2015年物業(yè)管理師《管理實務(wù)》預(yù)習(xí)試卷四

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　　一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1 物業(yè)承接查驗期的檔案收集的索取對象主要是(　)。

　　A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B. 全體業(yè)主

　　C. 監(jiān)理單位

　　D. 建設(shè)單位

　　參考答案: D

　　2 對已在使用的設(shè)施設(shè)備來說，修理周期是指(　)。

　　A. 兩次相鄰中修之間的間隔時間

　　B. 從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間

　　C. 兩次相鄰大修之間的間隔時間

　　D. 從開始使用到第一次小修理之間的間隔時間

　　參考答案: C

　　3 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的(　)。

　　A. 管理規(guī)約

　　B. 物業(yè)服務(wù)合同

　　C. 臨時管理規(guī)約

　　D. 前期物業(yè)服務(wù)合同

　　參考答案: D

　　4 物業(yè)裝飾裝修過程中，辦理開工的一般手續(xù)應(yīng)在(　)工序之后緊跟進行。

　　A. 物業(yè)裝飾裝修登記

　　B. 簽訂物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議

　　C. 物業(yè)裝飾裝修申報

　　D. 施工

　　參考答案: B

　　5 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，應(yīng)由(　)負責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作。

　　A. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

　　B. 業(yè)主大會

　　C. 政府采購中心

　　D. 物業(yè)建設(shè)單位

　　參考答案: D

　　6 裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間，一般情況下不超過(　)個月。

　　A. 9

　　B. 6

　　C. 12

　　D. 3

　　參考答案: D

　　7 在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施承接查驗的前提條件是(　)。

　　A. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同

　　B. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

　　C. 新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立了物業(yè)承接查驗小組

　　D. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同，并同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同

　　參考答案: D

　　8 企業(yè)根據(jù)自己經(jīng)營的需要，主動與員工解除勞動契約的行為是(　)。

　　A. 除名

　　B. 資遣

　　C. 開除

　　D. 辭退

　　參考答案: B

　　9 有關(guān)專項維修資金的管理，下列說法正確的是(　)。

　　A. 在業(yè)主大會成立后，專項維修資金的使用由售房單位委托的管理單位提出使用計劃

　　B. 房地產(chǎn)主管部門、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的專項維修資金應(yīng)計征營業(yè)稅

　　C. 專項維修資金應(yīng)當在銀行專戶存儲，�？顚Ｓ�

　　D. 專項維修資金屬全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同所有

　　參考答案: C

　　10 有關(guān)公共秩序管理服務(wù)的說法，錯誤的是(　)。

　　A. 公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門所進行的公共安全防范和公共秩序維護等管理服務(wù)活動

　　B. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)組織重大活動時，應(yīng)及時知會轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故

　　C. 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理

　　D. 物業(yè)管理項目的義務(wù)消防隊可由項目的全體員工組成，也可由業(yè)主自發(fā)組成

　　參考答案: D

　　二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　11 物業(yè)管理招標的主體可以是(　)。

　　A. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　B. 建設(shè)單位

　　C. 業(yè)主大會

　　D. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人

　　E. 專業(yè)管理公司

　　參考答案: B,C,D

　　12 當員工出現(xiàn)(　)情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對當事人予以辭退。

　　A. 對用人單位利益造成重大損害

　　B. 多次違反勞動紀律或者用人單位規(guī)章制度

　　C. 嚴重失職，營私舞弊

　　D. 被依法追究刑事責(zé)任

　　E. 在試用期間被證明不符合錄用條件

　　參考答案: A,C,D,E

　　13 下列收入中，不計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是(　)。

　　A. 從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入

　　B. 代收的房租收入

　　C. 代收的專項維修資金

　　D. 代收的燃氣費

　　E. 代收的水費和電費

　　參考答案: B,C,D,E

　　14 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)動火前的要求包括(　)。

　　A. 凡盛裝過受熱膨脹有爆炸危險的氣體的容器和管道不能動火

　　B. 在高空進行焊接或切割作業(yè)，須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會同消防管理負責(zé)人會審，無異議才能動火

　　C. 凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道，未排除殘存油質(zhì)的不能動火

　　D. 防火、滅火設(shè)施不落實，不能動火

　　E. 施工附近難以移動的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施的，不能動火

　　參考答案: A,C,D,E

　　15 當物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生電梯故障時，正確的處理措施有(　)。

　　A. 事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主提高安全意識

　　B. 立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助被困者

　　C. 督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患

　　D. 消防監(jiān)控室應(yīng)仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰

　　E. 將此次電梯事故詳細記錄備案

　　參考答案: B,C,D,E

　　三、案例分析題(共3題，共80分)

　　16某小區(qū)居住的張女士，經(jīng)常在小區(qū)廣場上打太極拳，廣場周圍有幾株粗大的老楊樹。寒冬已至，樹葉已落，枯枝清晰可見。突然，一陣風(fēng)刮來，枯枝紛紛墜落，來不及躲閃的張女士被一根較粗的枯枝砸倒在地。張女士被小區(qū)保安人員送到醫(yī)院，診斷為：頸椎損傷。

　　問題

　　1.物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)?

　　2.對于此案中的樹木致人受傷，物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任?物業(yè)公司如何避免此案再次發(fā)生?

　　3.物業(yè)綠化管理的內(nèi)容是什么?

　　4.物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有哪些? 本題共26分

　　參考答案:

　　1.物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)老楊樹有管理的義務(wù)。物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和場地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲害防治等管理服務(wù)。老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)公司對小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。

　　2.物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　物業(yè)公司應(yīng)加強枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作。為了保證小區(qū)環(huán)境整潔及安全，應(yīng)及時清除園林植物的枯枝黃葉，對園林綠地范圍進行清掃保潔，每年要對大喬木進行清理修剪，清除枯枝。在災(zāi)害天氣來臨前還應(yīng)巡視所轄物業(yè)園林樹木，防止其對業(yè)主、物業(yè)使用人造成潛在危害。

　　3.物業(yè)綠化管理的內(nèi)容包括對綠化植物及園林小品等進行養(yǎng)護管理、保潔、更新、修繕， 使其達到改善、美化環(huán)境，保持環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)的效果。

　　4.物業(yè)綠化日常管理包括：澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔、園林建筑及園林小品維護、綠化標志制作、園林觀賞魚喂養(yǎng)等。

　　17大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到了某大廈的物業(yè)服務(wù)投標邀請函。該大廈是一座大型智能化綜合寫字樓，建筑面積10萬┫，配套設(shè)施設(shè)備完善。被邀請的幾 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實力都很強，競爭激烈。大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)總經(jīng)理對這次投標工作非常重視，完成了物業(yè)服務(wù)投標書的編寫工作，并參加了現(xiàn)場答辯。但并未中標， 評委們認為該公司擬定的物業(yè)管理方案內(nèi)容不全是主

　　要原因。

　　問題

　　1.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫的該大廈物業(yè)管理方案應(yīng)包括哪些內(nèi)容?

　　2.如果你是大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理，你將怎樣組織參加這次投標活動?

　　3.邀請招標的特點是什么?

　　4.投標文件編寫的注意事項有哪些?

　　5.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理在投標過程中，可采取的報價技巧有哪幾種? 本題共26分

　　參考答案:

　　1.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)編寫的該大廈物業(yè)管理方案應(yīng)包括的內(nèi)容有：招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理 制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃 等。

　　2.組織投標的基本工作如下：

　　(1)獲取招標信息后，首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動進行策劃。

　　(2)登記并取得招標文件。

　　(3)準備投標文件。

　　(4)全部投標文件編制好以后，按招標文件要求進行葑裝，并按時送達招標單位。

　　(5)接受招標方的資格審查。

　　(6)參加開標、現(xiàn)場答辯和評標。

　　3.邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。

　　4.投標文件編寫的注意事項有：

　　(1)確保填寫無遺漏，無空缺。

　　(2)不可任意修改填寫內(nèi)容。

　　(3)填寫方式規(guī)范。

　　(4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。

　　(5)計算數(shù)字必須準確無誤。

　　(6)報價合理。

　　(7)包裝整潔美觀。

　　(8)做好投標文件的保密措施。

　　5.大成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總經(jīng)理在投標過程中，可采取的報價技巧有多方案報價和保本報價兩種。

　　18某高層寫字樓在國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。

　　問題

　　1.物業(yè)裝飾裝修的時間管理要求是什么?

　　2.結(jié)合實際談一談本案例中，物業(yè)管理員的做法是否正確?

　　3.在物業(yè)裝飾裝修活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任有哪些?

　　4.物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點檢查的項目包括哪些?

　　5.物業(yè)裝飾裝修中涉及的管理服務(wù)費如何約定? 本題共26分

　　參考答案:

　　1.物業(yè)裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。 裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。其中，一般裝修時間是指除節(jié)假日之外的正常時間。一般裝修時間因地域和季節(jié)的差異而有所不 同;特殊裝修時間是指節(jié)假日休息時間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進行裝修。因特殊情況需要裝修，應(yīng)視具體情況相 應(yīng)縮短裝修時間;裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過3個月。

　　2.本案例中，物業(yè)管理員的做法不正確。裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本案例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。

　　3.在物業(yè)裝飾裝修活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任是：物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時向有關(guān)部門報告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予 警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2～3倍的罰款。

　　4.為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點檢查的項目包括：

　　(1)有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。

　　(3)有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。

　　(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

　　(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準的下列行為：搭建建筑物、構(gòu)筑物;改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;拆改供暖管道和設(shè)施;拆改燃氣管道和設(shè)施;超過設(shè)計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的;改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

　　5.管理服務(wù)費是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時性收費項目，國家對于具體的收費標準沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。