2014公路造價師考點:房產(chǎn)稅和土地增值稅

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　　1.房產(chǎn)稅

　　納稅人

　　房產(chǎn)稅的納稅義務人是征稅范圍內的房屋的產(chǎn)權所有人，包括國家所有和集體、個人所有房屋的產(chǎn)權所有人、承典人、代管人或使用人三類。

　　(1)產(chǎn)權屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;產(chǎn)權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

　　(2)產(chǎn)權出典的，由承典人納稅

　　(3)產(chǎn)權所有人、承典人不在房屋所在地的，產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房管人或者使用人納稅。

　　(4)無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)，應由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

　　(5)外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人經(jīng)營的房產(chǎn)不適用房產(chǎn)稅。

　　納稅對象

　　房產(chǎn)稅的納稅是房產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;

　　計稅依據(jù)和稅率

　　(1)從價計征。計稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值，稅率為1。2%。

　　房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　需要注意的特殊問題：

　　1)以房產(chǎn)聯(lián)營投資的，房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應區(qū)別對待，按房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;

　?、僖苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資，共擔經(jīng)營風險的，

　?、谝苑慨a(chǎn)聯(lián)營投資不承擔經(jīng)營風險，只收取固定收入的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，

　　因此，應由出租方按租金收入計征房產(chǎn)稅。

　　2)融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅，租賃期內該稅的納稅人，當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定

　　3)新建房屋空調設備價值計入房產(chǎn)原值的，并入房產(chǎn)稅計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

　　(2)從租計征。計稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，稅率為12%，對個人按市場價格出租的居民住房，暫按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

　　2.土地增值稅

　　納稅人

　　土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、一中外籍個人等

　　納稅對象

　　土地增值稅的納稅對象：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

　　(1)轉讓的土地使用權是否國家所有。

　　(2)土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權轉讓。

　　(3)轉讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　計稅依據(jù)和稅率

　　計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列項目：

　　1)取得土地使用權支付的金額

　?、偌{稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際

　　支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金。

　　②按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費用;

　　4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金;

　　5)其他扣除項目;

　　6)舊房及建筑物的評估價格。

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率。具體稅率見下表。

　　土地增值稅稅率表

　　應納稅額

　　土地增值稅應納稅額的計算公式為：

　　應納稅額=增值額×適用稅率一扣除項目金額×速算扣除

　　土地增值額=轉讓收入一扣除項目金額

　　例題某企業(yè)轉讓房地產(chǎn)，收入總額為1000萬元，扣除項目金額為250萬元，試計算此次轉讓房地產(chǎn)應墩納的土地增值解：應納土地增值稅

　　(1)計算增值額：1000一250=750(萬元)

　　(2)計算增值額與扣除項750/250=3(倍)

　　(3)計算每級距的土地增值額：

　　稅率為30%部分的土地增值額：250 ×50%=125(萬元)

　　稅率為40%部分的土地增值額：250 ×100%-250 ×50%=125(萬元)

　　稅率為50%部分的土地增值額：250 ×200%一250X100%=250(萬元)

　　稅率為60%部分的土地增值額：750一250 ×200%=250(萬元)

　　(4)計算應納土地增值稅稅額：

　　125 ×30%+125 ×40%+250 ×50%+250×60%=362.5(萬元)

　　本題中增值額占扣除項目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35，采用速算扣除法計算如下：應納稅額=750×60%-250×0.35=362.5(萬元)

施工組織：房建，市政，道橋，水利，巖土，隧道

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