2015年土地估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考前猜題第一套9
2015年土地估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考前猜題第一套
情景分析題(共3題,有相關(guān)15小題,題號76~90。每小題有A,B、C、D四個(gè)備選項(xiàng),其中至少有1個(gè)符合題意,請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。每小題2分,共30分。選錯(cuò)、多選不得分,不倒扣分;少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分)
(1)下圖是一般市場條件下土地均衡價(jià)格的決定曲線圖,其中,E為土地的均衡價(jià)格點(diǎn)。根據(jù)該圖回答{TSE}小題問題。
(2)如果計(jì)算土地需求價(jià)格彈性,下列指標(biāo)中直接相關(guān)的是( )。
A. 土地需求量
B. 土地價(jià)格
C. 土地需求變化量
D. 土地價(jià)格變化量
(3)上述曲線中,反映土地供給彈性最小的曲線是( )。
A. M
B. N
C. 1
D. K
(4)從上圖中可以看出,曲線NN、11的彈性關(guān)系為( )。
A. N<1
B. N>1
C. N≤1
D. N≥1
(5)從圖示可以判斷出,當(dāng)需求擴(kuò)大時(shí),致使( )。
A. 價(jià)格下降
B. 價(jià)格上升
C. 供給增加
D. 供給減少
(6)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2006年7月取得某市5000┫商業(yè)用地40年期國有土地使用權(quán)。2007年2月,開發(fā)完成工程進(jìn)度的90%,在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后,開發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議,其中租金約低于市場租金15%。該商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年12月開發(fā)完成。現(xiàn)因資金短缺,開發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資,委托某土地評估公司進(jìn)行評估。經(jīng)土地估價(jià)師調(diào)查,該地塊周圍類似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營,年租金水平為600元/┫。該市銀行一年期貸款利率為6%,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般取2%。另外該市于2004年完成了基準(zhǔn)地價(jià)評估工作。就上述內(nèi)容,回答{TSE}小題的問題。 {TS}該房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該塊國有土地使用權(quán)的方式可能是( )。
A. 掛牌
B. 協(xié)議
C. 租賃
D. 拍賣
(7)如果你是該土地估價(jià)師,評估時(shí)可以采用的估價(jià)方法有( )。
A. 收益還原法
B. 剩余法
C. 市場比較法
D. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
(8)在本項(xiàng)目評估中,土地還原利率是一個(gè)重要參數(shù),土地估價(jià)師可以采用下列哪種方法確定還原利率( )。
A. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法
B. 風(fēng)險(xiǎn)分析法
C. 經(jīng)驗(yàn)判斷法
D. 純收益與價(jià)格比率法
(9)在評估時(shí),關(guān)于開發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對價(jià)值評估的影響,下列說法中正確的是( )。
A. 評估時(shí)應(yīng)考慮市場客觀租金,而不應(yīng)考慮實(shí)際租金,因此該租賃協(xié)議對評估無影響
B. 評估時(shí)應(yīng)考慮該租賃協(xié)議對該土地使用權(quán)價(jià)值的影響,且以前5年協(xié)議租金計(jì)算
C. 評估時(shí)應(yīng)以市場客觀租金為基礎(chǔ),用協(xié)議租金對市場租金進(jìn)行修正
D. 評估時(shí)應(yīng)以協(xié)議租金為基礎(chǔ),對其進(jìn)行15%的修正,使其達(dá)到市場租金水平
(10)如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司出售該商業(yè)用房,可能的售價(jià)應(yīng)是( )元/┫。
A. 7500
B. 7155
C. 7115
D. 9487
(11)某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要做抵押評估,估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為2007年6月。該樓在建成后就已補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù),出讓期為50年。已知資料如下:①建筑面積為20000mz,容積率為5;②全部用于出租,出租率為80%;③同類物業(yè)市場租金水平按使用面積計(jì)為每月150元/┫;④同類物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為1:1.5;⑤房屋重置價(jià)格為2000元/┫,耐用期50年,殘位率為0;⑥有關(guān)出租成本有房產(chǎn)稅(按年租金的12%計(jì))、年折舊、物業(yè)管理成本(按使用面積計(jì),每年100元/┫)、保險(xiǎn)費(fèi)(按使用面積計(jì),每年32元/┫);⑦房地產(chǎn)綜合還原率為10%。根據(jù)上述情況回答{TSE}問題: {TS}如果該辦公樓所屬宗地沒有其他建筑物,宗地建蔽率為0.5,且該辦公樓各層建筑面積相同,則該辦公樓可能的樓層數(shù)為( )層。
A. 2
B. 5
C. 10
D. 15
(12)在評估中,該辦公樓的市場租金水平應(yīng)根據(jù)( )確定。
A. 該辦公樓實(shí)際租金
B. 市場同類辦公用房典型租金
C. 市場同類辦公用房平均租金
D. 市場同類辦公用房平均租金和該辦公樓個(gè)別條件
(13)該辦公樓年總收益是( )萬元。
A. 1920
B. 2400
C. 2880
D. 3600
(14)該辦公樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)格為( )萬元。
A. 13456
B. 14019
C. 15216
D. 18776
(15)該宗土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為( )元/┫。
A. 27408
B. 25048
C. 5410
D. 5010
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