2012年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)水路運(yùn)輸》輔導(dǎo)：第四章(4)

　　第二節(jié) 運(yùn)輸企業(yè)資產(chǎn)評估的方法

　　關(guān)于資產(chǎn)評估方法很多。對運(yùn)輸企業(yè)資產(chǎn)評估來說，常用市場法、收益法和成本法等。

　　一、市場法

　　(一)市場法的基本含義與應(yīng)用前提(重點(diǎn))

　　1.市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。

　　2.市場法的應(yīng)用前提。通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個(gè)最基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

　　(二)市場法中的具體方法(這一部分的講解會(huì)涉及到諸多公式，是為了便于對具體方法的了結(jié)，考試用書中沒有對應(yīng)出現(xiàn)的公式不需要掌握。)(重點(diǎn))

　　1.直接比較法

　　市場法中的直接比較法是指利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的一類方法。它包括但并不限于以下具體評估方法(具體方法的名稱可能并不完全統(tǒng)一)。例如，現(xiàn)行市價(jià)法、功能價(jià)值類比法、價(jià)格指數(shù)法、成新率價(jià)格調(diào)整法、市價(jià)折扣法等。

　　(1)現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價(jià)格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場價(jià)格作為評估對象的評估價(jià)值。

　　(2)功能價(jià)值類比法(類比估價(jià)法)。功能價(jià)值類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來估算評估對象價(jià)值的方法。

　　(3)價(jià)格指數(shù)調(diào)整法(物價(jià)指數(shù)法)。價(jià)格指數(shù)調(diào)整法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時(shí)間與評估對象的評估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價(jià)值的方法。

　　(4)成新率價(jià)格調(diào)整法。成新率價(jià)格調(diào)整法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價(jià)值。

　　(5)市價(jià)折扣法。市價(jià)折扣法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑評估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來估算評估對象價(jià)值的方法。

　　直接比較法直觀簡潔，便于操作，但通常對參照物與評估對象之間的可比性要求較高。參照物與評估對象要達(dá)到相同或基本相同的程度，或參照物與評估對象的差異主要體現(xiàn)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時(shí)間先后等。

　　2.類比調(diào)整法

　　類比調(diào)整法是市場法中最基本的具體評估方法。該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該法通過對比分析調(diào)整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整估算評估對象的價(jià)值。

　　類比調(diào)整法具有適用性強(qiáng)，應(yīng)用廣泛的特點(diǎn)。但該法對信息資料的數(shù)量和質(zhì)量要求較高，而且要求評估人員要有較豐富的評估經(jīng)驗(yàn)、市場閱歷和評估技巧。因?yàn)?，類比調(diào)整法可能要對參照物與評估對象的若干可比因素進(jìn)行對比分析和差異調(diào)整。沒有足夠的數(shù)據(jù)資料，以及對資產(chǎn)功能、市場行情的充分了解和把握，很難準(zhǔn)確地評定估算出評估對象的價(jià)值。

　　在具體操作過程中，類比凋整法中使用頻率較高的有成本市價(jià)法、市場售價(jià)類比法和價(jià)值比率(倍數(shù))法等具體評估方法。

　　(1)成本市價(jià)法。成本市價(jià)法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ)，利用參照物的成本市價(jià)比率來估算評估對象價(jià)值的方法。

　　(2)市場售價(jià)類比法。市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的各種方法。

　　(3)價(jià)值比率(倍數(shù))法。價(jià)值比率法則主要適用于整體企業(yè)的評估。價(jià)值比率法是以參照企業(yè)或并購案例企業(yè)的價(jià)值比率，如市盈率作為乘數(shù)(倍數(shù))，以此乘數(shù)與評估對象(企業(yè))的相關(guān)參數(shù)相乘估算評估對象(企業(yè))價(jià)值的方法。

　　經(jīng)典例題：市場法中的直接比較法是指利用( )的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的一類方法。

　　A. 收益值 B. 收益率 C. 凈現(xiàn)值 D.參照物

　　【答案】D

　　【答案解析】考查對直接比較法含義的把握。

　　二、收益法

　　(一)收益法基本的含義與應(yīng)用前提(重點(diǎn))

　　1. 收益法的概念

　　收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。它服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價(jià)值。它涉及三個(gè)基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益;二是折現(xiàn)率或資本化率;三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。

　　2. 運(yùn)用收益法的基本前提

　　能否清晰地把握上述三要素就成為能否運(yùn)用收益法的基本前提。從這個(gè)意義上講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：

　　(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;

　　(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收蒜所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也?？梢灶A(yù)測并可以用貨幣衡量;

　　(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　3. 收益法中三要素的基本內(nèi)容(重點(diǎn))

　　(1)收益法中的收益額

　　收益額是適用收益法評估資產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)之一。在資產(chǎn)評估中，資產(chǎn)的收益額是指根據(jù)投資回報(bào)的原理，資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。資產(chǎn)評估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;其二，在許多場合下用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益。收益額的上述兩個(gè)特點(diǎn)是非常重要的，評估人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)切實(shí)注意收益額的特點(diǎn)，以便合理運(yùn)用收益法來估測資產(chǎn)的價(jià)值。

　　(2)收益法中的折現(xiàn)率

　　收益法中的折現(xiàn)率，從本質(zhì)上講是一種期望投資報(bào)酬率，是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對投資所期望的回報(bào)率。折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，它是由無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，亦稱安全利率，一般是參照同期國庫券利率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的投資回報(bào)率。

　　(3)收益法中的收益期限

　　收益期限是指資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時(shí)間，它由評估人員根據(jù)被評估資產(chǎn)自身效能及相關(guān)條件，以及有關(guān)法律、法規(guī)、契約、合同等加以測定。

　　(二)收益法中的基本公式

　　收益法實(shí)際上是在預(yù)期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為若干類，其一是針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期的情況劃分，分為有限劃分，又可分為等額收益評估方法、非等額收益方法等。對于收益法具體運(yùn)用，請大家參考考試用書的第55-57頁相關(guān)內(nèi)容，如何進(jìn)行計(jì)算要求掌握。

　　(三)收益法的工作步驟及優(yōu)缺點(diǎn)(重點(diǎn))

　　1、收益法的工作步驟

　　(1)收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料;

　　(2)計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢;

　　(3)預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或本金化率;

　　(4)將預(yù)期收益折現(xiàn)或本金化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。

　　2、收益評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)

　　(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)值;

　　(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。

　　3、采用收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)：

　　(1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響;

　　(2)在評估中使用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

　　三、成本法

　　(一)成本法的基本含義(重點(diǎn))

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。上述評估用公式可概括為：

　　資產(chǎn)評估價(jià)值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值

　　(二)成本法中的基本要素(重點(diǎn))

　　就一般意義上講，成本法的運(yùn)用涉及四個(gè)基本要素，即資產(chǎn)的重置成本、資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、資產(chǎn)的功能性貶值和資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　1.資產(chǎn)的重置成本。簡單地說，資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。

　?、購?fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、沒計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。

　?、诟轮刂贸杀臼侵覆捎眯滦筒牧?、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。

　　2.資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值亦稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用及自然力的作用導(dǎo)致的資產(chǎn)的物理性能的損耗或下降而引起資產(chǎn)的價(jià)值損失。

　　3.資產(chǎn)的功能性貶值。資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用，而使原有資產(chǎn)的建造成本超過現(xiàn)行建造成本的超支額，以及原有資產(chǎn)超過體現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步的同類資產(chǎn)的運(yùn)營成本的超支額。

　　4.資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件的變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

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