建筑經(jīng)濟(jì)施工與設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)管理輔導(dǎo)精選(6)

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的有關(guān)規(guī)定一級(jí)建筑師

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序

　　1 .投資機(jī)會(huì)選擇和投資決策分析

　　投資機(jī)會(huì)選擇主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟;投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估兩個(gè)部分。在分析研究基礎(chǔ)上，依據(jù)開發(fā)投資方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，決定投資可行性。

　　2 .建設(shè)前期工作

　　◆　辦理規(guī)劃用地許可證，獲取土地使用權(quán);

　　◆　規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批;

　　◆　簽署有關(guān)合作協(xié)議。

　　3 .建設(shè)階段

　　◆　拆遷安置;

　　◆　土地開發(fā)：實(shí)現(xiàn)“三通一平”或“七通一平，

　　◆　組織勘察設(shè)計(jì)，并辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　◆　施工招標(biāo)與投標(biāo);申領(lǐng)開工證，進(jìn)人施工安裝階段;

　　◆　竣工驗(yàn)收。

　　4 .租售階段

　　◆　辦理商品房預(yù)售許可證;

　　◆　物業(yè)管理。

　　補(bǔ)充

　　房地產(chǎn)管理法

　　第十二條 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

　　商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。

　　采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

　　第十三條 土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

　　第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

　　(二)有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

　　(三)有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;

　　(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;

　　(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以登記，發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照;對(duì)不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。

　　設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門備案。

　　第四十四條 商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。