2010年土地估價(jià)師資格考試試題解析之一

　　全國(guó)土地估價(jià)師資格考試試題的命題覆蓋面越來(lái)越廣，靈活性不斷加強(qiáng)，在注重土地估價(jià)基礎(chǔ)知識(shí)、基本理論與方法考查的同時(shí)，更側(cè)重理論與實(shí)務(wù)的結(jié)合，綜合考查考生運(yùn)用基礎(chǔ)知識(shí)分析和解決實(shí)際估價(jià)問(wèn)題的能力。2010年土地估價(jià)實(shí)務(wù)考試中，有一道試題頗具代表性。下面簡(jiǎn)要分析一下這道題。>>>點(diǎn)擊進(jìn)入環(huán)球網(wǎng)校土地估價(jià)師頻道

　　試題如下：

　　2009年5月15日，經(jīng)過(guò)協(xié)商，乙公司用其所擁有的一宗土地與丙公司一幢新建辦公樓完成置換，并且雙方均按照規(guī)定辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并取得相關(guān)證書(shū)。其中，置換中的土地估價(jià)由B土地評(píng)估機(jī)構(gòu)完成。估價(jià)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地勘察，也對(duì)土地的取得和開(kāi)發(fā)利用歷史進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。丙公司從乙公司獲得的土地位于城市二環(huán)內(nèi)，在建工程目前已至地上3層，工地現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)已接入臨時(shí)工程用水、供電、道路。

　　調(diào)查所知，該土地最早為甲企業(yè)使用，屬于劃撥性質(zhì)，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到供水、排水、供電、通訊。在1980年5月城市統(tǒng)一開(kāi)展土地登記時(shí)辦理的國(guó)有土地使用證，登記用途為工業(yè)，面積為15000平方米，建筑面積為13000平方米。但在2003年4月30日，甲企業(yè)改制，并辦理了協(xié)議出讓土地手續(xù)，當(dāng)時(shí)估價(jià)委托的是A土地評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　2006年2月由于該土地所在城市工業(yè)規(guī)劃布局調(diào)整，甲公司在郊區(qū)新購(gòu)置了一宗土地建設(shè)新廠房，并搬遷、拆除了舊廠區(qū)地上建筑物及附著物。政府在支付了一定補(bǔ)償后將土地收購(gòu)，并重新規(guī)劃，完成一級(jí)開(kāi)發(fā)后入市公開(kāi)交易。

　　2007年3月15日，在市國(guó)土資源管理局組織的公開(kāi)拍賣中，該土地使用權(quán)由該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)乙公司競(jìng)得。查看規(guī)劃部門(mén)下達(dá)的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，土地新的規(guī)劃用途為住宅，建設(shè)規(guī)�？蛇_(dá)到42000平方米，建筑密度35%，控高25米;同時(shí)，由于土地西側(cè)市政干道要進(jìn)行拓寬，規(guī)劃中明確有代征道路用地1000平方米;燃?xì)夤芫�鋪設(shè)正在進(jìn)行中，預(yù)計(jì)當(dāng)年年底可投入使用。乙公司在參加競(jìng)買之前曾委托A土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該土地進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，確定的最高應(yīng)價(jià)為14000萬(wàn)元，最后以10500萬(wàn)元獲得。競(jìng)買成功后，乙公司2007年4月15日繳納完全部土地出讓金，并于2007年9月1日辦理了相關(guān)手續(xù)，按規(guī)定開(kāi)工建設(shè)。

　　問(wèn)題如下：

　　1.請(qǐng)用簡(jiǎn)短語(yǔ)言描述該宗土地的權(quán)利變化過(guò)程,并列出時(shí)間、權(quán)利變化內(nèi)容及相關(guān)權(quán)利人。

　　2.在土地流轉(zhuǎn)中，A土地評(píng)估機(jī)構(gòu)兩次參與了估價(jià)，請(qǐng)根據(jù)以上信息，采用對(duì)比的方式，列出前后兩次估價(jià)地價(jià)定義中的不同之處。

　　3.B公司受托對(duì)土地置換價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，請(qǐng)根據(jù)上述信息列出委托方可以提供的具體資料清單。

　　4.請(qǐng)根據(jù)以上信息，列出在全部的運(yùn)作過(guò)程中，可能涉及的土地登記，并列出登記類型、登記的申請(qǐng)人、登記的土地權(quán)利性質(zhì)等。

　　就內(nèi)容和問(wèn)題而言，該試題突出了對(duì)土地權(quán)屬、地價(jià)定義、估價(jià)依據(jù)等土地估價(jià)重要知識(shí)點(diǎn)的考查，也涵蓋了土地登記等方面的基礎(chǔ)知識(shí)。

　　第一個(gè)問(wèn)題要求列出土地權(quán)屬及其變化情況。土地權(quán)屬狀況是影響土地價(jià)格的關(guān)鍵因素，同一宗土地因權(quán)屬狀況不同，其價(jià)值會(huì)存在較大差異。因此，權(quán)屬界定清晰是土地估價(jià)實(shí)務(wù)中的最基本要求，界定土地權(quán)屬旨在明確土地的權(quán)利狀況及其歸屬，包括土地權(quán)利人、土地使用權(quán)的取得時(shí)間、取得方式、權(quán)利性質(zhì)及其變更狀況等，通常需要明確評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)利人是誰(shuí)、何時(shí)取得土地使用權(quán)、通過(guò)什么方式取得等問(wèn)題。因此，本問(wèn)題的參考答案為：

　　(1)1980年5月，甲企業(yè)取得該宗地國(guó)有劃撥土地使用權(quán)證

　　(2)2003年4月，企業(yè)改制，政府將該宗地土地使用權(quán)協(xié)議出讓給甲公司(甲公司取得該宗地的出讓土地使用權(quán))

　　(3)2006年2月，政府收購(gòu)該宗地

　　(4)2007年3月15日，政府通過(guò)拍賣方式將該宗地土地使用權(quán)出讓給乙公司

　　(5)2009年5月15日，通過(guò)置換方式，乙公司將該宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給丙公司

　　第二個(gè)問(wèn)題要求回答，對(duì)于同一宗土地而言，在不同估價(jià)目的、不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)、不同規(guī)劃條件、不同利用狀況下的地價(jià)定義有何差異。解答該問(wèn)題，需要準(zhǔn)確把握地價(jià)定義的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，著重說(shuō)明兩次評(píng)估在估價(jià)基準(zhǔn)日，土地權(quán)利狀況(權(quán)利性質(zhì)、使用年期等)，設(shè)定土地用途、容積率、開(kāi)發(fā)程度等方面的不同點(diǎn)。參考答案為：

　　(1)估價(jià)基準(zhǔn)日。第一次：2003年4月30日;第二次：2007年3月15日

　　(2)設(shè)定用途。第一次：工業(yè);第二次：居住

　　(3)容積率。第一次：0.67;第二次：3.23

　　(4)權(quán)利狀況。出讓土地剩余使用年期：第一次，50年;第二次，70年

　　(5)基礎(chǔ)設(shè)施情況。第一次：工業(yè)用途下的五通一平;第二次：居住條件下的五通一平

　　第三個(gè)問(wèn)題要求列示在土地置換這一特定估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象狀況下，委托方可以提供的估價(jià)資料清單。考生可根據(jù)試題所提供的相關(guān)信息，結(jié)合估價(jià)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，分析判斷應(yīng)由委托方提供且對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格有重要影響的資料明細(xì)。參考答案為：

　　(1)土地出讓合同;

　　(2)土地出讓金繳納憑證;

　　(3)出讓國(guó)有土地使用證;

　　(4)規(guī)劃文件(或規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案等);

　　(5)施工許可文件(施工許可證等);

　　(6)置換協(xié)議。

　　第四個(gè)問(wèn)題重點(diǎn)考查考生對(duì)土地登記的概念、類型、內(nèi)容和程序等基礎(chǔ)知識(shí)的理解、掌握和實(shí)際應(yīng)用情況，要求考生能夠準(zhǔn)確把握土地登記的類型和關(guān)鍵內(nèi)容。參考答案為：

　　(1)初始登記、甲公司、劃撥土地使用權(quán)

　　(2)注銷登記、甲公司、劃撥土地使用權(quán)

　　(3)初始登記、乙公司、出讓土地使用權(quán)

　　(4)變更登記、丙公司、出讓土地使用權(quán)

　　該題給予的啟示在于：只有充分掌握土地估價(jià)、土地管理及相關(guān)基礎(chǔ)知識(shí)，牢牢把握估價(jià)中的核心內(nèi)容，并能靈活運(yùn)用于估價(jià)實(shí)踐中，才能適應(yīng)估價(jià)的各類實(shí)務(wù)性工作要求。

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