2014年土地估價師考試估價實務(wù)考點解讀:成本逼近法概念

　　成本逼近法概念

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

　　成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用兩大部分作為“基本成本”，運用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。

　　計算公式：

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益

　　其一般適用范圍為新開發(fā)的土地估計;土地市場欠發(fā)育，交易實例少的地區(qū);工業(yè)用地，城區(qū)或失去工業(yè)用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地。

　　土地逼近法的評估步驟為

　　1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

　　2.手機與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等。

　　3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息和利潤。

　　4.確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。

　　5.按地價公式求取估價土地的土地價格。

　　6.對地價進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價格。

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