分享：2013年物業(yè)管理師考試技巧1

　　第一部分　知識考試答題技巧

　　全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中知識考試，主要是考察學員對所物業(yè)管理基礎知識、基本理論掌握程度的一種測試方式?？荚噧?nèi)容分為三種方式：單項選擇題、多向選擇題和判斷題

　　一、單項選擇題的答題技巧

　　所謂單項選擇題，就是在命題中給出答案，讓你選出一個且只能選出一個符合題目要求的答案，并把代號填入題目后面的括號內(nèi)。一般命題所給的答案有即A、B、C、D四個。

　　答題技巧：

　　1、直接選擇法

　　所謂直接選擇法，就是學員掌握基本知識、基本理論比較扎實或題目比較簡單，一眼就能選出符合題目要求的正確答案的答題方法。

　　例如：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房交付業(yè)主使用已滿( )年，可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 1 B 2 C 3 D 5

　　對于這樣的命題，就可以采用直接選擇法。應為從題目一眼可以看出，正確的答案應該是B。

　　2、逐一排斥法

　　所謂逐一排斥法就是題目有一定的難度或?qū)W員對答案莫能兩可的情況下所采用的一種答題技巧。在這種情況下，要對命題對給出的答案，先排斥明顯不符合命題要求的答案，然后對剩余答案在進行排斥，最后選出正確的、符合命題要求的答案。

　　例如：物業(yè)管理的主要職能是遵照國家的法律、法規(guī)，運用現(xiàn)代化科學手段，對物業(yè)實施管理，以( )，從而為人們創(chuàng)造優(yōu)雅、舒適、安全的生活工作環(huán)境。

　　A 滿足業(yè)主的全部要求 B 滿足業(yè)主和使用人的全部要求 C 維護業(yè)主和使用人的合法權益 D 以上都是

　　對于這樣的命題，如果用直接選擇發(fā)做不了，就可以采用逐一排斥法做。從命題答案來看，A答案中有“全部”二字，不符合要求，予以排斥。B答案中也有“全部”二字，不符合要求，同樣予以排斥。既然已經(jīng)排斥了A、B,那當然就不能選D,所以剩下的C答案自然是正確答案。

　　二、多向選擇題的答題技巧

　　多向選擇題相對于單項選擇題來說，有一定的難度。按照閱卷要求，沒有全部選出命題答案要求的，視為錯誤答案。多選或少選都不能得分。

　　答題技巧：

　　1、直接選擇法：

　　例如：從建筑規(guī)模上劃分，商業(yè)場所可分為( )

　　A 居住區(qū)商場，建筑規(guī)模一般在0.3-1萬平方米。 B 地區(qū)購物商場，建筑規(guī)模一般在1-3萬平方米。 C 市級購物中心，建筑規(guī)模一般在3-10萬平方米。 D 國家級購物中心，建筑規(guī)模一般在10萬平方米以上。

　　從我們掌握的知識得知，商業(yè)場所只分為三種：即居住區(qū)商場、地區(qū)購物商場和市級購物中心。答案自然是ABC。

　　2、逐一排斥法：

　　例如：1、物業(yè)管理人員在工作中對待業(yè)主態(tài)度不一，對熟人熱情周到，對不熟悉的人提出的合理要求也只是簡單應付，這主要違反了物業(yè)管理人員( )的職業(yè)道德。

　　A 鉆研業(yè)務，奉公守法 B 兢兢業(yè)業(yè)，熱情服務 C 積極主動，文明禮貌 D 口齒伶俐，頭腦靈活

　　對于這樣的命題，就要采用逐一排斥的方法來做。從命題要求來分析，“對待業(yè)主的態(tài)度”與A無關，予以排斥。D答案屬于個人素質(zhì)要求，不是職業(yè)道德的要求，應予以排斥。正確答案自然是B、C。

　　三、判斷題答題技巧

　　判斷題不像選擇題，命題已給出具體答案，而是需要學員用所掌握的知識判斷，答案是“是”與“非”。 對于判斷題就要靠自己所掌握的基本知識和基本理論來做。

　　第二部分 技能考試答題技巧

　　----全國物業(yè)管理員職業(yè)資格考試中技能考試，主要是考察學員對所掌握的物業(yè)管理基礎知 識、基本理論，在實施物業(yè)管理的過程中對其靈活應用能力、解決工作中存在的一般問題能力的一種鑒定方式。技能考試題有三種類型的題型：模擬現(xiàn)場操作題、情景題和案例題。

　　一、現(xiàn)場模擬操作題答題技巧

　　(一)命題形式：觀看錄像，然后按照要求答題。每題錄像放兩次，第一題30分鐘之后放第二題錄像。

　　(二)命題類型：命題一般會涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。

　　命題考察的形式是通過以錄像的形式，判斷在工作過程反映出存在的問題，讓考生指出并說明理由。

　　(三)答題方法：

　　第一步：仔細觀看錄像，第一編錄像要記下存在的問題(一般命題中反映出的問題是比較明顯的)，第二遍再補充核實。

　　第二步：答題。

　　(四)答題技巧：

　　每一個命題在筆答時，可以按照下面的要求回答：

　　第一部分：

　　指出命題中存在的問題(不能漏項)。所指出的問題要歸為大類，如保潔方面、消防安全方面、設施管理方面、設備管理方面、車輛管理方面、環(huán)境管理方面、社區(qū)活動組織管理方面、資料管理方面等。不要僅僅指出有紙團、有污漬、有漏水、有墻面破損等。

　　第三部分：　針對你認為所存在的問題：

　　第一段　按照存在問題找法律法規(guī)依據(jù)

　　依據(jù)存在問題的細節(jié)，歸為物業(yè)管理的大類，說明所不符合國家物業(yè)管理法律、法規(guī)(包括地方性法規(guī)、條例)的名稱或不符合的正常物業(yè)管理的工作程序。

　　一般在物業(yè)管理工作中，按照物業(yè)管理的類別所適用的國家法律法規(guī)(僅供參考)有：

　　★房屋接管驗收、撤管方面：

　　①《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》 (1993年11月13日建設部建法字[1999]第113號文發(fā)布執(zhí)行)

　?、凇督ㄔO部關于加強房屋接管驗收工作的通知》 (1991年11月26日建房管字第57號)

　?、邸斗课萁庸茯炇諛藴省?(ZBP30001-90)

　　④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、荨蹲≌こ坛跹b飾竣工驗收辦法》

　?、蕖冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》

　?、呓ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、唷度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　⑨地方性法規(guī)和條例

　　★消防安全方面

　?、佟断婪ā?/P>

　?、凇督ㄖ?nèi)部裝修設計防火規(guī)范》 建設部發(fā)布的國家標準(GB50222-95)

　　③《城市居民住宅安全防范設施建設管理規(guī)定》 (1996年1月5日建設部、公安部令第49號發(fā)布)

　　④《租賃房屋治安管理條例》 (1995年3月6日公安部令第24號發(fā)布)

　?、萁ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、蕖度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　⑦地方性法規(guī)、條例

　　★環(huán)境管理方面

　?、佟冻鞘袇^(qū)域環(huán)境噪聲標準》

　?、凇冻青l(xiāng)建設環(huán)境保護通知》

　?、邸冻鞘惺腥莺铜h(huán)境衛(wèi)生管理條例》

　　④《城市綠化條例》

　?、萁ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　　⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★保潔管理方面

　　《中華人民共和國環(huán)境保護法》、《城市生活垃圾管理辦法>、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及有關管理實施細則

　　★物業(yè)管理委托合同方面

　?、佟吨腥A人民共和國合同法》

　　②《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、邸度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、芙ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、萁ㄔO部、國家工商行政管理局關于印發(fā)推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》的通知

　?、藿ㄔO部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》(示范文本)的通知

　?、叩胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★房屋維護修繕方面

　?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、凇吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　?、邸吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》

　　④《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市房屋白蟻防治管理規(guī)定》

　?、荨督ㄔO工程質(zhì)量管理條例》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》

　　⑥《危險房屋鑒定標準》、《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》

　　⑦《房屋修繕技術管理規(guī)定》、《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》

　?、唷斗课萃険p等級評定標準》、《房屋滲漏修繕技術規(guī)程》

　?、帷度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》、建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　　⑩地方性法規(guī)、條例

　　★設備管理方面

　?、佟督ㄔO部關于提高電梯質(zhì)量的若干規(guī)定》

　　②《建設部關于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》

　　③建設部關于印發(fā)《城市區(qū)域鍋爐供熱管理辦法》的通知

　　④《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標準》

　?、荨斗课萁庸茯炇諛藴省?/P>

　　⑥《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　?、呓ㄔO部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、唷冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　　⑨《住宅公用部位公用設施設備維修基金管理辦法》

　?、獾胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★物業(yè)管理費管理方面

　?、佟冻鞘行陆ㄗ≌^(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、凇蹲≌貌课还迷O施設備維修基金管理辦法》

　?、蹏矣媱澪瘑T會、建設部關于印發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的通知

　?、堋豆凶≌酆缶S修養(yǎng)護管理暫行辦法》 1992年6月15日建設部令第19號發(fā)布

　?、荨吨腥A人民共和國合同法》

　?、蕖段飿I(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》

　　⑦《國家稅務局關于物業(yè)管理企業(yè)代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》

　?、嗟胤叫苑ㄒ?guī)、條例

　　★房屋裝飾裝修管理方面

　　①《建設工程質(zhì)量管理條例》

　?、凇督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》

　?、邸蹲≌こ坛跹b飾竣工驗收辦法》

　　④《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 (1994年3月23日建設部令33號發(fā)布)

　?、荨度珖鞘形飿I(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》

　　⑥建設部房地產(chǎn)業(yè)司關于《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅(大廈、工業(yè)區(qū))》達標辦法的通知

　?、摺吨腥A人民共和國合同法》

　　⑧地方性法規(guī)、條例

　　第二段　針對存在問題說明應該如何做：

　　針對所存在的問題，指出在管理中應如何做。 如“根據(jù)……，在…方面應做到……”

　　第三段　(可以不說明)指出按照“存在問題”的管理可能會造成的影響：

　　二、情景題答題技巧

　　(一)命題形式：一般命題以物業(yè)管理日常工作中一個側面提問。

　　1、補缺命題：如某項工作以做了一部分工作，讓考生完成剩余部分內(nèi)容?！俺艘陨瞎ぷ饕酝?，還應該如何做?”

　　2、回答命題：讓考生回答問題。

　　3、選作命題：從命題中選答一題。

　　(二)命題類型：命題一般會涉及的內(nèi)容是物業(yè)管理過程中一些工作的一個方面。

　　例如物業(yè)的接管與驗收、各項工作檢查(包括消防安全檢查、清潔衛(wèi)生檢查、設施設備檢查等)。

　　(三)答題方法： 答題要求：熟悉物業(yè)管理日常各項工作內(nèi)容，按照命題要求回答。

　　1、補缺命題：

　　所謂補缺命題，就是命題就物業(yè)管理某項工作進行了一部分，要求考生將剩余部分通過筆答的形式敘述完成。

　　例如： 1、××大廈原物業(yè)管理公司合同期滿撤管，另一家新的物業(yè)管理公司來接管，物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或使用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。

　　2、回答命題：

　　所謂回答問題，就是命題給出問題，要求考生回答。

　　例如“你所在的物業(yè)管理公司，正在對全體員工進行消防安全培訓，請你講解物業(yè)管理人員常用的滅火方法有哪幾種?”

　　3、選作命題：

　　所謂選作命題，就是命題給出幾個問題，讓考生從中選作一個來回答的命題形式。

　　例如：請從下列①-④中選作一題：

　　①高遠物業(yè)管理公司接管了雅合花園住宅小區(qū)，工程部王工負責1號樓的房屋日常養(yǎng)護工作。關于墻臺面及吊頂工程，他知道需要定期進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。請告訴他墻臺面及吊頂工程的養(yǎng)護還需滿足那些要求?

　?、诿舷壬悄澄飿I(yè)管理公司保安部經(jīng)理，某日他接到區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物品的報告，此時他應該如何辦?

　?、圩≌^(qū)是城市日常生活垃圾的主要產(chǎn)生源地，面對大量的生活垃圾源源不斷地產(chǎn)生，物業(yè)管理公司應如何防治小區(qū)固體廢棄物對環(huán)境的污染?

　?、茉⒔∷伤谖飿I(yè)管理公司計劃在管區(qū)內(nèi)舉辦一次物業(yè)管理人員和業(yè)主的聯(lián)歡活動，小宋負責制定活動方案，他應按怎樣的步驟制訂這樣的活動方案。

　　三、案例題

　　所謂案例題，就是考察考生解決實際問題的能力、分析問題的能力的一類命題。

　　(一)命題形式

　　案例題一般的試題類型是結合物業(yè)管理公司具體的某項工作：或“依法評說”，或“如何處理”，或“工作評價”。例如：

　　1、某住宅小區(qū)一業(yè)主因使用電器不當，引起火災，物業(yè)管理公司保安人員發(fā)現(xiàn)后用滅火器滅火不果，立即撥打119電話報警，并啟用消防栓，但是準備接水龍帶時，發(fā)現(xiàn)水龍帶已損壞，從其他設備上接好水龍大后，又發(fā)現(xiàn)水箱水量不足，這時消防車趕到，經(jīng)消防人員和物業(yè)管理人員共同努力，將火勢控制住。請評價該物業(yè)管理公司消防設備維護管理工作做得如何，并說明物業(yè)管理公司應怎樣搞好管區(qū)內(nèi)消防設備的維護管理?

　　2、某住宅小區(qū)一業(yè)主劉暢先生是文藝界人士。某日，劉先生在其別墅內(nèi)舉行大型化妝舞會，場面熱烈，直至次日臨晨五時才盡興而散。是日，劉暢的鄰居到物業(yè)管理公司投訴說他的活動影響了他們的正常休息。物業(yè)管理公司應如何處理此事?物業(yè)管理公司應怎樣按照我國《城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》對小區(qū)內(nèi)的環(huán)境噪音污染進行全面控制?

　　(二)答題方法

　　案例題常見的命題類型有： “依法評說”型、 “問題處理”型、 “工作評價”型等三種形式。

　　1、“依法評說”型

　　對于“依法評說”型案例題，應按照以下格式回答：

　?、倩陬}目事實，回答“對”與“否”。

　?、趯δ愕慕Y論，按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。

　?、廴绻恰胺瘛?，說明如何做。

　　2、“問題處理”型

　　對于“問題處理”型案例題，應按照以下格式回答：

　?、倩陬}目事實，回答命題中對問題的處理是“對”與“否”。

　?、趯δ愕慕Y論，按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。

　?、廴绻恰胺瘛?，說明如何做。

　　3、“工作評價”型

　　對于“工作評價”型案例題，應按照以下格式回答：

　?、倩陬}目事實，回答命題中某項工作的方式或結果是“對”與“否”。

　?、趯δ愕慕Y論，按照國家物業(yè)管理法律法規(guī)以及地方性規(guī)定條例進行論述。

　　③如果是“否”，說明如何做。

　　【例】

　　物業(yè)管理員知識試卷(滿分100分)

　　一、單項選擇題(60小題，每題1分，滿分60分)

　　答題要求：所謂單項選擇題，就是在所給A、B、C、D四個答案中，選出一個正確的答案。

　　例如：

　　1、( D )不是物業(yè)管理應遵循的基本原則：

　　A 業(yè)主至上 B 統(tǒng)一管理 C 權責分明 D 產(chǎn)權、經(jīng)營權統(tǒng)一

　　2、房屋附屬設備大修工程，是指對設備進行定期的全面檢修，將設備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢復原有性能。部件更換率一般至少在( C )%

　　A 15 B 20 C 30 D 40

　　二、多項選擇題(30小題，每題1分，滿分30分)

　　答題要求：所謂多項選擇題，就是在所給A、B、C、D四個答案中，選出所有正確的答案，可能是幾個，也可能是全部。

　　例如：

　　1、通常情況下，實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的義務消防隊由(ABD)組成

　　A 物業(yè)管理公司員工 B 物業(yè)開發(fā)企業(yè)員工 C 公安機關消防人員 D 住宅小區(qū)居民

　　2、我國城市噪音污染主要源于(ABC)

　　A 車輛交通噪音 B 建筑施工噪音 C 社會生活噪音 D 風聲、雨聲、鳥叫蟲鳴聲

　　三、判斷題(10小題，每題1分，滿分10分)

　　例如：

　　1、街道辦事處有權為轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)聘用物業(yè)管理企業(yè) ( × )

　　2、物業(yè)管理公司有權清理所管工業(yè)區(qū)內(nèi)的違章搭建 ( √ )

　　物業(yè)管理員技能試卷(滿分100分)

　　第一部分：模擬現(xiàn)場操作

　　一、模擬現(xiàn)場操作題(2小題，每題25分，滿分50分)

　　答題要求：觀看錄像，然后按照要求答題，每題錄像放兩次。第一題30分鐘之后放第二題錄像。

　　例如：

　　1、先看一段有關物業(yè)管理公司管理人員與業(yè)主進行收樓驗收的錄像，請指出物業(yè)管理人員在與業(yè)主交接物業(yè)單元過程中存在的問題，并說明理由。

　　2、先看一段有關物業(yè)管理公司日常物業(yè)管理工作情況的錄像，請指出其中存在的問題，并說明規(guī)范要求。

　　第二部分：筆試

　　二、情景題(4小題，每題5分，滿分20分)

　　例如：

　　1、××大廈苑物業(yè)管理公司合同期滿撤管，有一家新的物業(yè)管理公司接管，物業(yè)管理員小李被安排負責大廈檔案資料的管理工作，為了盡可能完整的收集大廈的有關資料，小李向按時間順序列出應收集資料的清單。關于大廈業(yè)主或使用人入戶階段的資料，除了入戶通知書、入戶須知和業(yè)主或是用人信息資料以外，小李還應收集那些資料。

　　2、你所在物業(yè)管理公司正在對全體工作人員進行消防安全培訓，請你講解物業(yè)管理人員常用滅火方法有哪幾種?

　　三、案例題(3小題，每題10分，滿分30分)

　　例如：某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的一位業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司如何處理此事?

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