2015年土地估價(jià)師《估價(jià)案例與報(bào)告》隨堂練習(xí)5

    2015年土地估價(jià)師《估價(jià)案例與報(bào)告》隨堂練習(xí)匯總

　　某制藥企業(yè)為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，準(zhǔn)備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價(jià)格收購(gòu)后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購(gòu)老廠區(qū)的補(bǔ)償價(jià)格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購(gòu)置土地，建設(shè)新的現(xiàn)代化制藥廠。

　　經(jīng)調(diào)查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無(wú)償劃撥方式取得的國(guó)有土地，土地面積為3000平方米，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公樓，規(guī)劃容積率為2.4。該辦公樓建成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元/平方米，開發(fā)期為兩年，建筑費(fèi)為4500元/平方米，專業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)分別為建筑費(fèi)的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年內(nèi)均勻投入，建成后即可全部售出。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回報(bào)率為房地產(chǎn)售價(jià)的15%;稅金為房地產(chǎn)售價(jià)的6%，年貸款利率為8%，土地還原利率為6%。

　　W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農(nóng)作物的年平均畝產(chǎn)值為1800元/畝，因當(dāng)?shù)厝硕嗟厣�，故征地時(shí)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)按當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物一年產(chǎn)值補(bǔ)償。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，征地過(guò)程中的征地管理費(fèi)按照征地費(fèi)總額的4%征收;耕地占用稅按5元/平方米計(jì)收;耕地開墾費(fèi)按10元/平方米計(jì)收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達(dá)到“五通一平” (通路、通水、通訊、通電、排水，場(chǎng)地平整)，土地開發(fā)費(fèi)為60元/平方米，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費(fèi)在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入;土地開發(fā)的投資回報(bào)率為15%，經(jīng)調(diào)查，該市土地增值收益與當(dāng)?shù)爻鲎尳饦?biāo)準(zhǔn)一致。根據(jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元/平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元/平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元/平方米。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元/平方米，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元/平方米，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元/平方米。

　　1. 請(qǐng)測(cè)算老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下、法定最高年期的土地使用權(quán)單價(jià)和總價(jià)。

　　2. 經(jīng)協(xié)商，當(dāng)?shù)卣�府同意�?duì)老廠區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的60%給予補(bǔ)償，試問(wèn)，該企業(yè)最高可以得到多少補(bǔ)償。

　　3. 該企業(yè)如以該補(bǔ)償價(jià)購(gòu)置開發(fā)區(qū)的土地，可以最多購(gòu)買多少面積的土地。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題涉及兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，三種價(jià)格類型。一是求取老廠區(qū)用地

　　在規(guī)劃條件下，法定最高年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格;二是求取老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，進(jìn)而確定企業(yè)可以得到的補(bǔ)償金額;三是求取工業(yè)開發(fā)區(qū)土地的市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而確定企業(yè)可購(gòu)置的土地面積。

　　(2)梳理有關(guān)資料。①估價(jià)對(duì)象資料，審題時(shí)需針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象，明確土地用途，尤其對(duì)老廠區(qū)用地，要弄清其規(guī)劃用途和規(guī)劃容積率;②市場(chǎng)調(diào)查資料，該類資料是確定解題思路和選擇估價(jià)方法的主要依據(jù)，本題提供了老廠區(qū)用地未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值、開發(fā)費(fèi)用及相關(guān)參數(shù)資料;工業(yè)開發(fā)區(qū)的開發(fā)費(fèi)用、土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)、周邊地區(qū)的征地費(fèi)用等資料。審題時(shí)要特別留意開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用的投人情況及各項(xiàng)參數(shù)的內(nèi)涵。另外，還要特別注意題目中對(duì)老廠區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)明。

　　(3)考慮資料取舍，明確解題思路。針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象，選取相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查資料，確定解題思路與方法。

　　(二)解題思路與方法選擇 考試用書

　　1.解題思路

　　(1)根據(jù)題意，老廠區(qū)土地屬于待開發(fā)土地，且有明確的規(guī)劃條件和不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)、建筑成本等資料，適用于剩余法。具體思路為：①根據(jù)待估宗地的土地面積、規(guī)劃容積率及辦公樓的預(yù)期售價(jià)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后價(jià)值;②計(jì)算建造成本、利息、利潤(rùn)及銷售稅費(fèi);③用不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)完成后價(jià)值扣除建造成本、利息、利潤(rùn)及銷售稅費(fèi)，得到老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

　　(2)用老廠區(qū)規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格，扣除商業(yè)用地土地出讓金，得到其規(guī)劃條件下的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格;再乘以補(bǔ)償比例即可得到對(duì)企業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。

　　(3)根據(jù)征地費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用、出讓金等資料，用成本逼近法測(cè)算工業(yè)開發(fā)區(qū)單位面積地價(jià);再用企業(yè)可獲得的補(bǔ)償金額除以開發(fā)區(qū)單位面積地價(jià)，得到企業(yè)可購(gòu)置的土地面積。

　　2.方法選擇

　　根據(jù)題目要求和所提供的資料，老廠區(qū)土地宜采用剩余法評(píng)估，工業(yè)開發(fā)區(qū)土地宜采用成本逼近法評(píng)估。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.適用公式

　　(1)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，出讓土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估公式：

　　土地價(jià)格=開發(fā)完成后的樓價(jià)―建筑費(fèi)―專業(yè)費(fèi)―不可預(yù)見費(fèi)―利息―利潤(rùn)―銷售稅費(fèi)

　　(因題目中未給出購(gòu)地稅費(fèi)比率，在此不考慮購(gòu)地稅費(fèi))

　　(2)老廠區(qū)規(guī)劃條件下，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估公式：

　　劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格―土地出讓金

　　(3)工業(yè)開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估公式：

　　土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)十土地增值

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)測(cè)算老廠區(qū)用地在規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。老廠區(qū)用地屬待開發(fā)土地，適用于剩余法評(píng)估。

　　1)確定最有效利用方式。根據(jù)規(guī)劃，老廠區(qū)規(guī)劃用途為商務(wù)辦公，即為最有效利用方式。

　　2)計(jì)算開發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=11000×2.4×3000=7920(萬(wàn)元)

　　3)計(jì)算建造成本

　　建筑費(fèi)用=4500×2.4×3000=3240(萬(wàn)元)

　　專業(yè)費(fèi)=3240×5%=162(萬(wàn)元)

　　不可預(yù)見費(fèi)=3240×3%=97.2(萬(wàn)元)

　　建造成本合計(jì)=3240+162+97.2=3499.2(萬(wàn)元)

　　4)計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)

　　利潤(rùn)=7920×15%=1188(萬(wàn)元)

　　5)計(jì)算投資利息

　　投資利息=地價(jià)×[(1+8%)2―1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5―1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5―1]

　　=0.1664 ×地價(jià)+192.69十75.5

　　=0.1664 ×地價(jià)+268.19

　　6)計(jì)算稅費(fèi)

　　稅費(fèi)=7920×6%=475.20(萬(wàn)元)

　　7)計(jì)算地價(jià)

　　地價(jià)=7920―3499.20―1188―0.1664 ×地價(jià)―268.19―475.2

　　地價(jià)=2134.30萬(wàn)元

　　單位面積地價(jià)=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

　　(2)測(cè)算該企業(yè)可得到的補(bǔ)償。根據(jù)題意，應(yīng)按規(guī)劃條件下劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的60%對(duì)企業(yè)給予補(bǔ)償，W市商業(yè)用地的最低出讓金為930元/平方米，其劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金，即：

　　劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=7114.3―930=6184.30(元/平方米)

　　補(bǔ)償金額=60%×6184.30×3000=1113.17(萬(wàn)元)

　　該企業(yè)最高可以得到1113.17萬(wàn)元的補(bǔ)償。

　　(3)計(jì)算可以購(gòu)置的開發(fā)區(qū)土地面積。

　　1)用成本逼近法測(cè)算開發(fā)區(qū)的單位面積地價(jià)。

　　?計(jì)算土地取得費(fèi)及稅費(fèi)：

　　土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的法定最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為年產(chǎn)值的30倍，即為：

　　最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn);1800元/畝×30=54000元/畝=81(元/平方米)

　　(1畝=666.67平方米)

　　青苗補(bǔ)償及地上物補(bǔ)償=1800/66.67=2.70(元/平方米)

　　征地費(fèi)合計(jì)=81+2.70=83.70(元/平方米)

　　征地管理費(fèi)=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

　　耕地占用稅=5(元/平方米)

　　耕地開墾費(fèi)=10(元/平方米)

　　合計(jì)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

　　.土地開發(fā)費(fèi)：

　　土地開發(fā)費(fèi)=60(元/平方米)

　　.投資利息：

　　投資利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

　　?投資利潤(rùn)：

　　投資利潤(rùn)=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

　　?計(jì)算50年期成本價(jià)格：

　　50年期價(jià)格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1―1/(1+6%)50)

　　=186.23(元/平方米)

　　?計(jì)算土地增值：

　　根據(jù)題意，這里土地增值收益取50年期土地出讓金，最低為150元/平方米。

　　?計(jì)算單位面積地價(jià)：

　　單位面積地價(jià)=186.23+150=336.23(元/平方米)

　　即開發(fā)區(qū)50年期的工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)格為336.23元/平方米。

　　2)計(jì)算可以購(gòu)置的土地面積：

　　可購(gòu)置土地面積=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

　　換算成畝=33107.52/666.67=49.66(畝)

　　即該企業(yè)獲得的補(bǔ)償款可以購(gòu)置49.66畝的工業(yè)開發(fā)區(qū)土地。

　　(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析

　　1.試題難點(diǎn)

　　(1)評(píng)估思路的確定。本題設(shè)問(wèn)較多，且涉及老廠區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)兩類用地，要求應(yīng)試者能通過(guò)分析各問(wèn)題之間的內(nèi)在聯(lián)系，理出其中的關(guān)鍵點(diǎn)，即：求取老廠區(qū)規(guī)劃條件下地價(jià)和工業(yè)開發(fā)區(qū)地價(jià)。有了這兩種地價(jià)，結(jié)合土地出讓金資料，則不難求出企業(yè)的最

　　高補(bǔ)償金額和可購(gòu)置的開發(fā)區(qū)土地面積。

　　(2)剩余法評(píng)估中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息項(xiàng)目和計(jì)息期的確定。除各項(xiàng)建造成本需要計(jì)算利息外，待估地價(jià)也應(yīng)計(jì)息。只是這兩項(xiàng)費(fèi)用由于投入時(shí)間不同，計(jì)息期存在差異。根據(jù)題意，項(xiàng)目開發(fā)期為兩年，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年內(nèi)均勻投入，則第一年投入建造成本的計(jì)息期為1.5年，第二年投入建造成本的計(jì)息期為0.5年;而土地取得費(fèi)用(地價(jià)款)通常在項(xiàng)目開發(fā)前一次性投入，待估地價(jià)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開發(fā)期2.0年。

　　(3)成本逼近法評(píng)估中土地取得費(fèi)的計(jì)算。本題并未直接給出土地取得費(fèi)數(shù)值，而 是給出了農(nóng)作物年產(chǎn)值和各項(xiàng)費(fèi)用的取值標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)試者需根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，按相應(yīng)補(bǔ)償 倍數(shù)計(jì)算確定。

　　2.常見錯(cuò)誤分析

　　(1)缺少評(píng)估思路或敘述不清。說(shuō)明評(píng)估思路是解答綜合計(jì)算題的重要步驟，也是 進(jìn)行具體測(cè)算的基礎(chǔ)，應(yīng)試者不容忽視。

　　(2)剩余法測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤。誤將銷售利潤(rùn)率當(dāng)作成本利潤(rùn)率，造成利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤;②利息計(jì)算錯(cuò)誤。未計(jì)算待估地價(jià)利息，或計(jì)息期有誤。

　　(3)成本逼近法測(cè)算中易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：①未統(tǒng)一費(fèi)用單位或換算錯(cuò)誤;②利息計(jì)算錯(cuò)誤。未計(jì)算征地稅費(fèi)利息，或計(jì)息期有誤;③缺少土地使用年期修正或修正有誤。

　　例2 某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國(guó)有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到"五通一平"(通路、通電、通水、通訊、排水及場(chǎng)地平整)。

　　2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費(fèi)(含稅費(fèi))平均為10萬(wàn)元/畝，"五通一平"土地開發(fā)費(fèi)為8萬(wàn)元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤(rùn)率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請(qǐng)測(cè)算該宗地于2001年12月31日的單位地價(jià)和總地價(jià)。

　　(一)審題

　　(1)明確題目要求。本題要求得到待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單位地價(jià)和總地價(jià)，即要求計(jì)算出兩種形式的土地價(jià)格。

　　(2)梳理有關(guān)資料�？蓪㈩}目提供資料分為兩類：一是有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料。審查時(shí)需留意估價(jià)時(shí)點(diǎn)、土地取得時(shí)間及使用年期，估價(jià)時(shí)點(diǎn)與土地取得時(shí)間是否一致等;二是市場(chǎng)調(diào)查資料。該類資料是解題的基礎(chǔ)，也是選擇方法的主要依據(jù)，審查時(shí)要留意所給資料與估價(jià)對(duì)象情況是否一致，如土地使用年期等。

　　(3)考慮資料取舍，找出隱含條件。對(duì)題目中所提供的市場(chǎng)調(diào)查資料要仔細(xì)審查，看缺少什么條件，是否有隱含內(nèi)容。如本題未給出土地增值收益率，但若仔細(xì)審查便不難發(fā)現(xiàn)，土地增值收益可依據(jù)土地出讓金確定。

　　(二)解題思路與方法選擇

　　1.方法選擇

　　本題主要提供了有關(guān)土地取得與開發(fā)費(fèi)用資料及相關(guān)參數(shù)，可采用成本逼近法評(píng)估。

　　2.解題思路

　　由于題目所給條件比較間接，解題思路亦應(yīng)與常規(guī)做法略有不同，主要體現(xiàn)在年期修正上，首先需明確待估宗地的剩余使用年期，因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。

　　基本思路：先根據(jù)題目所給條件確定評(píng)估方法;然后分步計(jì)算土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息和利潤(rùn);將以上各項(xiàng)相加得到無(wú)限年期土地成本價(jià)格;將無(wú)限年期土地成本價(jià)格和50年期土地出讓金分別進(jìn)行年期修正，均修正為49年期價(jià)格;將修正后價(jià)格加總得到所求地價(jià)。

　　(三)公式與計(jì)算步驟

　　1.適用于該宗地的計(jì)算公式

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))×年期修正系數(shù)+土地出讓金×年期修正系數(shù)：

　　2.計(jì)算步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法

　　根據(jù)題意，本題適用于成本逼近法

　　(2)土地取得費(fèi)及稅費(fèi)

　　10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地開發(fā)費(fèi)

　　8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按單利計(jì)算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利潤(rùn)

　　(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本價(jià)格

　　150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本價(jià)格

　　308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出讓金

　　30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)計(jì)算單位地價(jià)

　　290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)計(jì)算總地價(jià)

　　總地價(jià)=320.69×3000=96.21(萬(wàn)元)

　　(四)難點(diǎn)與常見錯(cuò)誤分析

　　1.試題難點(diǎn)

　　對(duì)于成本逼近法應(yīng)用的測(cè)試在歷次考試中均有涉及，與以往不同的是，本題更偏重對(duì)應(yīng)試者估價(jià)能力的考察，且在以下兩方面增加了難度：

　　(1)某些條件比較隱諱。本題未給出土地增值收益率，土地增值收益以土地出讓金形式出現(xiàn)，要求應(yīng)試者能夠做出判斷。

　　(2)土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，需確定土地剩余使用年期并做相應(yīng)修正。因土地取得時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相差一年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)止，土地剩余使用年期應(yīng)為49年。在對(duì)土地成本價(jià)格和土地出讓金進(jìn)行年期修正時(shí)，要考慮成本價(jià)格(無(wú)限年期)和土地出讓金(50年期)在土地使用年期上的差異，采用不同的修正公式。

　　2.常見錯(cuò)誤分析

　　(1)解題步驟不夠清晰或缺少某些步驟。如對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用及利息、利潤(rùn)的計(jì)算只用一個(gè)算式表述，或前面缺少解題方法說(shuō)明等。

　　(2)未統(tǒng)一價(jià)格單位或面積換算錯(cuò)誤。解題過(guò)程中各項(xiàng)費(fèi)用與價(jià)格單位要統(tǒng)一，中間過(guò)程既可使用"元/平方米"，也可使用"萬(wàn)元/畝"，但最終單位地價(jià)要換算成"元/平方米"。面積換算是成本逼近法考題中的一個(gè)重要考點(diǎn)，歷次考試多有涉及，’’畝"與"平方米"之間的換算，可采用"1畝=666.67平方米"或"1畝=1/0.0015平方米"。

　　3)利息計(jì)算中計(jì)息期取值錯(cuò)誤。需計(jì)算利息的項(xiàng)目為土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)，但計(jì)息期不同，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期即1年，土地開發(fā)費(fèi)在均勻投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其計(jì)息期為0.5年。應(yīng)試者往往不考慮土地取得費(fèi)與土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息差異，計(jì)息期均按一年或半年計(jì)算。

　　本題土地開發(fā)周期未超過(guò)1年，在按年計(jì)息的前提下，可按單利計(jì)算利息，若開發(fā)周期在一年以上，則需按復(fù)利計(jì)算。

　　(4)利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤。利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地開發(fā)費(fèi)與土地取得費(fèi)之和，利息一般不作為計(jì)算利潤(rùn)的基數(shù)。

　　(5)未做年期修正或修正錯(cuò)誤。如：未考慮土地成本價(jià)格與土地出讓金在使用年期上的不同，均按無(wú)限年期將兩者一并修正為49年期價(jià)格;或僅對(duì)土地成本價(jià)格進(jìn)行年期修正;或錯(cuò)將土地剩余使用年期確定為50年。

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