實務(wù)基礎(chǔ):土地估價機構(gòu)風(fēng)險與防范

　　隨著我國土地市場的建立和快速發(fā)展，以土地價格評估、土地登記代理和土地咨詢?yōu)橹饕?wù)內(nèi)容的土地中介機構(gòu)獲得了長足的發(fā)展。然而隨著土地市場的不斷規(guī)范，市場競爭越來越激烈，對土地中介機構(gòu)的要求也越來越高，中介機構(gòu)承擔(dān)的責(zé)任也就越來越大。由于市場不確定因素的存在，中介機構(gòu)在提高專業(yè)化服務(wù)的同時，也面臨著各種各樣的風(fēng)險，因此對風(fēng)險的防范不容忽視。

　　土地中介機構(gòu)的風(fēng)險各種各樣，有社會的、政策的，也有企業(yè)內(nèi)部的，有法律方面的，也有技術(shù)層面的，有可控的，也有不可控的風(fēng)險。有的風(fēng)險是系統(tǒng)性的，有的風(fēng)險卻是非系統(tǒng)性的。系統(tǒng)風(fēng)險是土地中介機構(gòu)和從業(yè)人員所處的社會、政治、經(jīng)濟與市場環(huán)境所決定的。非系統(tǒng)風(fēng)險是由機構(gòu)本身業(yè)務(wù)運作或從業(yè)人員自身造成的。本文對土地估價機構(gòu)如何防范上述風(fēng)險提出一些建議，供有關(guān)人士參考。

　　一、政策、制度變遷風(fēng)險的防范

　　目前我國的土地中介普遍處在初始發(fā)展階段，土地中介領(lǐng)域的法律、法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、市場經(jīng)驗都相對缺乏。國家和主管部門會隨著市場發(fā)展而不斷調(diào)整或制定新的相關(guān)政策、法律法規(guī)。這種不斷調(diào)整和出臺的策必然使土地估價機構(gòu)在一段較長的時間處在一個不確定的環(huán)境中，這種不確定就是土地估價機構(gòu)面臨的政策、法律風(fēng)險，由于行業(yè)管理體制的變革，行業(yè)政策的變化及相關(guān)領(lǐng)域的政策變化(如土地開發(fā)政策、金融貸款政策)等所帶來的行業(yè)整體風(fēng)險。這種風(fēng)險一般是全行業(yè)性的，但不同的機構(gòu)所采取的應(yīng)對措施不同、對其變化的敏感性程度不同，導(dǎo)致機構(gòu)間抵御風(fēng)險的能力存在著差異。

　　為了把握或應(yīng)對各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應(yīng)抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律、各發(fā)展階段特點和存在問題，才能有效地預(yù)測國家政策的變化，從而做好相應(yīng)對策，化被動應(yīng)付為主動順應(yīng)，化風(fēng)險為機遇。

　　二、社會誠信風(fēng)險的防范

　　社會誠信不僅是一種理念，也是一種規(guī)則、體制、載體、資本，甚至是一種生產(chǎn)力。土地估價屬于信用經(jīng)濟成分。土地估價所面對的客體是特殊形態(tài)的商品――土地，其獨特的商品特性以及形態(tài)決定了服務(wù)的復(fù)雜性，時間長、專業(yè)性強、金額大，一般客戶非常慎重。從業(yè)者不僅必須具備良好的專業(yè)素質(zhì)，誠信也是必備條件。但在當(dāng)前市場經(jīng)濟發(fā)展的“初級階段”，誠信的力量還很孱弱，土地估價機構(gòu)用不正當(dāng)手段攬活，受利益驅(qū)動作不實估價報告等違規(guī)行為還大量存在。

　　然而，我們必須清醒地看到誠信建設(shè)是一項系統(tǒng)工程，需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員幾方面來共同構(gòu)建，而不單單靠政府和行業(yè)組織來推動。傳統(tǒng)意義上的誠信是一種建立在人與人相互信任基礎(chǔ)上的道德要求，現(xiàn)代意義上的誠信則必須上升為建立在規(guī)則與契約基礎(chǔ)上的道德與法律的義務(wù)，成為人們自覺遵守的準(zhǔn)則。其中，健全的信用規(guī)則、有效的司法保障、暢達(dá)的信息傳遞、科學(xué)的信用管理、良好的道德規(guī)范，是土地估價機構(gòu)誠信體制建立的五個基本環(huán)節(jié)。在這些環(huán)節(jié)建設(shè)中還必須把握如下一些原則：

　　1.堅持職業(yè)操守，力求估價報告客觀、公正。

　　誠信經(jīng)營的最大體現(xiàn)是要排除外界各種干擾，按照土地市場規(guī)律和估價對象自身的客觀情況進行獨立的分析判斷。同時通過內(nèi)部規(guī)章制度和操作流程貫徹落實，公司董事會以決議的形式要求公司經(jīng)營者規(guī)避防范經(jīng)營風(fēng)險、合法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，要明確規(guī)定對于風(fēng)險較大、評估價格嚴(yán)重偏離正常范圍的業(yè)務(wù)，可以拒絕承接。對于風(fēng)險較大的評估報告，估價師有權(quán)拒絕簽字，單位拒絕簽發(fā)。

　　2.學(xué)會放棄、勇于放棄，堅持誠信，防范風(fēng)險，確保品牌。

　　評估機構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，經(jīng)常會遇到一些客戶甚至是業(yè)務(wù)較大的客戶，提出這樣或那樣的關(guān)于評估價格的不合理要求，評估人員要學(xué)會放棄。放棄的不過是一單不應(yīng)該做的業(yè)務(wù)，放棄了不該承擔(dān)的高風(fēng)險，同時，卻保留了誠信，獲得了更多客戶的認(rèn)可和尊重，確保了逐步形成的估價品牌知名度不斷增大。

　　3.一諾千金，信守合同并全面認(rèn)真履行。

　　誠信經(jīng)營就要做到一諾千金，不但遵守書面簽定的合同，也要遵守口頭約定的事項。不但要在簽訂合同之前努力表現(xiàn)、認(rèn)真服務(wù)，合同簽定后同樣一如既往;不但要在收費之前認(rèn)真履行，收費之后同樣認(rèn)真履行。不但全面履行合同約定，對合同之外客戶提出的合理要求同樣要盡自己所能給予滿足。不但要出具合格的估價報告，還要做好說明、解釋工作，使客戶能夠讀懂估價報告，并學(xué)會如何使用估價報告。全面認(rèn)真履行合同，盡最大努力滿足客戶的合理要求。

　　4.建立信用保障體系，加大對失信行為的懲罰力度。

　　首要的是建立信用保障體系，強化誠信觀念。從懲罰的角度，大幅度提高失信的社會成本和經(jīng)濟成本，以此來為社會經(jīng)濟活動建立一道保護墻，使失信、背信、無信和騙信行為失去活動空間和立足之地，使誠實守信的機構(gòu)人員能夠獲得褒揚，不誠實守信的機構(gòu)和人員受到懲戒。

　　三、業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范

　　估價機構(gòu)在承攬業(yè)務(wù)、執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中所形成的風(fēng)險，如與委托方接觸過程中資料獲取與保密、雙方權(quán)利義務(wù)的不合理或不嚴(yán)密等，可能會引起糾紛風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險等。這種風(fēng)險與公司業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)素質(zhì)有關(guān)，業(yè)務(wù)量越大，風(fēng)險越大，業(yè)務(wù)素質(zhì)越高，風(fēng)險越小。在估價機構(gòu)內(nèi)部，風(fēng)險在機構(gòu)與估價師之間的傳遞主要是由于內(nèi)部管理和風(fēng)險控制環(huán)節(jié)不完善而導(dǎo)致的。從風(fēng)險的防范來說，建立完善的項目承接、資料調(diào)查、估價報告編寫、價格與報告審核等流程，并上下監(jiān)控，可以很好地防止風(fēng)險在估價機構(gòu)內(nèi)部傳遞，從而降低業(yè)務(wù)風(fēng)險的影響。

　　在估價機構(gòu)內(nèi)部還有兩種業(yè)務(wù)損失風(fēng)險，一種為“黑單”風(fēng)險，一種為“跑單”風(fēng)險?！昂趩巍笔侵腹纼r機構(gòu)經(jīng)營人員自己私下處理客戶的估價業(yè)務(wù)，自己從中提傭，未將應(yīng)得的費用交給單位。“跑單”是指經(jīng)營人員得到有關(guān)信息后，避開估價單位與業(yè)主聯(lián)系，估價單位在信息收集與服務(wù)方面做了很多工作，結(jié)果單子“跑”了。

　　估價機構(gòu)在“黑單、跑單”風(fēng)險防范上，應(yīng)把握住幾個原則：一是信息公開化，客戶的相關(guān)信息公開化，使得公司所有管理人員與經(jīng)營人員了解客戶的相關(guān)狀況;二是業(yè)務(wù)操作公開化，經(jīng)營人員聯(lián)系的客戶要做到信息透明公開;三是嚴(yán)格管理制度、獎懲制度，一旦出現(xiàn)“黑單、跑單”，處罰決不手軟。

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