2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析7

    2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析匯總

　　采用成本逼近法估價(jià)的題目解析題目

　　某企業(yè)于2000 年12 月31 日以出讓方式取得一宗土地使用年限為50 年的國(guó)有工業(yè)用地，總面積3000 平方米，繳納的土地出讓金為30 元/平方米，該宗土地開(kāi)發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”。

　　2001 年12 月31 日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10 萬(wàn)元/畝，“五通一平”土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為8 萬(wàn)元/畝，在土地開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開(kāi)發(fā)周期為1 年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50 年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001 年12 月31 日的單位地價(jià)和總地價(jià)。

　　(一)審題

　　明確題目要求和已知條件，以確定解題方法。同時(shí)考慮資料取舍，找出隱含條件(主要就是要確定土地出讓金)。

　　(二)方法選擇與解題思路

　　題目主要提供了有關(guān)土地取得與開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法。

　　基本思路：題目給出的條件比較見(jiàn)解，需要進(jìn)行年期修正。首先根據(jù)條件分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn);然后將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格;再將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50 年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，將修正后價(jià)格加總得到所求土地價(jià)格。

　　(三)公式與計(jì)算步驟1、適用公式土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)A+土地出讓金× 年期修正系數(shù)B 2、計(jì)算步驟

　　1 (1)選擇計(jì)算方法：根據(jù)題意，適用于成本逼近法

　　2 (2)計(jì)算土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))，10(萬(wàn)元/畝)=150(元/平方米)

　　3 (3)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，8(萬(wàn)元/畝)=120(元/平方米)

　　4 (4)計(jì)算利息(不超過(guò)1 年，按單利計(jì)算) 150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55 (元/平方米)

　　5 (5)計(jì)算利潤(rùn)，(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　6 (6)計(jì)算無(wú)限年期成本地價(jià)成本地價(jià)=(2)+(3)+(4)+(5)=150+120+11.55+27=308.55 (元/平方米)

　　(7)計(jì)算49 年期成本地價(jià)

　　308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79 (元/平方米)

　　7 (8)計(jì)算49 年期的土地出讓金 30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]= 29.90 (元/平方米)

　　8 (9)計(jì)算單位地價(jià)，(7)+(8)=290.79+29.90=320.69 (元/平方米)

　　9 (10)計(jì)算總地價(jià)，總地價(jià)=320.69×3000=96.21 (萬(wàn)元)

　　(四)難點(diǎn)與常見(jiàn)問(wèn)題分析

　　難點(diǎn)：一是土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn);二是土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需要進(jìn)行年期修正。

　　常見(jiàn)錯(cuò)誤：

　　1 (1)面積換算錯(cuò)誤，這是成本逼近法的一個(gè)重要考點(diǎn);

　　2 (2)利息、利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)以及利息的計(jì)息方式和計(jì)息期錯(cuò)誤;

　　3 (3)年期修正錯(cuò)誤，特別注意成本地價(jià)與土地出讓金在使用年期上不同，進(jìn)行年期修正的公式也不一樣。

　　4 (4)解題步驟不夠完整或不夠清晰。

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