企業(yè)出售商鋪如何計算應(yīng)繳稅費

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　　試題原文

　　某市貿(mào)易公司于2012年8月16日將擁有的商鋪以800萬元出售。經(jīng)審核：該商鋪購房發(fā)票顯示開票日期為2007年1月18日，金額為500萬元，繳納契稅15萬元、印花稅0.25萬元，支付手續(xù)費10萬元，商鋪購進后發(fā)生裝修費用75萬元，商鋪于2007年6月18日開始投入使用。貿(mào)易公司除將印花稅計入“管理費用”外，商鋪購置的價款、稅費和裝修費均計入“固定資產(chǎn)”，合計原值為600萬元。截止到出售時，商鋪已累計計提折舊140萬元。

　　問題

　　1.計算商鋪出售時應(yīng)繳納的相關(guān)稅費。

　　2.計算商鋪出售后應(yīng)計入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額。

　　試題解析

　　1.(1)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。本題出售商鋪是銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)按5%稅率繳納營業(yè)稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第二十款規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。本題貿(mào)易公司出售商鋪應(yīng)按差額征收營業(yè)稅。應(yīng)繳納營業(yè)稅=(800——500)×5%=15(萬元)。

　　(2)位于市區(qū)的，城建稅應(yīng)按營業(yè)稅稅額的7%進行征收。應(yīng)繳納城建稅=15×7%=1.05(萬元)。

　　(3)教育費附加應(yīng)按營業(yè)稅稅額的3%進行征收。應(yīng)繳納教育費附加=15×3%=0.45(萬元)。

　　(4)根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條和《中華人民共和國印花稅暫行條例》第五條規(guī)定，出售商鋪應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅，計稅依據(jù)是出售商鋪收入800萬元，稅率是0.5‰。應(yīng)繳納印花稅=800×0.5‰=0.4(萬元)。

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　　(5)計算出售商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅是個難點，涉及到轉(zhuǎn)讓舊房如何計算土地增值稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條的第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的扣除項目金額也包括三項：一是購房發(fā)票所載金額(實際上包含了條例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分)：二是加計扣除金額(加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù))：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證)。本題從2007年1月18購買商鋪到2012年8月16日將商鋪出售共6年。應(yīng)繳納土地增值稅：增值額=出售商鋪收入800——[購房發(fā)票所載金額500×(1+6×5%)+營業(yè)稅15+城建稅1.05+教育費附加0.45+印花稅0.4+契稅15]=800——681.9=118.1(萬元)。

　　增值額占扣除項目金額的比例=118.1÷681.9×100%=17.32%，適用土地增值稅稅率為30%。

　　應(yīng)繳納土地增值稅=118.1×30%=35.43(萬元)。

　　2.商鋪原值為600萬元減去商鋪已累計計提折舊140萬元，剩余的460萬元允許在商鋪出售時扣除;另外與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費允許在商鋪出售時扣除。

　　商鋪出售后應(yīng)計入企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額的金額=出售商鋪收入800-(商鋪原值600-商鋪已累計計提折舊140)-營業(yè)稅15-教育費附加0.45-城建稅1.05-印花稅0.4-土地增值稅35.43=287.67(萬元)。

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