2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題+答案純文字

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　　31、關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度評(píng)價(jià)的說(shuō)法，正確的是( )。

　　A. 標(biāo)準(zhǔn)差越小的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　B. 期望值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　C.變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　D. 概率值越大的方案，風(fēng)險(xiǎn)越大

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度指標(biāo)的評(píng)價(jià)。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　32、下列用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的方法中，可直接用于計(jì)算期不同方案比選的是( )。

　　A. 凈現(xiàn)值法

　　B.凈年值法

　　C.凈將來(lái)值法

　　D. 凈現(xiàn)值率法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察計(jì)算期不同的互斥型方案的比選方法。計(jì)算期不同的互斥方案比選方法包括年值法和現(xiàn)值法，其中，年值法包括凈年值法和費(fèi)用年值法;現(xiàn)值法包括最小公倍數(shù)發(fā)和年值折現(xiàn)法。

　　33、運(yùn)用差額投資內(nèi)部收益率法對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)設(shè)一個(gè)零投資方案的做法，符合投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則。

　　A. 有無(wú)對(duì)比

　　B.定性分析與定量分析相結(jié)合

　　C.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡

　　D. 動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則。“有無(wú)對(duì)比”原則是指“有項(xiàng)目”與“無(wú)項(xiàng)目”的對(duì)比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無(wú)項(xiàng)目”方案。

　　34、建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件，建成后可單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是( )。

　　A. 分項(xiàng)工程

　　B.分部工程

　　C.單位工程

　　D. 單項(xiàng)工程

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察單項(xiàng)工程的定義。單項(xiàng)工程是指一個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目中具有獨(dú)立設(shè)計(jì)文件，建成后可以單獨(dú)形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程。

　　35、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)，一般分為( )階段。

　　A. 方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

　　B. 初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)

　　C.初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

　　D. 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)的流程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)一般分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。

　　36、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工投標(biāo)的主體是( )。

　　A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　B.招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)

　　C.工程監(jiān)理單位

　　D. 施工企業(yè)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察施工投標(biāo)的主體。施工承包商是工程施工的具體實(shí)施者，是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過(guò)投標(biāo)接受業(yè)主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標(biāo)的主體是施工企業(yè)。

　　37、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭(zhēng)議仲裁的前提條件是( )。

　　A. 爭(zhēng)議已經(jīng)過(guò)調(diào)解

　　B.爭(zhēng)議已經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商

　　C.爭(zhēng)議雙方在同一地區(qū)注冊(cè)

　　D. 爭(zhēng)議雙方有仲裁約定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察仲裁的特點(diǎn)。仲裁是指合同糾紛當(dāng)事人在爭(zhēng)議發(fā)生前或發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭(zhēng)議交給第三者作出仲裁，并負(fù)有自動(dòng)履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。這種爭(zhēng)議解決方式應(yīng)是自愿的，因此應(yīng)由仲裁協(xié)議。由此可見，仲裁的前提條件是爭(zhēng)議雙方有仲裁約定。

　　38、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中，一般應(yīng)先開展的是( )。

　　A. 選擇工程施工單位

　　B.選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商

　　C.選擇工程勘察設(shè)計(jì)單位

　　D. 選擇工程監(jiān)理單位

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的程序。房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理的程序第一步是工程建設(shè)準(zhǔn)備，在該階段，需要完成施工現(xiàn)場(chǎng)勘察與施工圖設(shè)計(jì)，因此本題環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

　　39、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，結(jié)算工程價(jià)款最終依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件是( )。

　　A. 竣工決算

　　B. 竣工結(jié)算

　　C.施工圖預(yù)算

　　D. 工程預(yù)算

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察竣工結(jié)算的含義。竣工結(jié)算是表達(dá)項(xiàng)目最終工程造價(jià)和結(jié)算工程價(jià)款依據(jù)的經(jīng)濟(jì)文件。

　　40、房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)法中，可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格乘以( )等于可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

　　A. 房地產(chǎn)交易情況修正系數(shù)

　　B. 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　D. 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在自身?xiàng)l件下的價(jià)格，調(diào)整為在股價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。

　　41、房地產(chǎn)估價(jià)的收益法中，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)格的百分比，稱為( )。

　　A. 折現(xiàn)率

　　B.報(bào)酬率

　　C.投資收益率

　　D. 資本化率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察報(bào)酬率的含義。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。

　　42、因風(fēng)吹、日曬等自然因素造成的建筑物價(jià)值損失，屬于建筑物的( )。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.外部性折舊

　　D. 經(jīng)濟(jì)折舊

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實(shí)體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價(jià)值的損失。

　　43、下列房地產(chǎn)中，不適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的是( )。

　　A. 可改擴(kuò)建的舊房

　　B.已為最高最佳利用的現(xiàn)房

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)用地

　　D. 已停工的商品房建設(shè)工程

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察價(jià)格開發(fā)法的適用范圍。假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，如可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

　　44、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的( )。

　　A. 專業(yè)意見

　　B.公證書

　　C.證明文件

　　D. 擔(dān)保函

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的概念。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見。

　　45、以需求中心論為基礎(chǔ)的市場(chǎng)營(yíng)銷組合包括價(jià)格策略、產(chǎn)品策略、促銷策略和( )。

　　A. 定位策略

　　B.分割策略

　　C.渠道策略

　　D. 人本策略

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營(yíng)銷觀念，把企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)的可控因素歸納為產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷，稱之為4Ps。

　　46、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

　　B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

　　C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算

　　D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨(dú)家代理權(quán)，此時(shí)開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。

　　47、某商品房開發(fā)項(xiàng)目占地面積2萬(wàn)平方米，容積率為3，樓面地價(jià)為1000元/平方米，預(yù)計(jì)總建造成本為16800萬(wàn)元(不含土地成本)，銷售稅費(fèi)為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價(jià)法確定銷售單價(jià)，成本利潤(rùn)率為25%，則商品房銷售均價(jià)為( )元/平方米。

　　A.5337

　　B.5440

　　C.5550

　　D.5618

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察成本導(dǎo)向定價(jià)法的計(jì)算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬(wàn)平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價(jià)=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費(fèi)率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

　　48、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其開發(fā)的高層住宅小區(qū)不同銷售單元進(jìn)行定價(jià)時(shí)，首先應(yīng)確定( )。

　　A. 樓幢均價(jià)

　　B.樓層差價(jià)

　　C.朝向差價(jià)

　　D. 樓層均價(jià)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的基本依據(jù)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，如果存在多個(gè)樓棟，首先應(yīng)確定樓棟平均價(jià)格。

　　49、房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費(fèi)用一般是( )。

　　A. 廣告調(diào)查費(fèi)用

　　B.廣告制作費(fèi)用

　　C.廣告媒體費(fèi)用

　　D. 廣告策劃費(fèi)用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費(fèi)用是廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素，約占廣告費(fèi)用總額的80%。

　　50、住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)，應(yīng)由( )擔(dān)任。

　　A. 居民委員會(huì)代表

　　B.業(yè)主代表

　　C.建設(shè)單位代表

　　D. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察業(yè)主大會(huì)的籌備。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。

　　51、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A. 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議

　　B.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　C.業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管理規(guī)約

　　D. 業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括：(1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);(7)組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　52、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)由( )簽字確認(rèn)。

　　A.全體委員

　　B. 半數(shù)以上的參會(huì)委員

　　C.業(yè)主委員會(huì)主任

　　D. 參會(huì)委員

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容。業(yè)主委員會(huì)議應(yīng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議做出的決定，應(yīng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)。

　　53、根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)資本最低為( )萬(wàn)元。

　　A.300

　　B.400

　　C.500

　　D.600

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件要求，注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)以上。

　　54、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的( )原則。

　　A. 合理

　　B.公平

　　C.公開

　　D. 質(zhì)價(jià)相符

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)原則。公開原則包括事項(xiàng)公開和事后公開。實(shí)現(xiàn)公開指收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要事先向業(yè)務(wù)明示。

　　55、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ( )特征。

　　A.委托合同

　　B.有名合同

　　C.要式合同

　　D. 雙務(wù)合同

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察物業(yè)服務(wù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同都雙方具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

　　56、下列房地產(chǎn)活動(dòng)中，屬于房地產(chǎn)金融活動(dòng)的是( )。

　　A. 土地收購(gòu)儲(chǔ)備

　　B.不動(dòng)產(chǎn)征收

　　C.保障性住房建設(shè)

　　D. 住房抵押貸款

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察房地產(chǎn)金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設(shè)、土地儲(chǔ)備和一級(jí)土地開發(fā)，以及購(gòu)買住房或其他房地產(chǎn)等，都需要大量資金，對(duì)金融有很強(qiáng)的的依賴性，房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動(dòng)的總稱。

　　57、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款，通常采用的融資方式是( )

　　A. 間接融資和股權(quán)融資

　　B. 間接融資和債權(quán)融資

　　C.直接融資和股權(quán)融資

　　D. 直接融資和債權(quán)融資

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察房地產(chǎn)金融的職能。間接融資是資金有金融機(jī)構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)需求方的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款屬于間接貸款。債務(wù)融資是指企業(yè)通過(guò)銀行借款、發(fā)行債券、應(yīng)付款項(xiàng)等獲得資金的方式。

　　58、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的目的是( )。

　　A. 防止房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害

　　B.提高房地產(chǎn)盈利能力

　　C.降低房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　D. 補(bǔ)償因?yàn)?zāi)害造成的房地產(chǎn)損失

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)保險(xiǎn)的作用。房地產(chǎn)保險(xiǎn)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域因?yàn)樽匀粸?zāi)害和意外事故造成的保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或資金給付。

　　59、購(gòu)房人貸款45萬(wàn)元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個(gè)月末的貸款余額為( )萬(wàn)元。

　　A.33

　　B.35

　　C.40

　　D.43

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察等額本金還款的計(jì)算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬(wàn)元。

　　60、下列抵押權(quán)人的行為中，能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是( )。

　　A. 占有抵押房地產(chǎn)

　　B.辦理房地產(chǎn)抵押登記

　　C.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

　　D. 派人看守抵押房地產(chǎn)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)抵押等級(jí)制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級(jí)人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　61、導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有( )。

　　A. 城市化進(jìn)程加快

　　B.土地總量有限

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)

　　D. 房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, D, E

　　解析：考察決定房地產(chǎn)供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)政府獨(dú)家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長(zhǎng)、不可移動(dòng)等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價(jià)格的變動(dòng)及時(shí)作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

　　62、居民點(diǎn)分為城市和鄉(xiāng)村兩大類，兩者之間的主要區(qū)別有( )。

　　A. 人口年齡構(gòu)成不同

　　B.人口職業(yè)構(gòu)成不同

　　C.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同

　　D. 職能類型不同

　　E.地形地貌不同

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

　　解析：考察城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別：(1)在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(2)城市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村。AB涉及到居民點(diǎn)的問題，答案為AB。

　　63、關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有( )。

　　A. 實(shí)施房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償，后搬遷

　　B.凡在房屋征收評(píng)估前進(jìn)行新建、擴(kuò)建、改建的房屋，均可增加補(bǔ)償費(fèi)用

　　C.任何單位和個(gè)人不得采取中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷

　　D. 建設(shè)單位可作為房屋征收的實(shí)施單位實(shí)施搬遷

　　E.被征收人在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法強(qiáng)制執(zhí)行

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, E

　　解析：考察國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容。實(shí)施房屋征收應(yīng)先補(bǔ)償、后搬遷，A正確。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，B描述錯(cuò)誤;任何單位和個(gè)人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，C說(shuō)法錯(cuò)誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，D說(shuō)法正確;被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，E說(shuō)法錯(cuò)誤。答案為BCE。

　　64、關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的有( )。

　　A. 取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無(wú)需支付任何費(fèi)用

　　B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限

　　C.對(duì)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國(guó)有土地使用證

　　D. 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓

　　E.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租無(wú)須審批

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, E

　　解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)等費(fèi)用;建設(shè)項(xiàng)目竣工后，有土地管理部門核發(fā)國(guó)有土地使用證;劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時(shí)需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。

　　65、下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有( )。

　　A. 權(quán)屬有爭(zhēng)議的建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)

　　C.通過(guò)協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　D. 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)

　　E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

　　解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。答案為AB，都是權(quán)屬不明的情況。

　　66、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供給狀況指標(biāo)的有()

　　A. 新竣工量

　　B.房屋成交量

　　C.空置量

　　D. 商品房吸納量

　　E.房屋施工面積

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, E

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)。在市場(chǎng)調(diào)研中涉及到的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值等。

　　67、下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有( )。

　　A. 受訪者的年齡

　　B.受訪者是否打算買房

　　C.受訪者買房的主要原因

　　D. 受訪者的收入水平

　　E.受訪者的房型偏好

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, D

　　解析：考察調(diào)研問卷的設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)調(diào)研問卷的受訪者項(xiàng)目是有關(guān)被調(diào)查者的一些背景資料，如被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入等。

　　68、影響住宅市場(chǎng)細(xì)分的消費(fèi)者的行為因素有( )

　　A.生活方式

　　B.使用時(shí)機(jī)

　　C.購(gòu)買階段

　　D. 購(gòu)買動(dòng)機(jī)

　　E.追求利益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, E

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的行為因素包括：使用時(shí)機(jī)、追求利益、購(gòu)買階段。

　　69、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有( )

　　A. 總體規(guī)劃建議

　　B.市場(chǎng)細(xì)分

　　C.建筑功能建議

　　D. 配套與景觀建議

　　E.戶型設(shè)計(jì)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括：建筑功能;產(chǎn)品檔次;總體規(guī)劃;建筑風(fēng)格;配套、景觀;戶型設(shè)計(jì)。

　　70、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本包括( )。

　　A. 建安工程費(fèi)

　　B.土地使用權(quán)出讓金

　　C.土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用

　　D. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　E.土地使用權(quán)取得稅費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, E

　　解析：考察土地取得成本的內(nèi)容。土地取得成本包括：土地使用權(quán)出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用，土地使用權(quán)取得稅費(fèi)。\

　　71、出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有( )。

　　A. 建安工程費(fèi)

　　B.空置率

　　C.租金水平

　　D. 開發(fā)周期

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用，租售價(jià)格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營(yíng)成本，投資收益率。

　　72、對(duì)互斥型房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行直接比選時(shí)，比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

　　A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目

　　B.各方案有相同的投資收益率

　　C.各方案費(fèi)用和效益的計(jì)算口徑一致

　　D. 各方案有相同的計(jì)算期

　　E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時(shí)間單位

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C, D, E

　　解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對(duì)互斥方案進(jìn)行比選時(shí)，必須的條件：被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過(guò)一定轉(zhuǎn)化后方能進(jìn)行比較。

　　73、下列投標(biāo)文件存在的問題中，導(dǎo)致投標(biāo)文件無(wú)效的有( )。

　　A. 投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求密封

　　B.投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

　　C.投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn)

　　D. 投標(biāo)文件正文字體不一致

　　E.組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C, E

　　解析：考察開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文件無(wú)效的情況。開標(biāo)時(shí)，投標(biāo)文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無(wú)效投標(biāo)文件，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)：①投標(biāo)文件未按照招標(biāo)文件的要求予以密封;②投標(biāo)文件中的投標(biāo)函未加蓋投標(biāo)人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標(biāo)文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無(wú)法辨認(rèn);④投標(biāo)人未按照招標(biāo)文件的要求提供投標(biāo)保函或投標(biāo)保證金;⑤組成聯(lián)合體投標(biāo)的，投標(biāo)文件未附聯(lián)合體各方共同投標(biāo)協(xié)議。

　　74、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件有( )。

　　A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常

　　B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

　　C.有施工單位簽署的工程保修書

　　D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

　　E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責(zé)令整改的問題全部整改完畢

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：①完成開發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求。交工工程達(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場(chǎng)地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告。④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

　　75、房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的原因有( )。

　　A. 交易雙方過(guò)去互不相識(shí)

　　B.交易雙方對(duì)交易對(duì)象不夠了解

　　C.交易雙方斤斤計(jì)較

　　D. 交易雙方對(duì)市場(chǎng)行情不夠熟悉

　　E.交易雙方有利害關(guān)系

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, D, E

　　解析：考察市場(chǎng)法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)交易對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌?chǎng)行情不夠熟悉等，導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。

　　76、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)完成的工作有( )。

　　A. 與委托人簽訂銷售代理合同

　　B.進(jìn)行銷售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備

　　C.從委托人處取得有關(guān)銷售資料

　　D. 與委托人進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算

　　E.申請(qǐng)商品房預(yù)售(銷售)許可證

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C

　　解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)其代理銷售的新建商品房進(jìn)行銷售策劃前，應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項(xiàng)，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括：反映項(xiàng)目特征的資料;反映開發(fā)項(xiàng)目合法性的資料;委托書;商品房預(yù)售許可證(當(dāng)預(yù)售商品房時(shí))。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請(qǐng)注意，預(yù)售許可證的申請(qǐng)是由建設(shè)單位完成。

　　77、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價(jià)目標(biāo)，在確定預(yù)期投資收益率時(shí)，應(yīng)綜合考慮( )。

　　A. 安全風(fēng)險(xiǎn)率

　　B.房?jī)r(jià)上漲率

　　C.安全收益率

　　D. 通貨膨脹率

　　E.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)定價(jià)的咪表目標(biāo)。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達(dá)到的最低收益率，是一個(gè)預(yù)期指標(biāo)，一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

　　78、下列人員中，具備業(yè)主身份的有( )。

　　A. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

　　B.合法購(gòu)得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

　　C.房屋所有權(quán)人的父親

　　D. 房屋的承租人

　　E.房屋的借用人

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B

　　解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

　　79、下列成本費(fèi)用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有( )。

　　A. 物業(yè)服務(wù)人員工資

　　B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

　　C.物業(yè)服務(wù)人員獎(jiǎng)金

　　D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)費(fèi)用

　　E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費(fèi)用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

　　解析：考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(7)辦公費(fèi)用;(8)管理費(fèi)分?jǐn)?(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　80、下列個(gè)人住房抵押貸款做法中，會(huì)降低月償還額的有( )。

　　A. 提高首付款比例

　　B.爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠

　　C.增加貸款額度

　　D.延長(zhǎng)貸款期限

　　E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D, E

　　解析：本題為開放性試題，考察個(gè)人住房貸款的相關(guān)術(shù)語(yǔ)及計(jì)算。提高首付款比例、爭(zhēng)取貸款利率優(yōu)惠、延長(zhǎng)貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為ABDE。

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　　三、案例分析題

　　(一)張某完全靠500萬(wàn)元的自有資金進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，有甲、乙、丙三個(gè)投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營(yíng)收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計(jì)算期均為10年。張某的目標(biāo)收益率為10%。

　　單位：萬(wàn)元

　　81、進(jìn)行方案比選時(shí)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案之間的關(guān)系為( )

　　A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

　　B.互斥方案

　　C.混合方案

　　D. 互補(bǔ)方案

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個(gè)方案中選擇一個(gè)，屬于互斥方案。

　　82、用凈現(xiàn)值率法進(jìn)行方案比較，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)? )。

　　A. 甲、乙、丙

　　B. 甲、丙、乙

　　C.丙、乙、甲

　　D. 乙、丙、甲

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察計(jì)算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬(wàn)元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬(wàn)元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬(wàn)元。由此可見，甲、乙、丙三個(gè)投資方案從優(yōu)到劣的排列順序?yàn)楸?、乙、甲?/p>

　　83、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案經(jīng)營(yíng)期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為( )。

　　A.甲大于乙，乙大于丙

　　B.乙大于甲，甲大于丙

　　C.乙等于丙，丙大于甲

　　D.甲等于乙，乙大于丙

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： C

　　解析：考察投資收益率的計(jì)算。三個(gè)方案的經(jīng)營(yíng)期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

　　84、在計(jì)算期內(nèi)，甲、乙、丙三個(gè)投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括( )。

　　A. 初始投資

　　B. 經(jīng)營(yíng)成本

　　C.還本付息

　　D. 經(jīng)營(yíng)稅金

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

　　解析：考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款，沒有還本付息的現(xiàn)金流出，其他都涉及。

　　(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬(wàn)元，準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選擇承包商，并在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。此外，為了評(píng)標(biāo)工作的需要，擬組建由7人組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟(jì)師各1名，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表1名，其余4人是從老師名冊(cè)中隨機(jī)抽取的老師。

　　85、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的原因可能為( )。

　　A. 節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用

　　B.選擇最有競(jìng)爭(zhēng)力的承包商

　　C.減少風(fēng)險(xiǎn)

　　D. 節(jié)省招標(biāo)時(shí)間

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C, D

　　解析：考察邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)。邀請(qǐng)招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)化了招標(biāo)程序，可節(jié)約招標(biāo)費(fèi)用和節(jié)省招標(biāo)時(shí)間，減少了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　86、該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔(dān)的工程量風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，宜選擇( )。

　　A. 總價(jià)合同

　　B.單價(jià)合同

　　C.成本加固定額酬金合同

　　D. 成本加比例酬金合同

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察合同的分類。采用總價(jià)合同，工程量風(fēng)險(xiǎn)、物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)由承包商負(fù)擔(dān)，減少了開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　87、該項(xiàng)目的投標(biāo)保證金最高為( )萬(wàn)元。

　　A.40

　　B.60

　　C.80

　　D.100

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：考察招標(biāo)保證金的額度。招標(biāo)保證金一般不超過(guò)投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過(guò)50萬(wàn)元。本題中，預(yù)計(jì)工程造價(jià)為2000萬(wàn)元，投標(biāo)保證金上限為2000*2%=40萬(wàn)元。

　　88、擬組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成存在的問題為( )

　　A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員總數(shù)7人，未達(dá)到法定人數(shù)

　　B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟(jì)師

　　C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中有招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代表

　　D. 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中老師人數(shù)未達(dá)到法定比例

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：考察評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的老師組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面老師不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的老師成員，應(yīng)由招標(biāo)人從建設(shè)行政主管部門確定的老師名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。本題中招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面老師不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人，而外部老師總共才4人，不符合相關(guān)規(guī)定。

　　(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價(jià)為6000元/平方米，但該單價(jià)的內(nèi)涵、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和付款方式尚未議定。已知當(dāng)?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為成交價(jià)格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。

　　89、下列交易條件中，對(duì)賣方有利的為( )。

　　A. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

　　B.交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)

　　C.交易稅費(fèi)由買賣雙方各自負(fù)擔(dān)

　　D. 房?jī)r(jià)款分期支付

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。交易稅費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)，可以減少賣方的稅費(fèi)支出，對(duì)賣方有利。

　　90、下列交易條件中，對(duì)買方有利的為( )。

　　A. 按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)

　　B.交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)

　　C.房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清

　　D. 房?jī)r(jià)款分期支付

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, D

　　解析：考察房地產(chǎn)市場(chǎng)法的運(yùn)用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以減少交易費(fèi)用，對(duì)買房有利;交易稅費(fèi)由賣方負(fù)擔(dān)，可以減少買方的稅費(fèi)支出，對(duì)買方有利;在不計(jì)利息進(jìn)行分期支付的情況下，由于資金具有時(shí)間價(jià)值，對(duì)買方有利。

　　91、若按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)一次性付清，則賣方出售該套住宅的實(shí)得金額為( )萬(wàn)元。

　　A.44.64

　　B.48.00

　　C.53.28

　　D.60.00

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：如果交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，賣方實(shí)得金額=套內(nèi)建筑面積*成交價(jià)格=80*6000=480000=48.00萬(wàn)元。

　　92、若按建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，房?jī)r(jià)款在成交時(shí)支付一半，余款于第1年末付清，則賣方出售該套住宅實(shí)得金額的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

　　A.51.70

　　B.51.89

　　C.53.44

　　D.60.00

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：若按建筑面積計(jì)價(jià)，交易稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，賣方實(shí)得金額為100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬(wàn)元，交易時(shí)所得金額為26.7萬(wàn)元，一年之后所得金額現(xiàn)值為25.19萬(wàn)元，賣方出售該套住宅實(shí)得金額的現(xiàn)值為26.7+25.12=51.89萬(wàn)元。

　　(四)某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，甲戶型面積為80平方米，共300套，乙戶型面積為140平方米，共100套;小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)公開招標(biāo)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　93、經(jīng)( )的業(yè)主同意，該住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)可作出重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

　　A.153戶甲戶型和49戶乙戶型

　　B.157戶甲戶型和45戶乙戶型

　　C.105戶甲戶型和94戶乙戶型

　　D.150戶甲戶型和35戶乙戶型

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, C

　　解析：重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。本題中，建筑面積總和為80*300+140*100=38000平方米，業(yè)主總?cè)藬?shù)為400人，要想通過(guò)該決定，須至少專有部分總面積達(dá)到19000平方米且200名業(yè)主同意，經(jīng)計(jì)算，AC符合要求。

　　94、該住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)依法辦理的行政備案事項(xiàng)為( )。

　　A. 招標(biāo)備案

　　B.開標(biāo)備案

　　C.評(píng)標(biāo)備案

　　D. 中標(biāo)備案

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B, C, D

　　解析：招標(biāo)人應(yīng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，備案資料應(yīng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式和理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等。

　　95、該住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出的招標(biāo)文件中應(yīng)包括的主要內(nèi)容為( )。

　　A. 小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介

　　B.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求

　　C.評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

　　D. 物業(yè)管理實(shí)施方案

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, B, C

　　解析：考察招標(biāo)文件的內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求;對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求;評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;招標(biāo)活動(dòng)方案;物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　96、評(píng)標(biāo)委員會(huì)中，若該住宅小區(qū)業(yè)主代表2人，則物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少為 ( )人。

　　A.4

　　B.5

　　C.6

　　D.7

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。本題中物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少5人才能滿足要求。

　　97、趙某購(gòu)買一套價(jià)格為100萬(wàn)元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，最長(zhǎng)貸款期限為30年。

　　趙某的購(gòu)房款可以( )。

　　A. 全部為自有資金

　　B.全部為住房公積金貸款

　　C.全部為商業(yè)性貸款

　　D. 為自有資金加組合貸款

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A, D

　　解析：趙某買房的購(gòu)房款可以全部為自有資金，也可為自有資金加組合貸款。住房公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元，滿足不了趙某的需要;貸款金額一般為所購(gòu)住房總價(jià)減去收付款后的余額，因此不可能全部為商業(yè)貸款。

　　98、若趙某的自有資金僅夠支付最低首付款，則趙某應(yīng)申請(qǐng)住房公積金貸款( )萬(wàn)元。

　　A.30

　　B.50

　　C.70

　　D.100

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： B

　　解析：趙某的首付為100*30%=30萬(wàn)元，尚差70萬(wàn)元，超過(guò)公積金貸款上限，因此趙某應(yīng)申請(qǐng)住房公積金貸款50萬(wàn)元。

　　99、若趙某可用足其住房公積金貸款額度，則趙某的商業(yè)性貸款最多為( )萬(wàn)元。

　　A.20

　　B.30

　　C.50

　　D.100

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： A

　　解析：趙某的首付為100*30%=30萬(wàn)元，趙某用足其住房公積金貸款額度，貸款金額為50萬(wàn)元，還可以商業(yè)貸款20萬(wàn)元。

　　100、若趙某的購(gòu)房款中最低首付款以外的房款需貸款，并按月等額本息還款，則趙某的月還款額最少為( )元。

　　A.1264.14

　　B.2533.43

　　C.3000.00

　　D.3797.57

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： D

　　解析：若趙某的購(gòu)房款中最低首付款以外的房款需貸款，趙某的月還款額最少的情況是住房公積金貸款P1=50萬(wàn)元，商業(yè)貸款P2=20萬(wàn)元，貸款期限都為30年，即30*12=360個(gè)月，住房公積金貸款月利率i1=4.5%/12，商業(yè)銀行貸款年利率i2=6.5%/12。

　　此時(shí)，則住房公積金月還款金額A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=

　　50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]=2533.43元;

　　商業(yè)貸款月還款額A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]=

　　20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]=1264.14

　　月還款額A= A1+A2=3797.57元。

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