一級(jí)法規(guī)精講講義之土地管理法

lZ301160～lZ301161
lZ301160土地管理法
1Z301161了解國(guó)有土地使用權(quán)制度
一、國(guó)有土地使用權(quán)的基本概念
在我國(guó)，土地所有權(quán)和土地使用權(quán)是相分離的。我國(guó)《土地管理法》把土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。
國(guó)有土地使用權(quán)，是用地單位或者個(gè)人依法定方式取得的，對(duì)國(guó)有土地享有的用益物權(quán)。
根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，用地單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。此外，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，土地使用者對(duì)其合法取得的土地使用權(quán)，在滿足法律規(guī)定的條件下，可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。
二、國(guó)有土地使用權(quán)分類
(一)出讓土地使用權(quán)
出讓土地使用權(quán)，是指土地使用者以向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金而原始取得的，并有出讓年限的固有土地使用權(quán)。
1．出讓土地使用權(quán)的取得方式
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第12條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。但是，協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
2．出讓土地使用權(quán)的年限
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定，
土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。
3．土地使用權(quán)出讓合同
根拊《土地管理法》和《城中房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。未按照合同約定支付的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。
土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地，需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
(二)劃撥土地使用權(quán)
根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)的范圍限于：
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
(3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
劃撥土地使用權(quán)依照法律規(guī)定也可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。但是，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租所得收益或者抵押拍賣所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定，上繳國(guó)家或者優(yōu)先用于繳納土地使用權(quán)出讓金。

lZ301162
1Z301162了解建設(shè)用地管理制度
一、國(guó)有建設(shè)用地
除法律規(guī)定的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)項(xiàng)目外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，并取得國(guó)有土地使用權(quán)。在這里，國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。
經(jīng)批準(zhǔn)需要使用國(guó)有建設(shè)用地的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持法律、行政法規(guī)規(guī)定的有關(guān)文件，向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請(qǐng)，經(jīng)土地行政主管部門審查．報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。建設(shè)單位使用國(guó)有建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)；符合法律規(guī)定的．經(jīng)批準(zhǔn)可以以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。
二、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地
鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村 建設(shè)用地．是指興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅或者進(jìn)行鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需要的農(nóng)民集體所有土地。申請(qǐng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地．應(yīng)按《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。
農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
三、臨時(shí)建設(shè)用地
臨時(shí)建設(shè)用地，是指因建設(shè)工程項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘察需要，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，而臨時(shí)使用的國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃主管部門同意。
根據(jù)《土地管理法》及《城市規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，臨時(shí)建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)使用土地合同，并按照合同約定支付臨時(shí)使用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)建設(shè)用地期限一般不超過2年。其中。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)．必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。
臨時(shí)建設(shè)用地的使用者應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。

1Z301170～1Z301171
1Z301170城市房屋拆遷管理?xiàng)l例
lZ30117l熟悉拆遷管理
一、房屋拆遷許可證管理
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷?！?
1．房屋拆遷許可證的申請(qǐng)
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第7條的規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，指政府發(fā)展改革部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批準(zhǔn)文件。
(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證．指建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前．經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。
(3)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件，指由市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書，有償使用的，簽訂國(guó)有土地有償使用合同；劃撥使用的，核發(fā)國(guó)有土地劃撥決定書。
(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案，是反映拆遷人計(jì)劃如何對(duì)被拆遷人實(shí)施拆遷補(bǔ)償安置以及計(jì)劃存多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)完成拆遷的文件。
(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第20條的規(guī)定。拆遷人實(shí)施房屋拆遷的補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償安置，不得挪作他用。
經(jīng)市、縣人民政府房屋拆遷管理部門審查，符合條件的．頒發(fā)房屋拆遷許可證。
2．房屋拆遷許可證載明事項(xiàng)的公布
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定，房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
3．房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限的法律效力
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)．實(shí)施房屋拆遷?！蓖瑫r(shí)，拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷期限內(nèi)完成拆遷工作，需要延長(zhǎng)拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請(qǐng)。
二、城市房屋拆遷的實(shí)施管理
(一)城市房屋拆遷單位
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第10條、第1l條的規(guī)定，拆遷人可以自行拆遷，也可委托具有拆遷資格的單位進(jìn)行拆遷。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。
拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)．報(bào)房屋拆遷管理部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。
(二)拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人禁止事項(xiàng)及期限
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條的規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
(1)新建、擴(kuò)建、改建房屋；
(2)改變房屋和土地用途；
(3)租賃房屋、
房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)就上述事項(xiàng)，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)并載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限不得超過1年。
(三)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立及糾紛處理程序
1．拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的訂立
拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
2．拆遷糾紛仲裁、訴訟和行政裁決。
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第15條規(guī)定，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
3．強(qiáng)制拆遷
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，被拆遷人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

1Z301172
lZ301172了解拆遷補(bǔ)償與安置
一、拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t
違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，木取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑，主要包括：
(1)未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲的批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；
(2)擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；
(3)擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；
(4)擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)成為永久性的建筑。
二、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?
拆遷補(bǔ)償有兩種方式，分別是貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除個(gè)別規(guī)定外，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償?shù)姆绞健?
1．貨幣補(bǔ)償
所謂貨幣補(bǔ)償，是指在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)被拆除的房屋所有人進(jìn)行貨幣形式的補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償是我國(guó)目前城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕绞?，其主要?yōu)點(diǎn)是操作簡(jiǎn)單方便，被拆遷人選擇住房可以不受地點(diǎn)等的限制，同時(shí)不會(huì)產(chǎn)生延長(zhǎng)過渡期限、被拆遷人不能及時(shí)回遷等后續(xù)問題。
關(guān)于貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。
2．產(chǎn)權(quán)調(diào)換
所謂產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對(duì)被拆遷入的補(bǔ)償。
貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩者的表現(xiàn)形式雖然不同，但都必須遵循一個(gè)共同的原則一一等價(jià)原則。換句話講，以價(jià)值量來衡量，貨幣補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)條款應(yīng)當(dāng)是等價(jià)。
三、拆遷安置
1．拆遷安置房屋的質(zhì)量安全要求
2．搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)
根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期內(nèi)，被拆遷人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。．
在這里，過渡期是指被拆遷人將舊房交由拆遷人拆除之日起至搬遷至提供的新安置房的時(shí)間。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定，拆遷人不得擅自延長(zhǎng)過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長(zhǎng)過渡期限的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。