2010年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)真題之計算題

　　第一部分 計算題

　　(共3題，各題分別為30、30、40分，共100分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)。地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。請在每題下方空白處答題)

　　一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。

　　2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費 (含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。

　　二、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投人后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。

　　經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平方米，公寓售價為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第1年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5.5%，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5.5%。根據(jù)以上條件，試計算:

　　(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;

　　(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。

　　三、某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣�府簽訂了該宗地的國有土地租賃協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達到五通一平的開發(fā)程度。

　　經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下:

　　(1)B宗地:占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。

　　(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達55萬元。

　　(3)D宗地:占地3.5公頃，于2002年9月以國家作價入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價425元/平方米。

　　B、C、D三宗地與A宗地之間除開發(fā)程度等差別外，其他因素的差別如下表。

　　表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投人，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投人;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1.5%，需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%

　　相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異:達到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米，達到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。

　　根據(jù)以上條件，試回答以下問題:

　　(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;

　　(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;

　　(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。

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