2021年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點：市場價值和非市場價值的區(qū)別

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考點：市場價值和非市場價值的區(qū)別

非市場價值經(jīng)�？纪顿Y價值，有時考現(xiàn)狀價值。

(1)投資價值

投資價值指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)成本或運營費用方面的優(yōu)勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產(chǎn)價值的估計。

評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法來評估—價值是預(yù)測未來凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場不同。

投資價值的評估方法與評估市場價值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值

就投資價值與市場價值相對而言，房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值;但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國有土地使用權(quán)招標、拍賣、掛牌出讓，有意購買者可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高購買價格，為其確定投標報價、最高出價等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價值評估。受政府委托，確定政府土地的招拍掛底價就是公開市場價值評估。

注意投資價值評估，嚴格說并不需要遵循獨立、客觀、公正的原則。

(2)現(xiàn)狀價值

現(xiàn)狀價值是指在現(xiàn)狀使用下的價值。現(xiàn)狀使用包括當前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用的，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可能高于市場價值。例如，臨街住宅樓的底層住宅擅自改為商鋪，該底層住宅的現(xiàn)狀商業(yè)用途的現(xiàn)狀價值，通常高于法定居住用途下的價值。

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