2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義:土地供需平衡原理

　　土地供需平衡原理

　　土地供需平衡是指土地經(jīng)濟(jì)供給與人們對(duì)特定用途土地的需求之間的均衡關(guān)系。土地作為一種特殊商品，既受一般商品供求規(guī)律的制約，又有其與一般商品不同的特殊供求形式。土地供求平衡是相對(duì)的、暫時(shí)的，而不平衡是絕對(duì)的。由于我國(guó)土地稀缺，人口眾多，人地矛盾突出，所以導(dǎo)致地價(jià)總的趨勢(shì)是上升的。

　　1.耕地供求關(guān)系研究耕地的供求關(guān)系，其基點(diǎn)在于人口對(duì)糧食的需求及滿(mǎn)足程度。由于耕地買(mǎi)賣(mài)頻率很低，對(duì)于耕地供求關(guān)系的研究，主要從實(shí)物形態(tài)人手。耕地供求的變化主要受到人均占有糧食數(shù)量的影響。如果人均占有糧食數(shù)量超過(guò)其需求，則耕地的供給就有可能減少。要讓農(nóng)民自覺(jué)珍惜耕地，盡量提高土地生產(chǎn)率，利用耕地多生產(chǎn)糧食，就必須讓農(nóng)民從種糧中獲得平均利潤(rùn)，這樣才能緩解我國(guó)耕地的緊張供求關(guān)系。

　　2.工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的供求關(guān)系隨著我國(guó)工業(yè)、商業(yè)和住宅用地制度改革的深化，這部分土地已經(jīng)逐步進(jìn)入商品的行列，遵循商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律進(jìn)行市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。在一般情況下，土地交易也遵循一般商品的供求規(guī)律：地價(jià)上升，則供給增加，而需求下降;地價(jià)下降，則供給減少，需求增加。

　　但是土地作為一種特殊的商品，在許多方面具有特殊性：其位置固定不變，自然供給不變，經(jīng)濟(jì)供給彈性有限，買(mǎi)賣(mài)雙方不能自行決定土地位置和用途，土地價(jià)格受社會(huì)和政治局勢(shì)以及經(jīng)濟(jì)繁榮程度影響大，所以工業(yè)、商業(yè)和住宅用地有時(shí)又表現(xiàn)出供給的特殊性。特殊的土地供給是由于土地自然供給總量是有限度的，超過(guò)這個(gè)限度不管價(jià)格如何上漲，也不能再增加土地的供給。特殊的土地需求是反映土地購(gòu)買(mǎi)者把工業(yè)、商業(yè)和住宅用地作為投機(jī)對(duì)象，價(jià)格低廉的土地由于在短期內(nèi)難以賣(mài)出好價(jià)格，所以買(mǎi)者很少;相反，價(jià)格高漲的土地容易賣(mài)得好價(jià)錢(qián)，盡管價(jià)格上漲幅度大于其他地區(qū)，只要經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，定能獲利，所以買(mǎi)者很多。

　　隨著我國(guó)城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，工業(yè)、商業(yè)和住宅用地的需求會(huì)不斷增加，但這類(lèi)土地供給非常有限，最終必然導(dǎo)致這類(lèi)土地在高價(jià)位下的供求平衡。要在減少占用農(nóng)地的條件下實(shí)現(xiàn)非農(nóng)用地的供求平衡，必須搞好城市規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)城市土地合理功能分區(qū)，提高城市土地利用規(guī)模效益;實(shí)行城市綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高城市土地利用效率;抓緊舊城區(qū)改造，充分利用城區(qū)閑置土地和利用率低下的土地;城市土地利用向空間發(fā)展，實(shí)行立體利用，提高土地的經(jīng)濟(jì)供給能力。

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