做裝配式項(xiàng)目，首先要解決這三大困惑

①|(zhì) 成本： 時(shí)間成本可能比直接成本更憂心|

當(dāng)前裝配式市場(chǎng)一致的反饋信息是——成本增加?，F(xiàn)階段，裝配式建筑相比傳統(tǒng)的現(xiàn)澆體系建筑的成本是增加的，增量成本不僅體現(xiàn)在建安成本上，更體現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)情況下項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本增加。

相比傳統(tǒng)方式建造的房子，裝配式建筑的優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，如降低噪音、減少粉塵、更環(huán)保，在全過(guò)程產(chǎn)業(yè)鏈成熟的前提下，裝配式建筑可縮短施工周期25~30%。然而，現(xiàn)在我國(guó)的裝配式發(fā)展才起步?jīng)]多久，由于產(chǎn)業(yè)鏈不完善，各環(huán)節(jié)的資源緊缺，尤其是產(chǎn)業(yè)工人的缺乏，真正在項(xiàng)目操作過(guò)程中，環(huán)節(jié)較多，工人不熟練，導(dǎo)致工期反而“較長(zhǎng)”。以常見(jiàn)的典型高層住宅為例，傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土施工標(biāo)準(zhǔn)層工期約5天/層;而裝配式混凝土項(xiàng)目中，主體30%預(yù)制率的標(biāo)準(zhǔn)層工期約8天/層，首層吊裝時(shí)由于工人安裝經(jīng)驗(yàn)缺乏易導(dǎo)致安裝一層需12天，若是構(gòu)件廠遇到產(chǎn)能瓶頸供貨不及時(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)窩工1個(gè)月的案例也曾有發(fā)生。曾經(jīng)有報(bào)道稱北方嚴(yán)寒季節(jié)，裝配式建筑可以不受惡劣天氣影響進(jìn)行安裝，而事實(shí)上是寒冷天氣氣溫過(guò)低，易導(dǎo)致灌漿料和嵌縫料的穩(wěn)定性無(wú)法保證，裝配式施工同樣無(wú)法開(kāi)展。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，時(shí)間成本和直接成本同樣重要，因工期滯后增加建安費(fèi)用，耽誤了預(yù)售時(shí)間，減緩了資金回籠速度，銀行的貸款利息增加……開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖。在一二線城市，較高的房?jī)r(jià)可以消化因裝配式建造方式帶來(lái)的成本增量，但對(duì)于三四線城市，成本較高的裝配式建筑，壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，使得開(kāi)發(fā)商的接受度相對(duì)更低。

關(guān)于增量成本的測(cè)算和控制，延伸閱讀：案例分析|裝配率建筑的成本控制贏在策劃

②| 質(zhì)量：除了工程質(zhì)量，運(yùn)維也是要提前考慮的一大難題 |

行業(yè)推廣集中及應(yīng)用較廣泛的是裝配式整體式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，多用于民用住宅。普通老百姓集一生積蓄購(gòu)買一套住房的情況最為普遍，那么房子的質(zhì)量就變成百姓最敏感及追求的。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，住宅的質(zhì)量直接關(guān)乎到企業(yè)的形象、口碑、后期運(yùn)維費(fèi)用等等。裝配式建筑推廣后，各地紛紛響應(yīng)政策號(hào)召并且大量的裝配式建筑已建成落地。在裝配式建筑建設(shè)初期由于多方原因的確存在一些問(wèn)題，例如產(chǎn)業(yè)工人缺乏、裝配式建筑的一些技術(shù)還不夠完善、套筒灌漿料密度如何檢驗(yàn)、防水膠條的壽命、密封性如何保障、連接件的材料壽命如何保障等，除此之外裝配式建筑的后期運(yùn)維也是開(kāi)發(fā)商面臨的一大難題。

然而新興事物的發(fā)展，總是會(huì)伴隨著瑕疵不斷的總結(jié)和改進(jìn)。裝配式建筑的發(fā)展是大勢(shì)所趨，是我國(guó)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的必然過(guò)程，現(xiàn)在行業(yè)的發(fā)展仍然在摸索中前進(jìn)，暫時(shí)的問(wèn)題和發(fā)展的陣痛是可以解決的。當(dāng)前在裝配式項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，建議開(kāi)發(fā)商選用有豐富的裝配式設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、施工經(jīng)驗(yàn)的合作單位，如聘請(qǐng)第三方顧問(wèn)公司全過(guò)程嚴(yán)格管控等措施，可大大降低項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，少走彎路;如開(kāi)發(fā)商通過(guò)選用有豐富裝配式施工經(jīng)驗(yàn)的總包單位，施工前對(duì)施工人員培訓(xùn)到位，施工中對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格管理等措施，完全可以大幅度降低或避免質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

③| 知識(shí)更新：沿用慣性思維的代價(jià)很高昂 |

裝配式建筑改變了現(xiàn)澆建筑的建造方式，BIM技術(shù)改變了工程設(shè)計(jì)及施工的慣用模式，設(shè)計(jì)、施工及工程驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)隨之發(fā)生重大變革。但幾十年的慣性思維，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工程建設(shè)參建單位對(duì)裝配式建筑的接受度及學(xué)習(xí)準(zhǔn)備不足。

中國(guó)的現(xiàn)澆混凝土技術(shù)，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐已排在世界前列，相對(duì)應(yīng)現(xiàn)澆住宅項(xiàng)目的全套開(kāi)發(fā)流程，各開(kāi)發(fā)商已經(jīng)非常熟悉。裝配式項(xiàng)目在很多地區(qū)還處于起步階段，對(duì)于如何在當(dāng)?shù)亻_(kāi)展裝配式項(xiàng)目的建設(shè)，開(kāi)發(fā)商也依然摸石頭過(guò)河。本地主管裝配式的是哪個(gè)部門(mén)?報(bào)建流程有什么影響?裝配式建筑在當(dāng)?shù)厝绾握J(rèn)定?主管面積獎(jiǎng)勵(lì)的是哪個(gè)部門(mén)?滿足面積獎(jiǎng)勵(lì)的條件是什么?是否有提前預(yù)售的獎(jiǎng)勵(lì)政策?突然發(fā)現(xiàn)因裝配式的出現(xiàn)，建設(shè)方在拍地的同時(shí)，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃及布局重新定義。相關(guān)技術(shù)人員需重新學(xué)習(xí)有關(guān)裝配式的一切內(nèi)容，包括最重要的當(dāng)?shù)氐恼呓庾x。但是有些開(kāi)發(fā)商對(duì)裝配式政策不清楚，忽視了這方面，增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，到報(bào)規(guī)的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在。

我們常說(shuō)開(kāi)發(fā)商其實(shí)是最大的EPC，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)、成本、招采、工程等各職能的協(xié)調(diào)，通力合作最終把項(xiàng)目順利落地。一個(gè)高速發(fā)展了十多年的行業(yè)，由于相對(duì)較頻繁的人員變動(dòng)，易使內(nèi)部的很多制度及管理細(xì)節(jié)無(wú)法完善和落實(shí)。各職能的立場(chǎng)不同、市場(chǎng)變化等原因，很多時(shí)候需靠開(kāi)發(fā)商管理人員自身的能力和判斷，協(xié)調(diào)商議進(jìn)行決策。傳統(tǒng)的現(xiàn)澆項(xiàng)目，因?yàn)槌Ｄ昀墼碌慕?jīng)驗(yàn)積累伴隨著高周轉(zhuǎn)，各職能部門(mén)之間保持著一定的平衡關(guān)系得以讓項(xiàng)目順利且迅速的落地，并且習(xí)慣了設(shè)計(jì)先行，工程后介入的套路。然而裝配式的項(xiàng)目全過(guò)程需要各職能部門(mén)重新梳理關(guān)系，從拍地開(kāi)始，裝配式項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本測(cè)算需要重新了解，過(guò)程中設(shè)計(jì)、成本、采購(gòu)、工程穿插介入，各專業(yè)交圈溝通，這讓部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行裝配式項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中毫無(wú)頭緒，無(wú)從入手，容易讓項(xiàng)目處于失控狀態(tài)。這需要我們各職能部門(mén)的技術(shù)人員重新梳理并了解學(xué)習(xí)裝配式的相關(guān)開(kāi)發(fā)管控流程，明確各個(gè)環(huán)節(jié)的正確操作方式，最終讓項(xiàng)目可順利實(shí)施。

如何在較短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)行業(yè)新的變化，需要每個(gè)地產(chǎn)人積極思考和學(xué)習(xí)。

淘汰低端產(chǎn)能供給，提升中高端產(chǎn)能供給，開(kāi)展供給側(cè)改革是我國(guó)未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。為牢固樹(shù)立和貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見(jiàn)》、《關(guān)于促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，對(duì)裝配式建筑發(fā)展提出指導(dǎo)目標(biāo)和方案。在國(guó)家戰(zhàn)略導(dǎo)向下住建部和各地方政府相關(guān)激勵(lì)政策陸續(xù)出臺(tái)。更多精彩內(nèi)容可繼續(xù)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校，點(diǎn)擊下方免費(fèi)下載，可領(lǐng)取裝配式精華考點(diǎn)/課程講義。