2012年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營管理》試卷-2

　　41.現(xiàn)代財務管理的最基本內(nèi)容是( )決策。

　　A.籌資

　　B.投資

　　C.利潤分配

　　D.資產(chǎn)管理

　　42.關于物業(yè)管理績效評價結(jié)果作用的說法，錯誤的是( )。

　　A.績效評價結(jié)果是選聘物業(yè)服務企業(yè)的重要依據(jù)

　　B.績效評價結(jié)果是評價物業(yè)服務企業(yè)的重要依據(jù)

　　C.績效評價結(jié)果是政府直接管理物業(yè)服務企業(yè)的依據(jù)

　　D.績效評價結(jié)果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎

　　43.實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)稱為( )。

　　A.評價措施

　　B.評價方法

　　C.評價標準

　　D.評價時點

　　44.下列指標中，不屬于物業(yè)管理績效評價基本指標的是( )狀況指標。

　　A.財務效益

　　B.資產(chǎn)營運

　　C.償債能力

　　D.經(jīng)營發(fā)展

　　45.依據(jù)評價指標的實際對照相應的標準值，運用功效系數(shù)法計算各項指標實際得分的績效

　　評價方法是( )。

　　A.隸屬度賦值法

　　B.基本指標計分法

　　C.修正指標計分法

　　D.評價指標計分法

　　46.從物業(yè)管理的角度看，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好( )

　　工作。

　　A.物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價

　　B.物業(yè)安全管理

　　C.房屋與設備維護

　　D.物業(yè)風險管理

　　47.租售型寫字樓內(nèi)，屬于非收益部分的區(qū)域是( )。

　　A.門廳

　　B.會議窒

　　C.出租辦公區(qū)

　　D.租賃倉庫

　　48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標準層每層面積為1萬m2，標準層業(yè)主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為( )。

　　A.56%

　　B.70%

　　C.80%

　　D.i00%

　　49.寫字樓物業(yè)的市場營銷，不宜采取的操作方式是( )。

　　A.圍繞物業(yè)的交通便利性展開市場宣傳

　　B.圍繞物業(yè)的設施設備的先進性展開市場宣傳

　　C.將擬出租房間對外開放，以供參觀

　　D.以租金遞減的方法吸引租戶

　　50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是( )。

　　A.可能面積的組合

　　B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃

　　C.尋租者現(xiàn)在的辦公面積

　　D.尋租者經(jīng)營業(yè)務的性質(zhì) 　51.市場經(jīng)濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于( )。

　　A.經(jīng)營成本

　　B.物業(yè)檔次

　　C.業(yè)主目標收益要求

　　D.同類物業(yè)的市場供求關系

　　52.業(yè)主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據(jù)為能夠抵償( )之和。

　　A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失

　　B.人工費用、建造費用和空置損失

　　C.抵押貸款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失

　　D.經(jīng)營費用、建造費用和空置損失

　　53.在大型零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現(xiàn)場管理，這種形式的優(yōu)點是( )。

　　A.可以促進銷售

　　B.管理難度減小

　　C.各療責任明確

　　D.物業(yè)使用率提高

　　54.制定零售商業(yè)物業(yè)的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(xiàn)( )的最大化。

　　A.物業(yè)收入

　　B.物業(yè)收益

　　C.物業(yè)使用率

　　D.物業(yè)自然壽命

　　55.選擇零售商業(yè)物業(yè)租戶時不考慮的因素是( )。

　　A.租戶的聲譽

　　B.租戶組合與位置分配

　　C.租房需要的服務

　　D.租房的企業(yè)所有制性質(zhì)

　　56.某租戶應繳納的基礎租金為10萬元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點為每月營業(yè)額400萬元，以每月營業(yè)額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業(yè)額分別為300萬元、

　　400萬元，這兩個月應繳租金共計( )萬元。

　　A.20

　　B.25

　　C.30

　　D.35

　　57.在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理中，物業(yè)服務企業(yè)進行有效經(jīng)營管理難度最大的物業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)

　　構(gòu)是( )。

　　A.投資商擁有全部產(chǎn)權(quán)

　　B.投資商擁有大部分產(chǎn)權(quán)

　　C.投資商擁有小部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由另一業(yè)主持有

　　D.投資商不擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由眾多小業(yè)主持有

　　58.在零售商業(yè)經(jīng)營管理中有關“凈租”的形式的說法，不正確的有( )。

　　A.租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關的稅項

　　B.租戶要按比例分攤與物業(yè)有關的稅項和保險費

　　C.所有的經(jīng)營費用都由業(yè)主來全額支付

　　D.所有的經(jīng)營費用都由租戶來直接支付

　　59.通過科學的投資組合，投資者可以在( )之間找到平衡點。

　　A.收益與成本

　　B.收益與支出

　　C.收益與風險

　　D.成本與風險

　　60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的( )。

　　A.興趣

　　B.資歷

　　C.實力

　　D.技能 二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2 個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

　　61.與一般管理型物業(yè)服務企業(yè)相比，專業(yè)型物業(yè)服務企業(yè)具有的優(yōu)點有( )。

　　A.能提高管理效率和質(zhì)量

　　B.能有效控制和降低管理成本

　　C.能提高企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益

　　D.能減少與業(yè)主或使用人的矛盾

　　E.能避免成為訴訟中的被告

　　62.房地產(chǎn)間接投資有( )。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)債券投資

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)股票投資

　　C.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　D.投資于房地產(chǎn)投資信托基金

　　E.購買住房抵押證券

　　63.房地產(chǎn)投資個別風險包括( )。

　　A.持有期風險

　　B.通貨膨脹風險

　　C.市場供求風險

　　D.機會成本

　　E.收益現(xiàn)金流風險

　　64.房地產(chǎn)投資濟動中，現(xiàn)金流出主要包括( )等。

　　A.土地費用

　　B.建造費用

　　C.空置損失

　　D.還本付息

　　E.稅金

　　65.建筑物折舊分為( )。

　　A.功能折舊

　　B.人為折舊

　　C.經(jīng)濟折舊

　　D.物質(zhì)折舊

　　E.自然折舊

　　66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有( )。

　　A.市場價值

　　B.賬面價值

　　C.投資價值

　　D.原始價值

　　E.快速變現(xiàn)價值

　　67.房地產(chǎn)市場指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供給指標的有( )。

　　A.空置量

　　B.出租量

　　C.房地產(chǎn)價格

　　D.銷售量

　　E.竣工房屋價值

　　68.房屋租賃的基本特征有( )。

　　A.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　B.房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系

　　C.房屋租賃關系因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　D.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人

　　E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋

　　69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括( )。

　　A.租金結(jié)算

　　B.租金方案與策略制定

　　C.租戶選擇

　　D.租金確定

　　E租約談判

　　70.下列費用中，屬于物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理費用或期間費用的有( )。

　　A.勞動保護費

　　B.董事會費

　　C.財產(chǎn)保險費

　　D.技術開發(fā)費

　　E.業(yè)務招待費 　71.按照成本計算依據(jù)的不同，可將物業(yè)管理成本劃分為( )。

　　A.目標成本

　　B.定額成本

　　C.計劃成本

　　D.固定成本

　　E.實際成本

　　72.風險具有的特征有( )。

　　A.負面性

　　B.不可測性

　　C.確定性

　　D.不確定性

　　E.可測性

　　73.關于投保人、受害人、保險人的索賠關系的說法，正確的有( )。

　　A.投保人可向保險人索賠

　　B.受害人可向保險人索賠

　　C.投保人、受害人均可向保險人索賠

　　D.受害人可向投保人索賠

　　E.受害人可同時向投保人、保險人索賠

　　74.物業(yè)管理績效評價的基本要素有( )。

　　A.評價指標

　　B.評價標準

　　C.評價時點

　　D.評價方法

　　E.評價內(nèi)容

　　75.在具體實施物業(yè)管理績效評價時，應注意的有( )。

　　A.評價標準值的選用保持前后一致性

　　B.每次評價只能采用同一套評價標準

　　C.基本指標的實際得分不能超過指標權(quán)數(shù)

　　D.單項指標的積分應精確到小數(shù)點后兩位

　　E.對評價結(jié)果有異議時，可對評價指標重新評分

　　76.寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的主要指標有( )。

　　A.員工流失率

　　B.服務滿意度

　　C.員工年齡結(jié)構(gòu)

　　D.物業(yè)經(jīng)濟指標

　　E.物業(yè)品牌化

　　77.零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的安全管理工作，包括( )。

　　A.所售食品安全

　　B.防火安全

　　C.治安保衛(wèi)

　　D.勞動安全

　　E.媒體風險防范

　　78.在理想情況下，零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理者對租戶折讓優(yōu)惠的方式有給予租戶( )。

　　A.稅收優(yōu)惠

　　B.裝修補貼

　　C.搬家費用補貼

　　D.一段時間的免租期

　　E.低息貸款

　　79.全面質(zhì)量管理是為宴現(xiàn)其目標而指導( )的協(xié)調(diào)活動。

　　A.人

　　B.機器

　　C.信息

　　D.資金

　　E.客戶

　　80.可持續(xù)發(fā)展的關鍵是將人、( )幾個相互關聯(lián)的方面放在一個大系統(tǒng)中，進行協(xié)調(diào)。

　　A.環(huán)境

　　B.資源

　　C.社會

　　D.信息

　　E.經(jīng)濟

　　2012年度全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試《物業(yè)經(jīng)營管理》試卷答案

　　41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D

　　二、多項選擇題

　　61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE 71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE

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