撥土地使用權(quán)抵押評估時應(yīng)注意的問題

　　劃撥土地使用權(quán)抵押評估在城鎮(zhèn)土地評估中比較常見。劃撥土地由于沒有使用年限，且土地使用證登記面積一般較大，部分土地由于城市開發(fā)和建設(shè)，規(guī)劃用途和實際用途都發(fā)生了變化，加上劃撥土地進行抵押時存在著諸多限制條件，使該類型用地的評估比較復(fù)雜，測算難度也較大。那么，劃撥土地使用權(quán)抵押評估時應(yīng)注意哪些問題呢?

　　遵守土地估價的一般原則

　　土地使用權(quán)抵押屬于二級市場行為，但劃撥土地沒有經(jīng)過一級土地市場，因而，當(dāng)它直接進入二級市場后，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設(shè)成可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓的土地，并由此確定價格。只有在此假設(shè)前提之下，評估時才能符合替代原則、預(yù)期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

　　充分考慮評估中的風(fēng)險

　　劃撥土地使用權(quán)抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由于劃撥土地屬于國有資產(chǎn)，因此進行抵押前必須經(jīng)過有關(guān)部門的批準(zhǔn)。抵押人、抵押權(quán)人還需要與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，其評估價格并不等同于土地的預(yù)期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風(fēng)險性，以保守性評估為指導(dǎo)原則，在測算出預(yù)期土地價格之后，應(yīng)進行一定幅度的風(fēng)險系數(shù)修正，但修正幅度不宜超過20%。

　　劃撥土地使用權(quán)抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權(quán)人進行抵押貸款提供價格依據(jù)，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權(quán)人充分考慮放貸的安全性。由于在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理，所以評估測算時還應(yīng)考慮強制處置和有關(guān)費用。評估結(jié)果應(yīng)該是扣除了處置費用后的價格，即評估價格等于市場預(yù)期價格減去強制處置費用。

　　認真界定委托評估土地用途

　　擁有劃撥用地的單位大部分是城鎮(zhèn)國有企事業(yè)單位，而且獲得劃撥土地的時間基本上在我國土地使用制度改革之前。隨著城市規(guī)劃的調(diào)整和城市建設(shè)的逐步鋪開，許多原來的劃撥土地用途發(fā)生了變化，有的因為道路建設(shè)帶來商機而轉(zhuǎn)變成商業(yè)用地，有的因為住宅開發(fā)建設(shè)而轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍Ｄ壳斑@類土地大部分未到土地管理部門辦理土地用途變更手續(xù)，造成實際用途、規(guī)劃用途和土地使用證登記的土地用途的不一致，因此，評估時要參照規(guī)劃資料，根據(jù)土地估價的有效使用原則，認真界定委托評估土地的用途，并要求委托方先測量確定各類用途土地面積，然后按照不同用途分類測算土地價格，做到既遵循保守估價的原則，又避免評估結(jié)果失實。 對土地使用年限不作修正

　　由于劃撥土地沒有土地使用年限的限制，評估時難以確定土地使用權(quán)價格在使用年限方面的價格內(nèi)涵。此時將地價界定為無限年期很不妥當(dāng)。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，價格源于市場，價格本身屬于一種市場行為，所以劃撥土地使用權(quán)價格的年限可以定義為，規(guī)劃土地用途下以估價時點為起始日期的法定使用年限，在評估時不宜進行土地使用年限方面的修正。

　　評估結(jié)果應(yīng)包含土地出讓金

　　對于劃撥土地使用權(quán)價格，有人認為不包含土地出讓金的地價，其實不能一概而論。劃撥土地使用權(quán)的抵押評估結(jié)果應(yīng)該是包含了土地出讓金的地價。因為在進行抵押前，抵押人、抵押權(quán)人需與土地管理部門簽定有關(guān)核定土地出讓金的協(xié)議，在進行清償處置時，法律規(guī)定必須先抵償土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。如果在計算中仍然扣減土地出讓金，就意味著雙重扣減，會導(dǎo)致估價結(jié)果偏低，相對于抵押人來說，則未能充分體現(xiàn)出評估的公平性原則。

　　綜上所述，劃撥土地使用權(quán)抵押評估可以用一句話概括：在假設(shè)劃撥用地可以自由轉(zhuǎn)讓的前提下，遵循評估的一般原則，圍繞抵押的評估目的，充分考慮抵押的借貸風(fēng)險，以保守性評估為指導(dǎo)思想測算得出的規(guī)劃土地用途下，以估價時點為起始日期的法定使用年限的土地使用權(quán)價格。具體公式為：

　　土地價格等于規(guī)劃用途土地在評估期日法定年限的市場預(yù)期價格×抵押風(fēng)險修正系數(shù)減去清償處置費用。

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