2014年土地估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法講義：地價(jià)的概念

　　地價(jià)的概念

　　一、土地價(jià)格： 地租的資本化。(從外延看：表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式)

　　我國(guó)土地價(jià)格：取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，多年地租現(xiàn)值總和，土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式。

　　二、地價(jià)的分類

　　1、按土地權(quán)利：所有權(quán)價(jià)格(土地征用價(jià)格)、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等

　　2、按土地價(jià)格形成方式：交易價(jià)格、理論地價(jià)、評(píng)估價(jià)格(交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格)

　　3、按政府管理手段：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)(征收增值稅和征用土地補(bǔ)償依據(jù))。

　　4、按土地價(jià)格表示方法：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

　　5、按存在形態(tài)：生地價(jià)格(完成土地審批未進(jìn)行或部分基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā))、熟地價(jià)格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，具備建設(shè)條件)、毛地價(jià)格(完成基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)未完成宗地拆遷平整)、凈地價(jià)格

　　6、按土地交易方式：拍賣價(jià)格(拍賣底價(jià))、招標(biāo)價(jià)格(標(biāo)底)、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格

　　7、按使用目的：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格

　　三、地價(jià)的特點(diǎn)

　　1.表示方式不同

　　2.價(jià)格基礎(chǔ)不同：土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格。

　　3.形成時(shí)間不同。

　　4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定. 現(xiàn)實(shí)中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價(jià)格中應(yīng)該得到體現(xiàn)。實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

　　5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定

　　6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性

　　7.地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的速度高于一般商品價(jià)格的上升速度。由兩方面的原因：首先，土地具有稀缺性，且對(duì)土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降，導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì)，從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

　　8.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同：土地價(jià)格受主觀因素影響很大。

　　9.折舊現(xiàn)象不同

　　四、我國(guó)土地價(jià)格主要類型：

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)：反映城鎮(zhèn)地價(jià)整體水平，政府宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)：一般市場(chǎng)條件正常地價(jià)水平，政府具體管理的依據(jù)。

　　3、交易評(píng)估價(jià)：不同市場(chǎng)條件、不同交易形式下地價(jià)水平

　　4、成交地價(jià)。5、衍生地價(jià)：如土地出讓、稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價(jià)。

編輯推薦：2014年土地估價(jià)師考試VIP套餐

         2013土地估價(jià)師考試成績(jī)查詢

         土地估價(jià)師歷年真題匯總