《土地管理基礎(chǔ)知識(shí)》考試復(fù)習(xí)資料(17)
一、內(nèi)容提要:
1.總則
2.第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地
3、第三章房地產(chǎn)開發(fā)
4、第四章房地產(chǎn)交易
5、第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
6、第六章法律責(zé)任
7、第七章附則
二、考試目的及基本要求
本講的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)城市房地產(chǎn)管理法知識(shí)的理解與掌握程度。
三、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)背景、實(shí)施時(shí)間:
1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺(tái)背景及實(shí)施時(shí)間:1994年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過。自1995年1月1日起執(zhí)行。
四、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》年確立的基本制度
1、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,“國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià),不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。”2001年8月建設(shè)部令第96號(hào)發(fā)布的《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》(以下簡稱《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》)中也規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格”;“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的,以評(píng)估價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)”。
只要交易雙方按照不低于正常市場(chǎng)價(jià)格交納了稅費(fèi),無論其合同價(jià)格為多少,都不影響辦理房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記的有關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格時(shí),并不是要求交易雙方當(dāng)事人更改成交價(jià)格,只是通知交易雙方應(yīng)當(dāng)按市場(chǎng)評(píng)估交納有關(guān)稅費(fèi)。
2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?!薄盎鶞?zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?!?/P>
3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度?!薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》進(jìn)一步明確:“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員?!狈康禺a(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”
例題:《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度
B.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度
C.房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度
D.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度
答案:ACD
解析:房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格認(rèn)證制度,不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)交易基本制度。
五、內(nèi)容輔導(dǎo):
第一章總則
一、基本概念
1、房屋,是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
2、房地產(chǎn)開發(fā),是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
3、本法所稱房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃?!?/P>
二、重要條款
第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,制定本法。
第二條在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易,實(shí)施房地產(chǎn)管理,應(yīng)當(dāng)遵守本法。
第三條國家依法實(shí)行國有土地有償、有期使用制度。但是,國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第六條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分,各司其職,密切配合,管理全國房地產(chǎn)工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。
例題(判斷):國家依法實(shí)行國有土地有償、有期使用制度。國家在《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)也不除外。()。
答案:X、
解析:國家依法實(shí)行國有土地有償、有期使用制度。但是,國家在本法規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
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第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地
一、基本概念
1、土地使用權(quán)出讓
第七條土地使用權(quán)出讓,是指國家將國有土地使用權(quán)(以下簡稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
2、土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
二、重要條款
第八條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
第九條土地使用權(quán)出讓,必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。
第十條縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
第十一條土地使用權(quán)出讓,由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件,由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬訂方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。直轄市的縣人民政府及其有關(guān)部門行使前款規(guī)定的權(quán)限,由直轄市人民政府規(guī)定。
第十二條土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
第十三條土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。
第十四條土地使用權(quán)出讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。
第十五條土地使用者必須按照合同約定,支付土地使用權(quán)出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,土地管理部門有權(quán)解除合同,并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十六條土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓的土地合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權(quán)解除合同,由土地管理部門返還土地使用權(quán)出讓金,土地使用者并可以請(qǐng)求違約賠償。
第十七條土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用出讓金。
第十八條土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政,列入預(yù)算,用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第十九條國家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
第二十條土地使用權(quán)因土地滅失而終止。
第二十一條土地使用權(quán)出讓合同的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要繼續(xù)收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用權(quán)由國家無償收回。
第二十三條下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必需的,可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:
(一)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目;
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
三、重點(diǎn)問題
例題:縣級(jí)以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省以上政府下達(dá)的控制指標(biāo),擬定年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按規(guī)定報(bào)()或()批準(zhǔn)。
A. 國土資源部
B. 國務(wù)院
C. 省級(jí)人民政府
D. 縣級(jí)人民政府
答案:BC
解析:縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案,按照國務(wù)院規(guī)定,報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
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第三章房地產(chǎn)開發(fā)
一、基本概念
1、城市規(guī)劃指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo),確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向,合理利用城市土地,協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù),是保證城市土地合理利用和房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營活動(dòng)協(xié)調(diào)進(jìn)行的前提和基礎(chǔ),是實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的重要手段。城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后,就具有法規(guī)效力,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng),都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營的企業(yè)。
二、重要條款
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第二十五條以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿二年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工,必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用。
第二十七條依法取得的土地使用權(quán),可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,作價(jià)入股,合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
第二十八條國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵(lì)和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);
(二)有固定的經(jīng)營場(chǎng)所;
(三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;
(四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。工商行政管理部門對(duì)符合本法規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)予以登記。發(fā)給營業(yè)執(zhí)照,對(duì)不符合本法規(guī)定條件的,不予登記。
設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門備案。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的,分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng),并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定,按期投入資金,用于項(xiàng)目建設(shè)。
例題:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的() 個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門備案。
A.一
B.二
C.三
D.五
答案:A
解析:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的部門備案。
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第四章房地產(chǎn)交易
一、基本概念
1、基準(zhǔn)地價(jià)
2、標(biāo)定地價(jià)
3、重置價(jià)格
4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
5、商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人,由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。
6、房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償?!?BR> 7、房屋租賃,是指房屋所得權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。
三、重要條款
第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
第三十二條基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第三十五條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
第三十七條下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:
(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的;
(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(三)依法收回土地使用權(quán)的;
(四)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;
(五)權(quán)屬有爭議的;
(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;
(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
第三十八條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書;
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。
第三十九條以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí),有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
第四十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。
第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
第四十二條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第四十三條以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十四條商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
第四十五條商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定。
第四十六條房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
第四十七條依法取得房屋所有權(quán)邊同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。
第四十八條房地產(chǎn)抵押,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。
第四十九條房地產(chǎn)抵押,抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
第五十條設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
第五十一條房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣,但對(duì)拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第五十三條房屋租賃,出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案。
第五十四條住宅用房的租賃,應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的,由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。
第五十五條以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。
第五十六條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。
第五十七條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);
(二)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;
(三)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);
(四)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員;
(五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,方可開業(yè)。
例題:以()為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。
A.自用
B.自住
C.營利
D.自建
答案:C
解析:以營利為目的,房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。
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第五章房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理
一、基本概念
1、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的房地產(chǎn)權(quán)利事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記簿并進(jìn)行公示的行為。
2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是現(xiàn)代物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度,《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。
二、重要制度
1、國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋權(quán)登記發(fā)證制度。
三、重要條款
第六十條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)管理變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。
第六十一條房地產(chǎn)抵押時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。
因處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的,應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。
第六十二條經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的,可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,依照本法第六十條的規(guī)定,將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)的確認(rèn)和變更,分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。
例題(判斷):以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)并頒發(fā)土地使用權(quán)證書。( )。
答案:X
解析:以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。
第六章法律責(zé)任
第六十三條違反本法第十條、第十一條的規(guī)定,擅自批準(zhǔn)出讓或者擅自出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的,由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予有關(guān)責(zé)任人員行政處分。
第六十四條違反本法第二十九條的規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的,沒收違法所得,可以并處罰款。
第六十五條違反本法第三十八條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門沒收違法所得,可以并處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門責(zé)令繳納土地使用權(quán)出讓金,沒收違法所得,可以并處罰款。
第六十七條違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng),沒收違法所得,可以并處罰款。
第六十八條違反本法第五十七條的規(guī)定,未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng),沒收違法所得,可以并處罰款。
第六十九條沒有法律、法規(guī)的依據(jù),向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收費(fèi)的,上級(jí)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令退回所收取的錢款;情節(jié)嚴(yán)重的,由上級(jí)機(jī)關(guān)或者所在單位給予直接責(zé)任人員行政處分。
第七十條房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。
房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利,索取他人財(cái)物,或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益,構(gòu)成犯罪的,依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,給予行政處分。
第七章附則
第七十一條在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán),從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理,參照本法執(zhí)行。
第七十二條本法自1995年1月1日起執(zhí)行。
例題:《城市房地產(chǎn)管理法》自()起執(zhí)行。
A.1994年1月1日
B.1995年1月1日
C.1996年1月1日
D.1997年1月1日
答案:B
解析:《城市房地產(chǎn)管理法》自1995年1月1日起執(zhí)行。
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