2014土地估價案例與報告考點輔導3

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　　各種常見土地估價目的下土地價格類別的判斷和估價的主要原則確定

　　(1)土地使用權出讓價格評估。

　?、賰r格類別：買賣價格。常見類型有出讓金(或毛地價)、補交地價、出讓底價。

　?、诠纼r原則和估價方法：除合法原則外，更多應重視替代原則、最有效利用原則等的應用。

　　(2)土地使用權轉(zhuǎn)讓價格評估。

　　①價格類別：買賣價格。

　　②估價原則和估價方法：應遵循預期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

　　(3)土地使用權抵押價格評估。

　　①價格類別：抵押價格。

　　②估價原則和估價方法：土地使用權抵押價格是市場價格，估價原則應遵循合法原則、替代原則、預期收益原則、供需原則、最有效利用原則等，同時還應遵循保守原則或謹慎原則

　　(4)土地租賃價格評估。

　?、賰r格類別：租賃價格。

　?、诠纼r原則和估價方法：應遵循預期收益原則、替代原則、最有效利用原則等。

　　(5)土地收購儲備價格評估。

　?、賰r格類別：征用征收價格，主要考慮補償性，一般包括土地價格和地上建筑物的補償費用。

　?、诠纼r原則和估價方法：應遵循合法原則、替代原則等。主要采用的估價方法根據(jù)估價對象的權利性質(zhì)、用途確定。

　　(6)土地課稅評估。

　?、賰r格類別：課稅價格。

　?、诠纼r方法：根據(jù)稅種和計稅依據(jù)等不同，相應選擇收益還原法、市場比較法、成本法。

　　(7)企業(yè)各種經(jīng)濟活動中的土地價格評估。

　　合資、合作、交易、股份制改造、置換、上市等經(jīng)濟活動中，土地資產(chǎn)實現(xiàn)價值的市場化程度較高(價格類型主要為市場交易價格或買賣價格);合并、兼并、分立等，資產(chǎn)實現(xiàn)的市場化程度較低;企業(yè)破產(chǎn)清算或償債(價格類型為清算價格)，除了評估市場價值，也需要評估快速變現(xiàn)的價值，要分析企業(yè)權利糾紛等，其實現(xiàn)的市場價值比較低。在國有企業(yè)改制中，改制方案不同，土地價格也面臨不同的市場環(huán)境。

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