關(guān)于當(dāng)事人完善合同條款的問(wèn)題

　　建筑造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性是由建筑設(shè)計(jì)的進(jìn)度和深度決定的。按造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確程度，依設(shè)計(jì)進(jìn)度可分為投資估算、設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算三種。投資估算是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期對(duì)建設(shè)投資最粗略的估計(jì)，僅可作為編制可行性研究的依據(jù)。設(shè)計(jì)概算是項(xiàng)目在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)概算定額編制的、初步確定工程造價(jià)的依據(jù)。施工圖預(yù)算是在施工圖設(shè)計(jì)階段根據(jù)施工圖反映的工程量按預(yù)算定額編制的確定工程預(yù)算造價(jià)的依據(jù)。

　　可能發(fā)生的問(wèn)題都應(yīng)納入合同的軌道

　　很顯然，施工圖預(yù)算造價(jià)是更準(zhǔn)確的合同造價(jià)的計(jì)算依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的承發(fā)包合同應(yīng)當(dāng)用施工圖預(yù)算作為合同造價(jià)的決算依據(jù)。但是，由于基本建設(shè)蓬勃發(fā)展，一大批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幾乎同步上馬，建筑設(shè)計(jì)不能適應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目急劇增多的客觀需要;而且開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)商機(jī)以后都希望盡快看到經(jīng)濟(jì)效益，要開(kāi)發(fā)商耐心等待設(shè)計(jì)施工圖完成再開(kāi)工，幾乎是不現(xiàn)實(shí)的。因此，很多建筑工程項(xiàng)目不可避免地在沒(méi)有工程概算或預(yù)算的情況下，約定一個(gè)估算、框算或者人為地以每平方米造價(jià)暫估一個(gè)不確定的合同造價(jià)，先開(kāi)工上馬再說(shuō)。在建筑工程中邊設(shè)計(jì)、邊施工、邊修改有其必然性。問(wèn)題的關(guān)鍵是要建立完善的合同機(jī)制，將各種可能發(fā)生的問(wèn)題都納入合同的軌道。而長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)所簽訂的承發(fā)包合同，在簽約或履約過(guò)程中很多沒(méi)有事先約定確定造價(jià)的程序和方法。在這種情況下，當(dāng)工程竣工進(jìn)行造價(jià)結(jié)算時(shí)，要么開(kāi)發(fā)商按計(jì)劃模式同意實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo);要么合同雙方互相扯皮，釀成糾紛。顯然，目前正在履行的建設(shè)工程承發(fā)包合同潛伏著一個(gè)又一個(gè)標(biāo)的巨大的工程造價(jià)糾紛。而一旦發(fā)生糾紛，或者因?yàn)楹贤靸r(jià)事先的不確定而沒(méi)有依據(jù)，或者待確定的造價(jià)承發(fā)包雙方互相不認(rèn)可。處理糾紛的法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)此也難以直接評(píng)判是非。如果將造價(jià)爭(zhēng)議委托審計(jì)單位鑒定，也因?yàn)橥瑯拥脑?，雖曠日持久仍難以確定準(zhǔn)確的工程造價(jià)。

　　十一項(xiàng)內(nèi)容必須明確約定

　　一般認(rèn)為，針對(duì)我國(guó)目前的實(shí)際情況，設(shè)定造價(jià)過(guò)程控制程序需要增加以下條款：一是約定開(kāi)發(fā)商按工程形象進(jìn)度分段提供施工圖的期限和開(kāi)發(fā)商組織分段圖紙會(huì)審的期限;二是約定承包商收到分段施工圖后提供相應(yīng)工程預(yù)算以及開(kāi)發(fā)商批復(fù)同意分段預(yù)算的期限;三是經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的分段預(yù)算是該段工程備料款和進(jìn)度款的付款依據(jù);四是約定承包商按經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可的分段施工圖組織設(shè)計(jì)和分段進(jìn)度計(jì)劃組織基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝修階段施工;五是合同規(guī)定的分階段進(jìn)度計(jì)劃具有決定合同是否繼續(xù)履行的直接約束力;六是約定承包商完成分階段工程質(zhì)量檢查符合合同約定條件向開(kāi)發(fā)商遞交該形象進(jìn)度階段的工程決算的期限，以及開(kāi)發(fā)商審核批準(zhǔn)的期限;七是約定開(kāi)發(fā)商撥付承包商各分階段預(yù)算工程款的比例，以及備料款、進(jìn)度款、工程量增減值和設(shè)計(jì)變更簽證、新型特殊材料差價(jià)的分階段結(jié)算方法;八是約定全部工程竣工通過(guò)驗(yàn)收后承包商遞交工程最終決算造價(jià)的期限，以及開(kāi)發(fā)商審核是否同意及提出異議的期限和方法，雙方約定經(jīng)開(kāi)發(fā)商提出異議，承包商作修改、調(diào)整后雙方能協(xié)商一致的，即為工程最終造價(jià);九是約定承發(fā)包雙方對(duì)結(jié)算工程最終造價(jià)有異議時(shí)的委托市價(jià)機(jī)構(gòu)審價(jià)以及該機(jī)構(gòu)審價(jià)對(duì)雙方均具有約束力，雙方均承認(rèn)該機(jī)構(gòu)審定的即為工程最終造價(jià);十是約定雙方自行審核確定的或由約定審價(jià)機(jī)構(gòu)審定的最終造價(jià)的支付以及與工程保修預(yù)留款的互相關(guān)系和處理方法;十一是約定結(jié)算工程最終造價(jià)期間與工程交付使用的互相關(guān)系及處理方法，實(shí)際交付使用和實(shí)際結(jié)算完畢之間的期限是否計(jì)取利息以及計(jì)取的方法。

　　三大問(wèn)題應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注

　　建筑工程承發(fā)包合同對(duì)事先難以確定的造價(jià)設(shè)定分階段預(yù)決算和確定工程最終造價(jià)的特別約定，與承發(fā)包合同的其他條款，例如分階段工期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、分階段備料工程款的支付及調(diào)整及竣工交付使用的限制等都有密切的聯(lián)系，與政府的專(zhuān)業(yè)管理和社會(huì)的配套服務(wù)和中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)也有直接的關(guān)系。以下一些問(wèn)題，值得建筑合同的當(dāng)事人注意并在實(shí)踐中進(jìn)一步加以完善：

　　首先，須結(jié)合《建設(shè)工程施工合同示范文本》的協(xié)議條款來(lái)設(shè)定相應(yīng)條款。雖然建設(shè)部制訂的示范文本中沒(méi)有最終造價(jià)的專(zhuān)門(mén)規(guī)定，但是作為雙方特別定的合同內(nèi)容，法律對(duì)此并無(wú)限制，而且完全符合契約自由的原則。因此在設(shè)定工程最終造價(jià)的特別條款時(shí)，可結(jié)合協(xié)議條款的現(xiàn)有內(nèi)容，把工程最終造價(jià)的特別約定增加在補(bǔ)充條款中，使其成為整個(gè)合同的組成部分。

　　其次，如設(shè)定一手交樓一手付款方式，要防止工期與確定最終造價(jià)的期限脫節(jié)。有的工程合同在設(shè)定最終造價(jià)的特別約定時(shí)，規(guī)定甲方必須在確定最終造價(jià)后付清全部工程款，乙方才把建筑物交付給甲方使用。如果雙方同意這種方式，則實(shí)際施工工期還應(yīng)當(dāng)包括確定最終造價(jià)本身的期限。否則，簽訂合同未考慮二者的銜接，實(shí)際施工期限未包括確定最終造價(jià)的時(shí)間，會(huì)造成確定最終造價(jià)本身的期限不計(jì)人工期內(nèi)，最終導(dǎo)致要么工期延長(zhǎng)，要么竣工脫期。確定任何一方責(zé)任都難免引起糾紛，并且到時(shí)無(wú)所適從。

　　第三，須約定有權(quán)審定工程造價(jià)的單位進(jìn)行造價(jià)審價(jià)。按最終造價(jià)特別約定，當(dāng)承發(fā)包雙方對(duì)工程最終造價(jià)有異議時(shí)，可委托專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)審價(jià)。但是，該審價(jià)單位須有與工程造價(jià)相適應(yīng)的審價(jià)資質(zhì)，并有權(quán)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行審定。要謹(jǐn)防雙方事先約定的審價(jià)單位沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)和能力，其審價(jià)結(jié)論因缺乏相應(yīng)的行為能力而沒(méi)有效力，從而使特別約定失去設(shè)定的實(shí)際意義。

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