供求增值的操作技巧

　　供給為了需求，需求又引起新的供給，二者之間的狀況決定著物業(yè)的均衡價格。不僅如此，供給大于需求或供給小于需求，會造成不同的市場格局(即對賣者有利的市場還是對買者有利的市場)，而不同的市場格局對物業(yè)的增值、均衡、貶值起著重要作用。

　　以北京為例：目前商務寫字樓市場供求失衡，主要表現(xiàn)在供給不足使需求急劇增加。其主要原因是　　(1)北京已有三資企業(yè)10000家，其中外商駐京機構4000家;目前世界排名500家的跨國企業(yè)中有100多家在北京開設了辦事處;

　　(2)全國150萬個企業(yè)中有10%在京設置聯(lián)絡處;國務院和市政府已批準建立400多家外省市省、地級政府駐京辦事處和聯(lián)絡處;考試吧-全國最大教育類網(wǎng)站

　　(3)近些年出現(xiàn)的公司熱使各類公司注冊大量增加;隨著國家機關精簡機構，大批機關干部和科技人員分流出來開辦各類公司。急劇增加的需求使商務寫字樓爆滿、價格大幅度上調但排隊求租的現(xiàn)象仍有增無減使許多公司不得不包租酒店客房辦公，使寫字樓租金上漲，繼東京、中國香港、紐約、巴黎之后已列居世界第五位?？荚嚢?全國最大教育類網(wǎng)站

　　1985年以來北京高級涉外寫字樓租金平均每年增長0?8%，1989年到1995年間以平均每年23.3%的速度遞增。1995年上半年一度到全球寫字樓租金第三位。

　　由于寫字樓市場需求缺口大，投資回報率高，使許多發(fā)展商并沒有作太多的研究便大量開發(fā)寫字樓項目：1993年全年推出不足10個項目;1994年是商務寫字樓銷售競爭最為激烈的一年，全年推出樓盤多達24個;1995年上半年推出的樓盤多達數(shù)十個。隨著新推出物業(yè)劇增，開發(fā)商的壓力越來越大，90%的項目委托了代理商，因而代理商十分活躍。

　　1996年及今后若干年內(nèi)北京高級商務寫字樓市場將處于消化吸納階段，而與此同時隨著外商在京投資的不斷發(fā)展對寫字樓的需求仍以10%～15%的速度增長。

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