上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法

各區(qū)縣發(fā)展改革委物價局、住房保障房屋管理局，市住房保障中心，各區(qū)縣住房保障中心：

　　為規(guī)范本市經(jīng)濟適用住房價格管理，促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）和《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》（滬府發(fā)[2009]29號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，市發(fā)展改革委、市住房保障房屋管理局研究制訂了《上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法》。

　　經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。

上海市發(fā)展和改革委員會
上海市住房保障和房屋管理局
二O一一年三月一日

上海市經(jīng)濟適用住房價格管理試行辦法

　　總 則

　　第一條 目的和依據(jù)

　　為規(guī)范經(jīng)濟適用住房價格管理，促進經(jīng)濟適用住房健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》（計價格[2002]2503號）和《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》（滬府發(fā)[2009]29號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際制定本辦法。

　　第二條 適用范圍

　　本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟適用住房的價格管理。

　　第三條 價格形式

　　本辦法所稱經(jīng)濟適用住房價格，包括項目結(jié)算價格、銷售基準價格、單套銷售價格。

　　價格制定

　　第四條 結(jié)算價格構(gòu)成

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目結(jié)算價格應(yīng)以保本微利為原則。結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本、利潤和稅金三部分構(gòu)成。

　　一、開發(fā)建設(shè)成本包括：

　　1、土地取得費用。劃撥土地為毛地的，土地取得費用為按照法律、法規(guī)規(guī)定所支付的征地和拆遷安置補償?shù)荣M用；劃撥土地為凈地的，土地取得費用為向土地儲備機構(gòu)支付的費用。

　　2、開發(fā)項目前期發(fā)生的管線搬遷、工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、“三通一平”、災(zāi)害評價、環(huán)境評價、申請報告編制、工程監(jiān)理、招標(biāo)代理服務(wù)等前期費用。

　　3、列入施工圖預(yù)決算項目的主體房屋建筑安裝工程費用，包括房屋主體部分的土建含樁基、地下構(gòu)筑物、結(jié)構(gòu)、裝飾等工程費用、水電氣安裝工程費用、附屬工程費用及其他工程費用。

　　4、在小區(qū)用地規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)，按照批準的規(guī)劃要求與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，按照批準的規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費用，以及室外總體工程費用。

　　5、管理費。劃撥土地為毛地的，按不超過本條第一項第1、2、3、4、8目費用之和的2%計算；劃撥土地為凈地的，按不超過本條第一項第2、3、4、8目費用之和的2%計算。

　　6、貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。

　　7、維修資金。

　　8、其他符合國家有關(guān)部門和市政府有關(guān)規(guī)定的成本費用支出。

　　二、利潤，按不超過本條第一項第1、2、3、4、8目費用之和的3%計算。

　　三、稅金，按國家規(guī)定稅目和稅率及相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定計算。

　　政府指定機構(gòu)直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目結(jié)算價格應(yīng)以保本為原則，結(jié)算價格由開發(fā)建設(shè)成本和稅金兩部分構(gòu)成。開發(fā)建設(shè)成本和稅金構(gòu)成參照本條第一項、第三項的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第五條 不得計入結(jié)算價格構(gòu)成的費用

　　下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目結(jié)算價格：

　　一、住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；

　　二、建設(shè)單位留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝工程費用及其分攤的各種費用；

　　三、各種與房屋開發(fā)建設(shè)無關(guān)的集資、贊助、捐贈等費用；

　　四、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款等費用；

　　五、按規(guī)定已經(jīng)減免的費用；

　　六、其他不應(yīng)當(dāng)計入的費用。

　　第六條 結(jié)算價格確定

　　通過項目法人招投標(biāo)方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，由組織出售經(jīng)濟適用住房的住房保障機構(gòu)以下簡稱住房保障機構(gòu)按照本辦法第四、第五條規(guī)定，制訂建設(shè)項目招投標(biāo)的價格評定標(biāo)準，報房屋管理部門審定。結(jié)算價格通過競價中標(biāo)確定，并在建設(shè)項目協(xié)議書中明確約定。競價中標(biāo)的結(jié)算價格應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議嚴格執(zhí)行，如遇不可抗力等因素影響，經(jīng)房屋管理部門審定后可作適當(dāng)調(diào)整。

　　政府指定機構(gòu)直接組織實施開發(fā)建設(shè)或通過其他方式組織實施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目，由住房保障機構(gòu)按照本辦法第四、第五條規(guī)定，并參照政府投資項目管理的相關(guān)要求，擬訂結(jié)算價格，報房屋管理部門審定。

　　第七條 銷售基準價格確定

　　經(jīng)濟適用住房銷售基準價格計算公式為：

　　銷售基準價格＝周邊房價×折扣系數(shù)。

　　周邊房價：按經(jīng)濟適用住房周邊一定時期、一定區(qū)域內(nèi)，新建普通商品住房的市場平均成交價格或市場評估價格確定，具體由市房屋管理部門統(tǒng)計和提供。

　　折扣系數(shù)：以本市經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)成本為基礎(chǔ)，綜合考慮保障對象經(jīng)濟承受能力和周邊普通商品住房市場成交價格等因素確定。

　　第八條 購房人產(chǎn)權(quán)份額

　　購房人產(chǎn)權(quán)份額按照銷售基準價格與周邊房價的比例關(guān)系確定。計算公式為：購房人產(chǎn)權(quán)份額=銷售基準價格/周邊房價×90%。

　　第九條 單套銷售價格的計算

　　經(jīng)濟適用住房單套銷售價格，按照銷售基準價格和上下浮動幅度確定。單套房的上下浮動幅度，根據(jù)樓層、朝向、位置來確定。上下浮動幅度不得超過±10%.以單套銷售價格計算的項目住房銷售總額，應(yīng)與以銷售基準價格計算的項目住房銷售總額相等。

　　審批程序

　　第十條 定價核準

　　市級統(tǒng)籌項目的銷售定價方案包括銷售基準價格、購房人產(chǎn)權(quán)份額等，由市住房保障機構(gòu)會同相關(guān)區(qū)縣住房保障機構(gòu)擬訂，由市價格主管部門會同市房屋管理部門核準。

　　區(qū)縣自籌項目的銷售定價方案，由區(qū)縣住房保障機構(gòu)擬訂，由區(qū)縣價格主管部門會同房屋管理部門審核，報區(qū)縣政府批準，并向市價格主管部門和市房屋管理部門備案。

　　經(jīng)過核準的定價方案，自核準之日起一年內(nèi)有效。逾期需重新核準。

　　第十一條 定價方案申報要求

　　住房保障機構(gòu)向有關(guān)部門申報銷售定價方案時，應(yīng)包括：定價依據(jù)包括結(jié)算價格及其依據(jù)；周邊房價及其依據(jù)；其他統(tǒng)籌考慮的定價依據(jù)等、價格方案包括銷售基準價格；購房人產(chǎn)權(quán)份額等及其他需要說明的事項。

　　其他

　　第十二條 其他方式取得房源的定價

　　政府指定機構(gòu)通過收購、回購、配建等方式取得的房源，作為經(jīng)濟適用住房出售的，其銷售基準價格參照本辦法第七條計算確定。

　　第十三條 定價方案公布

　　經(jīng)濟適用住房定價方案包括銷售基準價格、購房人產(chǎn)權(quán)份額等，經(jīng)核準后由住房保障機構(gòu)負責(zé)向社會公布。

　　第十四條 專項資金管理

　　經(jīng)濟適用住房項目結(jié)算收購、回購、配建等價格和銷售基準價格之差形成的余額，以及經(jīng)濟適用住房按規(guī)定以市場價出售后該房中政府產(chǎn)權(quán)份額變現(xiàn)的資金，應(yīng)納入財政專戶管理，統(tǒng)籌用于本市經(jīng)濟適用住房銷售基準價格的平衡、政府優(yōu)先回購經(jīng)濟適用住房支付價款和保障性住房及其相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)。具體使用和管理辦法由市住房保障房屋管理局會同市發(fā)展改革委、市建設(shè)交通委、市財政局等部門另行制訂。

　　第十五條 繳費登記卡

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向住房保障機構(gòu)辦理經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目繳費登記卡。有關(guān)單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等建設(shè)單位收費時，必須在繳費登記卡上如實填寫信息，并不得以押金、保證金等名義變相收費。繳費登記卡應(yīng)當(dāng)作為經(jīng)濟適用住房建設(shè)項目結(jié)算價格的審核依據(jù)之一。

　　住房保障機構(gòu)應(yīng)對繳費登記卡的使用情況加強監(jiān)督管理。

　　第十六條 物業(yè)收費

　　經(jīng)濟適用住房的物業(yè)服務(wù)收費按照本市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條 明碼實價

　　經(jīng)濟適用住房價格實行明碼實價銷售制度。經(jīng)濟適用住房銷售前，應(yīng)明示每套住房的銷售價格和物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準等。

　　第十八條 監(jiān)督檢查

　　對違反本辦法及相關(guān)法規(guī)的，由價格主管部門、房屋管理部門按各自職責(zé)予以查處。

　　第十九條 附則

　　本辦法由上海市發(fā)展和改革委員會、上海市住房保障和房屋管理局按各自職責(zé)負責(zé)解釋。

　　本辦法自發(fā)布之日起試行。