造價管理考點(diǎn)：房產(chǎn)稅

　　【摘要】2015年造價工程師考試時間為10月17日、18日。相信考友們業(yè)已進(jìn)入了造價工程師緊張的備考階段。環(huán)球網(wǎng)校造價工程師考試頻道小編想大家之所想，近期會為大家陸續(xù)更新：造價工程師造價管理科目的一些考點(diǎn)，今日考點(diǎn)：房產(chǎn)稅。 希望對大家有所幫助!并預(yù)祝各位考友在2015年造價工程師考試中取得理想的成績。更多復(fù)習(xí)資料請關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校造價工程師考試頻道!

　　(一) 城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加

　　1. 城市維護(hù)建設(shè)稅

　　計稅依據(jù)和稅率：納稅人實(shí)際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費(fèi)稅和增值稅)”稅額;城市7%，縣鎮(zhèn)5%，農(nóng)村1%。

　　2. 教育費(fèi)附加：納稅人實(shí)際繳納的“三稅(營業(yè)稅、消費(fèi)稅和增值稅)”稅額;稅率為3%。

　　(二) 房產(chǎn)稅

　　計稅依據(jù)和稅率

　　(1) 從價計征：計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1.2%。

　　需要注意的特殊問題：

　　1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對待：

　?、僖苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資，共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　?、谝苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，因此，應(yīng)由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內(nèi)該稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。

　　3)新建房屋空調(diào)設(shè)備價值計入房產(chǎn)原值的，應(yīng)并入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計征

　　計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　(三) 城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計稅依據(jù)，采用定額稅率。

　　(四) 土地增值稅

　　納稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標(biāo)準(zhǔn)來判定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。

　　(2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　計稅依據(jù)：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實(shí)際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　?、诎磭医y(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　6)舊房及建筑物的評估價格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

　　(七)契稅：計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格;實(shí)行3~5%幅度稅率。

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