2013年土地估價實務基礎模擬題第二套6

　　三、情景分析題(2題，內含10小題，題號51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有1個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.25分)

　　(一)某國有企業(yè)甲獲準于2001年12月31日在所使用的國有劃撥土地上建成一綜合大樓，總建筑面積為13200┫，建筑容積率為2.4。該大樓1、2層為商場，商場建筑面積為4300┫，兩層建筑面積相同;3、4層為辦公樓，建筑面積為3800┫，兩層建筑面積相同;4層以上為住宅，已按政策分配給企業(yè)職工，進行了房改。根據(jù)以上資料，回答51～55小題的問題。

　　51.甲企業(yè)為完善土地產權，于2008年12月31日擬對該劃撥土地使用權辦理國有土地倒用證，以下對甲企業(yè)辦理土地登記手續(xù)的敘述，正確的有(　　)。

　　A.應分用途登記

　　B.按綜合用途對全部土地進行登記

　　C.住宅部分不能由企業(yè)辦理土地登記手續(xù)

　　D.住宅部分雖已分配給職工，但也應由企業(yè)辦理土地登記手續(xù)

　　52.該企業(yè)一職工馮某分配到6層一套三室一廳單元住房，建筑面積為88┫，房改時按成本價交納了購房費用，2009年12月31日馮某將其住房出售給張某，對所涉及土地應(　　)。

　　A.依法獲得土地補償

　　B.依法辦理土地登記手續(xù)

　　C.依法交納土地占用費

　　D.依法交納土地出讓金

　　53.企業(yè)甲為融資需要，于2009年12月31日準備以該大樓的第3層到銀行乙進行抵押貸款，并委托土地估價機構A對所涉及的土地進行價格評估。在土地估價機構A接受委托后，首先應明確的內容有(　　)。

　　A.估價日期

　　B.評估基準日

　　C.評估目的

　　D.評估對象

　　54.企業(yè)甲為融資需要，于2009年11月30日準備以該大樓的第3層到銀行乙進行抵押貸款，并委托土地估價機構A對所涉及的土地進行價格評估，可選用的估價方法不包括(　　)

　　A.市場比較法

　　B.路線價估價法

　　C.基準地價系數(shù)修正法

　　D.成本逼近法

　　55.土地估價機構A選用了市場比較法和剩余法兩種方法進行估價，市場比較法評估結果為3800元/┫(建筑面積)，剩余法評估結果為3100元/┫(建筑面積)，銀行乙經綜合分析，決定貸款500萬元，要求估價機構的評估值最好能達到760萬元，如要滿足銀行的要求，估價機構采取的措施是(　　)。

　　A.可建議增加抵押物的期限

　　B.可建議擴大抵押物的權限

　　C.可建議增加抵押物的建筑面積

　　D.可建議增加其他抵押物

　　(二)某制藥企業(yè)為擴大經營規(guī)模，準備將位于W市城區(qū)的老工廠遷出。根據(jù)當?shù)卣?guī)定，老廠區(qū)土地由政府按一定價格收購后，重新開發(fā)利用。該企業(yè)擬用政府收購老廠區(qū)的補償價格在郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)購置土地，建設新的現(xiàn)代化制藥廠。經調查，該企業(yè)老廠區(qū)土地為1987年以無償劃拔方式取得的國有土地，土地面積為3000┫，重新開發(fā)后，規(guī)劃建設商務辦公樓，規(guī)劃容積率為2.4。該辦公樓建成后，預計售價為11000元/┫，開發(fā)期為兩年，建筑費為4500元/┫，專業(yè)費和不可預見費分別為建筑費的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年內均勻投入，建成后即可全部售出。該項目預計投資回報率為房地產售價的15%;稅金為房地產售價的6%，年貸款利率為8%，土地還原率為6%。

　　W市郊區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農作物的年平均畝產值為1800元/畝，因當?shù)厝硕嗟厣?，故征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值。青苗及地上物補償費按當?shù)剞r作物一年產值補償。根據(jù)當?shù)匾?guī)定，征地過程中的征地管理費按照征地費總額的4%征收;耕地占用稅按5元/┫計收;耕地開墾費按10元/┫計收。開發(fā)區(qū)平均土地開發(fā)程度達到“五通一平，(通路、通水、通信、通電、排水，場地平整)，土地開發(fā)費為60元/┫，開發(fā)周期為1年，開發(fā)費在開發(fā)周期內均勻投入;土地開發(fā)的投資回報率為15%，經調查，該市土地增值收益與當?shù)赜淖尳饦藴室恢?。根?jù)該市規(guī)定，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于150元/┫，住宅用地土地出讓金最低不得低于300元/┫，商業(yè)用地出讓金最低不得低于600元/┫。市區(qū)老廠區(qū)所在區(qū)域工業(yè)用地土地出讓金最低不得低于300元/┫，住宅用地土地出讓金最低不得低于500元/┫，商業(yè)用地出讓金最低不得低于930元/┫。根據(jù)以上資料，回答56～60小題的問題。

　　56.老廠區(qū)用地在規(guī)劃用途條件下，法定最高年期的土地使用權單位面積地價為(　　)元/┫。

　　A.7114.30

　　B.7365.20

　　C.7185.65

　　D.7204.80

　　57.經協(xié)商，當?shù)卣鈱蠌S區(qū)按規(guī)劃用途條件下劃撥土地使用權價格的60%給予補償，該企業(yè)最高可以得到的補償為(　　)萬元。

　　A.1126.35

　　B.1186.30

　　C.1113.17

　　D.1028.54

　　58.該企業(yè)如以該補償價購置開發(fā)區(qū)的土地，最多可購買的土地面積為(　　)┫。

　　A.30317.53

　　B.33107.52

　　C.32134.30

　　D.31113.67

　　59.土地收益可以分為有形收益和無形收益，有形收益是可以用(　　)形式表現(xiàn)的收益。

　　A.實物

　　B.地租

　　C.地價

　　D.貨幣

　　60.采用成本逼近法估價時，農地取得費的計息期為(　　)開發(fā)期。

　　A.整個

　　B.1/2

　　C.1/4

　　D.3/4

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