2009年土地估價師《土地估價實務》模擬題七

　　第五題：

　　土地估價技術報告存在的主要錯誤及其致錯原因如下:

　　第一部分 總述

　　1 . 估價依據(jù)中, <中華人民共和國房地產(chǎn)管理法>,應為<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>.

　　2 . 國家土地管理局關于印發(fā)<土地估價規(guī)范格式(1996)>的通知(1995國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式,不應作為估價依據(jù).

　　3 . 估價依據(jù)缺乏土地估價技術規(guī)程.

　　4 . 地價定義不清楚,未明確待估宗地的設定用途、年期、土地開發(fā)程度等內容.

　　5 . 使用說明中,待估宗地的土地面積、土地權利狀況等應以當土地管理部門核發(fā)的<國有土地使用證>為準.

　　6 . “土地估價技術報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法.”土地估價技術報告”應供土地管理部門進行估價報告審核或備案及以估價機構存檔用.

　　7 . 缺少土地估價師簽字欄.

　　第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

　　8 . 估價對象描述中, 待估宗地的容積率為0.81.

　　第三部分 土地估價

　　9 . 成本逼近法的計算公式有誤.

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　　10. 成本逼近法中,稅費不應包括新增建設用地有償使用費.

　　11. 成本逼近法中投資利息計算錯誤,土地開發(fā)費的計息期應為半年,正確的計算公式應為: 投資利息=土地取得費及有關稅費×開發(fā)周期×5.85%+土地開發(fā)費×開發(fā)周期×1/2×5.85%.

　　12. 投資利潤計算錯誤,計算投資利潤時,投資利息不應計算利潤.

　　13. 計算增值收益時,應以成本價格乘以一定的增值收益率,成本價格應包括投資利息.

　　14. 增值收益率有打印錯誤.

　　15. 成本逼近法計算待估宗地的價格有誤,計算結果是無限年期的結果,應進行土地使用年期修正,修正為50年期的價格.

　　.16. 基準地價系數(shù)修正法中,未明確基準地價的內涵,包括頒布日期、用途、基準地價、開發(fā)程度等.

　　17. 基準地價系數(shù)修正法中,待估宗地的容積率應為0.81,容積率修正系數(shù)為1.0.

　　18. 基準地價系數(shù)修正法中, 待估宗地為國有劃撥土地,根據(jù)估價目的,土地使用年限可設定為最高出讓年限50年,與基準地價年限相同,不必進行年期修正.

　　19. 基準地價系數(shù)修正法中,期日修正系數(shù)有誤,未明確1999年12月31日至2001年12月31日之間的地價變化情況.

　　20 . 基準地價系數(shù)修正法計算結果有誤.

　　21. 地價的確定中,未說明結果確定方法的依據(jù).

　　22. 地價確定中,兩種方法的權綜合不等于1.0.

　　23. 估價結果中,總地價沒有大寫.

　　24. 缺少土地估價結果一覽表.

　　第四部分 附件

　　25. 缺少估價宗地的國有土地使用證復印件.

　　26. 缺少估價對象的照片資料.