收益還原法土地估價的基本步驟

　　收益還原法土地估價的基本步驟

　　1.確定總收益

　　總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。計算總收益首先分析可能產(chǎn)生的各種收益，然后按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則來確定土地的總收益。

　　2.計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動費用與資本費用�？傎M用在不同情況下，所包含的項目也有所不同。因此，計算總費用，首先要分析可能的各種費用支出，然后在全面分析的基礎(chǔ)上，計算加總一般正常合理的必要年支出，即得總費用。

　　3.計算土地純收益

　　從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

　　4.確定合適的還原率

　　還原率是影響地價高低的重要因素，必須慎重選擇。一般首先要通過各種途徑，確定各種可能的還原率，然后再經(jīng)過綜合分析、比較，確定可采用的還原率。

　　5.選擇公式求算地價

　　根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應(yīng)的計算公式，將純收益用相應(yīng)的還原率進(jìn)行還原，即得土地的收益價格.

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