實(shí)務(wù)基礎(chǔ):土地使用權(quán)的價(jià)格

　　土地使用權(quán)的價(jià)格

　　在我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)國(guó)有的條件下，國(guó)家出讓給用地單位或個(gè)人的不是土地的所有權(quán)，土地使用者之間轉(zhuǎn)讓的也不是土地的所有權(quán)。完全的土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。而作為代表國(guó)家以土地所有者身份的國(guó)土資源行政主管部門讓渡的是土地所有權(quán)的部分，保留了土地使用權(quán)以外的其他權(quán)利，在出讓合同中會(huì)規(guī)定某些限制條件，如土地使用年限、土地的用途、土地轉(zhuǎn)讓條件等。所以，在實(shí)際估價(jià)過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的不是土地所有權(quán)的價(jià)格，而是土地使用權(quán)的價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是土地使用者為取得土地使用權(quán)而支付的一定的經(jīng)濟(jì)代價(jià)，其實(shí)質(zhì)就是地租。土地使用者在逐年向國(guó)家支付地租時(shí)，土地使用權(quán)價(jià)格就是一年支付的地租;如果是一次性付清，則土地使用權(quán)價(jià)格就是一定年期的地租現(xiàn)值的總和。

　　根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)的規(guī)定，取得土地使用權(quán)的途徑有：一是有償出讓。二是行政劃撥。出讓土地使用權(quán)價(jià)格是在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和。其評(píng)估方法有成本逼近法、市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格是出讓土地使用權(quán)價(jià)格的一種特殊形式，主要由土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩部分構(gòu)成。其評(píng)估方法可以用成本逼近法，逐一將土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、利息和開發(fā)利潤(rùn)累積相加得出土地價(jià)格;也可以采用市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方式先評(píng)估出讓土地使用權(quán)價(jià)格，再扣除由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)所應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，出讓金可按一定比例扣除，例如按出讓土地使用權(quán)價(jià)格的40%計(jì)算。

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