2010年土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)真題之土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)

　　第三部分 土地估價(jià)報(bào)告改錯(cuò)

　　(共1題，40分。本題包括一個(gè)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)認(rèn)真閱讀披告，并指出錯(cuò)誤，每指出一處錯(cuò)誤并能簡(jiǎn)述原因的，得3分，最高得分40分;只指出錯(cuò)誤但沒(méi)有說(shuō)明原因的不得分。請(qǐng)?jiān)诰砑堄疫吙瞻滋幋痤})

　　土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　第一部 總 述

　　一、鉆價(jià)項(xiàng)目名稱

　　W企業(yè)改制上市所涉及的土地價(jià)格評(píng)估 (A省B縣)

　　二、委托估價(jià)方

　　W企業(yè)

　　三、受托估價(jià)方

　　(略)

　　四、估價(jià)目的

　　W企業(yè)擬迸行股份制改造并上市，根據(jù)原國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)"關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知"([1994]國(guó)土[法]字第153號(hào))、原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令《國(guó)有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，為其改制上市提供土地價(jià)格依據(jù)。

　　五、估價(jià)依據(jù)

　　(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》

　　(2)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

　　(3)國(guó)家土地管理局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知 ([1994]國(guó)土[法]字第153號(hào))

　　(4)國(guó)家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式 (1996)》的通知 ([1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào))

　　(5)原國(guó)家土地管理局第8號(hào)令 《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》

　　(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價(jià)管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的地方性規(guī)定

　　(7)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查與現(xiàn)場(chǎng)查勘收集的有關(guān)資料

　　(8)委托方提供的有關(guān)資料

　　六、估價(jià)基準(zhǔn)日

　　二00-年十二月三十一日

　　七、估價(jià)日期

　　二00二年七月二十0至二00二年九月二十日

　　八、地價(jià)定義

　　待估宗地的評(píng)估地價(jià)為委托方所使用的土地使用權(quán)價(jià)格現(xiàn)值。

　　九、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)

　　(一)假設(shè)條件

　　(1)餅地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。

　　(2)估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　(3)在評(píng)估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　　(4)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　(5)委托方提供的資料屬實(shí)。

　　(二)使用說(shuō)明

　　(1)本報(bào)告評(píng)估價(jià)格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價(jià)格依據(jù)，不作其他用途。

　　(2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。

　　(3)此次土地估價(jià)報(bào)告分 “土地估價(jià)報(bào)告”和 “土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”兩部分，“土地估價(jià)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方的上級(jí)主管部門(mén)使用。

　　(4)評(píng)估報(bào)告有效期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。

　　(5)本評(píng)估報(bào)告由C土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。

　　十、土地估價(jià)師簽字

　　姓 名 估價(jià)師資格證書(shū)號(hào)

　　十一、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

　　土地估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:(土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章)

　　二00二年九月二十日

　　第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

　　一、估價(jià)對(duì)象描述

　　1.土地登記狀況

　　待估宗地位于B縣光明路××號(hào)，土地面積2200.8平方米，用途為工業(yè)，為國(guó)有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見(jiàn)表2-1。

　　2.土地權(quán)利狀況

　　待估宗地為國(guó)有劃撥土地，估價(jià)期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號(hào)為××國(guó)用 (1999)字第××號(hào)。無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。

　　3.土地利用狀況

　　待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1.2。

　　二、地價(jià)影晌因素分析

　　(略)

　　第三部分 土地估價(jià)

　　一、估價(jià)原則

　　(略)

　　二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

　　根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)待估宗地的土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。具體評(píng)估過(guò)程如下:

　　(一)成本逼近法

　　成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所投資的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來(lái)確定土地使用權(quán)價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：

　　土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增值收益

　　1.土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)

　　根據(jù) 《A省土地管理法實(shí)施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗 (含林木)補(bǔ)償費(fèi)和附著物補(bǔ)償費(fèi);稅費(fèi)主要有耕地占用稅、土地管理費(fèi)等。

　　(1)征地費(fèi):通過(guò)調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費(fèi)一般在2.0~3.0萬(wàn)元/畝。此次評(píng)估取待估宗地的征地費(fèi)為2.5萬(wàn)元/畝，即37.5元/平方米。

　　(2)有關(guān)稅費(fèi):由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4.5元/平方米、耕地開(kāi)墾費(fèi)8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)7元/平方米，合計(jì)稅費(fèi)為19.5元/平方米。

　　(3) 土地管理費(fèi):根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費(fèi)有關(guān)規(guī)定:土地管理費(fèi)按征地費(fèi)總額的3%征收，則為1.1元/平方米。

　　上述三項(xiàng)合計(jì)，土地取得費(fèi)為58.1元/平方米。

　　2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　此次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外 "三通"(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。

　　通過(guò)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域 "三通一平"的平均開(kāi)發(fā)費(fèi)用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實(shí)際開(kāi)發(fā)水平，取待估宗地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為50元/平方米。

　　3.投資利息

　　根據(jù)待估宗地的開(kāi)發(fā)程度及開(kāi)發(fā)規(guī)模，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期按1年計(jì)，設(shè)定土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)在土地取得時(shí)一次支付，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%計(jì)，則

　　投資利息=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×開(kāi)發(fā)周期×5.85%

　　=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)

　　4.投資利潤(rùn)

　　調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開(kāi)發(fā)投資回報(bào)情況，設(shè)定年投資利潤(rùn)率為12%，則:

　　投資利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息)×開(kāi)發(fā)周期×12%

　　=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/平方米)

　　5.計(jì)算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益)

　　根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。

　　故土地增值收益=(征地費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利潤(rùn))×10%

　　=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)

　　6.計(jì)算待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格

　　待估宗地的土地使用權(quán)價(jià)格=58.1+50+6.32+13.7+36•5

　　=164.6(元/平方米)

　　(二)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，結(jié)合區(qū)域因素、個(gè)別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開(kāi)發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價(jià)格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及 《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》，采用基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算宗地地價(jià)的公式如下:

　　宗地地價(jià)=待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×A1×A2×A3×A4×A5

　　A1――區(qū)域條件修正系數(shù)

　　A2――容積率修正系數(shù)

　　A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)

　　A4――基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)

　　A5――期日修正系數(shù)

　　采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估待估宗地地價(jià)的步驟如下:

　　1.確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

　　經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級(jí)地，3級(jí)地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為150元/平方米。

　　2.確定區(qū)域條件修正系數(shù) (A1)

　　經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1.0553。

　　3.確定容積率修正系數(shù) (A2)

　　待估宗地面積為2200.8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1.2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1.16。

　　4.確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (A3)

　　待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年， 至評(píng)估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35.67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:

　　A3二[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]

　　=0.948017/0.995426=0.95237

　　5.確定基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù) (A4)

　　根據(jù)比次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度，參照《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》中基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)為1.17。

　　6.期日修正系數(shù)

　　《B縣定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告》是1996年5月經(jīng)A省國(guó)土管理局審核驗(yàn)收后開(kāi)始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價(jià)交易資料，經(jīng)分析測(cè)算，地價(jià)上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。

　　7.確定待估宗地的土地價(jià)格

　　根據(jù)公式:

　　宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×A1×A2×A3×A4×A5

　　=15O×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)

　　三、地價(jià)的確定

　　1.地價(jià)的確定

　　對(duì)于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，其評(píng)估結(jié)果分別為:

　　成本逼近法: 164.6元/平方米

　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法: 185.2元/平方米

　　綜合分析兩種方法評(píng)估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果

　　的加權(quán)平均值來(lái)確定最終結(jié)果:

　　待估宗地的土地價(jià)格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/平方米)

　　2.估價(jià)結(jié)果

　　待估宗地土地面積：22 00.8平方米

　　單位面積地價(jià)：162.6元/平方米

　　總地價(jià)：35.785萬(wàn)元

　　第四部分 附件

　　1.委托估價(jià)函

　　2.待估宗地區(qū)域位置圖

　　3.委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　4.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　　5.土地估價(jià)師證書(shū)復(fù)印件

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