǔ)上調(diào)10%、按月等額還款、貸款期為15年的個人住房抵押貸款。個人住房抵押貸款的年基準利率為6.6%。

　　81.從銀行提供的貸款條件看，該套住房屬于該家庭購買的()住房

　　A.首套

　　B.第二套

　　C.第三套

　　D.第三套以上

　　答案：B

　　解析：發(fā)揮題，目前銀行對首套房貸款政策執(zhí)行的標準是首付30%，利率為基準利率;對于二套房貸款執(zhí)行的標準是首付60%，利率上浮10%，故選B，第二套。

　　82.該家庭住房抵押貸款的月還款額為()元

　　A.3506.46

　　B3653.71

　　C.3982.22

　　D.4158.22

　　答案：B

　　解析：教材273頁，等額本息還款方式。抵押貸款價值比率為40%，房屋價值100×40%=40萬元，年基準利率6.6%，實際貸款年利率=6.6%×(1+10%)=7.26%，實際貸款月利率=7.26%/12=0.625%，貸款期限=15×12=180月，代入公式月還款=3653.71元.

　　83.該家庭購買該套住房依法應(yīng)繳納的稅費為()

　　A.營業(yè)稅

　　B.土地增值稅

　　C.契稅

　　D.住宅專項維修基金

　　答案：C

　　解析：購買該住房家庭應(yīng)繳納契稅

　　84.若該家庭住房抵押貸款的月還款額占其月收入的35%，則該家庭的年收入為()元

　　A.120221.46

　　B.125270.06

　　C.136533.26

　　D.142567.54

　　答案：B

　　解析：元還款額為3657.71，月收入×35%=3653.71，月收入=10439.17元，年收入=10439.17×12=125270.06

　　(二)

　　某建筑物的建筑面積為1000平方米，套內(nèi)建筑面積為800平方米，套內(nèi)建筑面積的重置價格為4000元/平方米，有效年齡為10年，經(jīng)濟壽命為50年，殘值率為5%。

　　85.該建筑物單位建筑面積的重置價格為()元/平方米。

　　A3200

　　B.4000

　　C.4100

　　D.5000

　　答案：A

　　解析：800×4000/1000=3200元/平方米

　　86.采用直線法折舊下的該建筑物的成新率為()

　　A.20%

　　B.50%

　　C.81%

　　D.95

　　答案：C

　　87.該建筑物的年折舊額為()萬元

　　A.4.00

　　B6.08

　　C.6.40

　　D.7.60

　　答案：B

　　88.求該建筑物閑置可用的公式為()

　　A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格-年折舊額

　　B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率

　　C.筑物閑置=建筑物重置總價-折舊總額

　　D建筑物閑置=建筑物重置總價×(1-有效年齡/經(jīng)濟壽命)

　　答案:BC

　　解析：A減年折舊額不對，應(yīng)減舊總額。D未考慮殘值，在沒有殘值情況下正確建筑物現(xiàn)值，

　　(三)

　　某房地產(chǎn)分開發(fā)企業(yè)通過掛牌出讓方式取得一宗住宅用地，土地面積70000平法米，規(guī)劃容積率3.0，交總價67200萬元，該企業(yè)根據(jù)土地出讓條件取得出讓合同，組織進行了規(guī)劃設(shè)計，并制定了總體建設(shè)進度計劃，其中部分內(nèi)容如下，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程、配套商業(yè)設(shè)施、供區(qū)業(yè)主免費使用的室外運動場(4000平方米)、有償使用的市內(nèi)車庫，總建筑面積208000平方米;項目建設(shè)周期3年，其中前期工程10個月，第11個月開始動工建設(shè)。

　　89.該住宅用地的實際樓面地價為()元/平方米

　　A.3140.2

　　B.3200.0

　　C.3230.8

　　D.3294.1

　　答案：B

　　解析：(7200×10000)/(70000×3)=3200元/平方米

　　90.在該項目建設(shè)期前10個月內(nèi)，該企業(yè)要申領(lǐng)照包括()

　　A.國有土地使用權(quán)

　　B.建設(shè)工程許可證

　　C.建設(shè)工程施工許可證

　　D.商品房預售許可證

　　答案：ABC

　　解析：不包括D，商品房預售許可證需在開工后達到一定條件下才可以申領(lǐng)。

　　91.在預算該項目的考法經(jīng)營成本、制定營銷方案時，應(yīng)攤?cè)胝n經(jīng)營性住宅的投資有()

　　A.配套商業(yè)設(shè)施投資

　　B.前期三通一平費用

　　C.室內(nèi)車庫建設(shè)投資

　　D.室外運動場投資

　　答案：BD

　　解析：配套商業(yè)設(shè)施投資及有償使用的市內(nèi)車庫投資不坦然經(jīng)營性住宅投資

　　92.該項目建設(shè)內(nèi)容及其具體規(guī)模是由()確定的。

　　A.總體規(guī)劃

　　B.項目修建性詳細規(guī)劃

　　C.項目營銷方案

　　D.項目建筑設(shè)計方案

　　答案：A

　　解析：發(fā)揮題，根據(jù)題意應(yīng)選總體規(guī)劃，項目總體規(guī)劃是指對一個項目的整體、同意的規(guī)劃，不是具體針對項目中帶一的小項目。

　　(四)

　　某商品住宅小區(qū)共有住宅800套，已出售并交付600套，其中三套住房登記為王某，其余一人一套：已售出未交付150套;未售出50套。由街道辦事處組織成立了首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組完成了《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的草擬，確定了業(yè)主委員會候選人名單等工作，擬召開首次業(yè)主大會會議。

　　93.首次業(yè)主大會召開時，該小區(qū)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)為()人

　　A. 598

　　B. 599

　　C. 600

　　D. 6202

　　答案：A

　　解析：600-2=598

　　94.首次業(yè)主大會籌備組組長有()代表擔任

　　A. 業(yè)主

　　B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　C. 街道辦事處

　　D. 居民委員會

　　答案C

　　解析：首次業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任

　　95籌備組自組成值日起，應(yīng)在()日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議

　　A. 30

　　B. 60

　　C. 90

　　D. 180

　　答案：C

　　解析：業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成值日起90日內(nèi)完成籌備工作。組織召開首次業(yè)主大會

　　96.根據(jù)《物業(yè)管理條例》，需要專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項為()

　　A. 籌集和使用住房專項維修資金

　　B. 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　C. 制定和修改業(yè)主大會會議事規(guī)則

　　D. 改變共有部分的用途

　　答案：BC

　　解析：BC事項過1/2同意，AD事項過2/3同意

　　(五)

　　李某購買一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，貸款期限為10年

　　97.關(guān)于李某貸款金額的說法，正確的有()

　　A. 最多可貸款70萬元

　　B. 至少應(yīng)貸款30萬元

　　C. 住房公積金貸款最多50萬元

　　D. 商業(yè)性貸款最少20萬元

　　答案：AC

　　解析：法定最低首付款比例為30%，房價100萬元，最高貸款為100×70%=70萬元，故A正確，住房公積金最高貸款額度為50萬元，故C正確。商業(yè)性貸款最少20萬元不準確，至少應(yīng)貸款30萬不準確，故BD錯誤

　　98.關(guān)于李某選擇最優(yōu)貸款方案的說法，正確的為()

　　A. 先用足公積金貸款

　　B. 先選擇商業(yè)性貸款

　　C. 公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

　　D. 公積金貸款占70%，商業(yè)性貸款占30%

　　答案：A

　　解析：BCD均沒有最大限度利用公積金貸款，不是最優(yōu)方案

　　99.若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本息還款，則李某的月還款額最少為()元。

　　A. 1135.48

　　B. 4046.44

　　C. 5181.92

　　D. 6317.40

　　答案：D

　　解析：首付40萬元，貸款額為60萬元。其中公積金貸款50萬元，商業(yè)貸款10萬元。貸款期限120月，對應(yīng)相應(yīng)貸款月利率，分別帶入月還款額公式計算，求和得出6317.4

　　100.李某若想減少月還款額，其可采取的辦法為()

　　A. 減少貸款額

　　B. 延長貸款期限

　　C. 減少首付款

　　D. 降低貸款利率

　　答案：AB

　　解析：延長貸款期限及減少貸款額可減少月還款額，故AB為李某可采取的方法。減少首付款會增加貸款，增加月還款額。降低貸款利率不是李某能做到的可以采取的辦法。

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