《土地管理基礎知識》考試復習資料(10)

    (一)農(nóng)用地轉用概念

　　一、內(nèi)容提要：

　　1.農(nóng)用地轉用概念

　　2.農(nóng)用地轉用的依據(jù)

　　3.農(nóng)用地轉用的批準權限

　　4.農(nóng)用地轉用的審批程序

　　5.土地征收和征用概念

　　6.征地行為的特征

　　7.土地征收補償和安置的內(nèi)容

　　8.土地征收方案的編制與審核

　　9.土地征收程序

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對農(nóng)用地轉用與征地管理知識的理解與掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　掌握：農(nóng)用地轉用與征地管理的內(nèi)涵、基本內(nèi)容。

　　熟悉：農(nóng)用地轉用的依據(jù)、條件、批準權限，征地安置補償?shù)膬?nèi)容和基本要求。

　　了解：我國征地改革的方向與目標。

　　四、內(nèi)容輔導：

　　(一)農(nóng)用地轉用概念

　　1、農(nóng)用地轉用概念。(掌握)

　　農(nóng)用地轉用又稱為農(nóng)用地轉為建設用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

　　農(nóng)用地轉用是《土地管理法》重要的內(nèi)容，也是在市場經(jīng)濟條件下，許多國家控制建設用地增長，保護農(nóng)用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各國和地區(qū)，名稱不盡相同，但含義基本相似。有些稱為“土地開發(fā)許可”，有的稱為“建筑許可”，還有叫“非都市土地使用管制”，但目的都是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃或城市規(guī)劃，控制建設項目占用農(nóng)用地，尤其是占用耕地的行為。

　　2、農(nóng)用地轉用的條件(熟悉)

　　(1)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉用必須符合下列條件：

　　①城市、村莊和集鎮(zhèn)建設規(guī)劃;

　?、谕恋乩媚甓扔媱澊_定的控制指標(包括上級下達的計劃指標和土地整理折抵指標)

　?、郾Ｙ|足額補充所占耕地;

　?、芊蠂业耐恋毓摺?/P>

　　(2)在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍以外單獨選址的建設項目，確需占用農(nóng)用地的，應當符合下列條件之一：

　　①土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)明確預留的項目用地;

　?、诮?jīng)國務院和省人民政府批準的能源、水利等基礎設施建設項目用地;

　?、酃┧⒐╇姟⑴盼鄣却_實無法在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的特殊建設項目用地。

　　例題：下列關于農(nóng)用地轉用概念，說法正確的是()。

　　農(nóng)用地轉用又稱為農(nóng)用地轉為建設用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

　　A.農(nóng)用地轉用又稱為農(nóng)用地轉為建設用地

　　B.農(nóng)用地轉用又稱為建設用地轉為農(nóng)用地

　　C.農(nóng)用地轉用是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為

　　D.農(nóng)用地轉用是現(xiàn)狀的建設用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)檗r(nóng)用地的行為

　　答案：AC

　　解析：農(nóng)用地轉用概念。(掌握)

　　農(nóng)用地轉用又稱為農(nóng)用地轉為建設用地，是現(xiàn)狀的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃和國家規(guī)定的批準權限報批后轉變?yōu)榻ㄔO用地的行為。

　　(二)農(nóng)用地轉用的依據(jù)(熟悉)

　　1、土地利用總體規(guī)劃

　　農(nóng)用地能否轉為建設用地，首先應當看其是否符合土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的規(guī)劃用途。如果符合土地利用總體規(guī)劃確定的用途，即在建設用地區(qū)范圍內(nèi)，可以轉為建設用地。否則將不得轉為建設用地。

　　但是，國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎建設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務院批準的文件修改規(guī)劃;省級人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設項目與省級人民政府批準的土地利用總體規(guī)劃不符的，或雖未納入規(guī)劃，但已經(jīng)通過建設項目用地預審的，按照建設項目用地預審意見的具體要求及時調(diào)整規(guī)劃。

　　2、土地利用年度計劃

　　土地利用年度計劃是國家實行建設用地宏觀控制的有效措施。土地利用計劃中，包括了農(nóng)用地轉為建設用地的計劃。其目的是控制建設項目大量占用農(nóng)用地，造成耕地大量減少和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境的破壞。

　　即使是在私有制的國家，也對農(nóng)用地轉用實行計劃控制。如一些國家通過制定農(nóng)用地轉用控制指標來控制建設用地的過快增長，這一是為了防止農(nóng)用地的減少，起到保護農(nóng)用地的作用;二是為了控制建設用地的增長，達到控制城市地價的目的。這些都是值得借鑒的。

    3、建設用地供應政策

　　這是控制建設用地方向的主要手段，通過制定建設用地的供應政策，不但有利于控制建設用地總量，防止大量占用農(nóng)用地，同時，還可能優(yōu)化投資結構，防止重復建設，促進國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　建設用地政策由國務院土地行政主管部門根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策制定。對國家明確禁止建設的項目，要禁止為其辦理農(nóng)用地轉用和供地，對國家鼓勵投資的建設項目，應當優(yōu)先為其辦理農(nóng)用地轉用和供地。在建設用地供應不足的條件下，應當優(yōu)先保證國家急需建設項目的用地，使建設用地供應政策對國家經(jīng)濟調(diào)控起到輔助的作用。

　　例題：國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎建設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)()批準的文件修改規(guī)劃。

　　A.國務院

　　B.國土資源部

　　C.省級政府

　　D.省級政府國土資源主管部門

　　答案：A

　　解析：國務院批準的大型能源、交通、水利等基礎建設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，根據(jù)國務院批準的文件修改規(guī)劃。

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　　(三)農(nóng)用地轉用的批準權限(熟悉)

　　根據(jù)中央確定的土地要實行集中統(tǒng)一管理的原則，《土地管理法》對農(nóng)用地轉為建設用地實行兩級審批的制度，即國務院和省級人民政府?，F(xiàn)將有關審批權限分別予以介紹。

　　1、國務院的批準權限

　　(1)國務院批準的建設項目占用農(nóng)用地的。包括按照國家基本建設程序規(guī)定，由國務院及國務院有關部門批準可行性研究報告的項目，并且是在城市建設用地區(qū)之外需要單獨選址的項目。同時包括國務院和國務院有關部門批準的能源、交通、水利、礦山等項目，也包括中央軍委批準建設的軍事項目用地。

　　(2)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準可行性研究報告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎設施需要在城市建設用地區(qū)外單獨選址的項目用地。

　　(3)城市建設用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括直轄市，省、自治區(qū)人民政府所在地城市、城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國務院指定的其他城市用地。這里要說明的是，這些城市中只有城市本身用地需要報國務院審批，而市轄縣的縣城則由省級人民政府批準，市內(nèi)農(nóng)村集體建設用地由地(市)辦理農(nóng)用地轉用手續(xù)。但對于一些市設的開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城將按城市市區(qū)同樣對待，需報國務院批準。

　　(4)涉及到基本農(nóng)田的。根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》第15條規(guī)定，農(nóng)用地轉用需要報國務院批準。

　　2、省級人民政府的批準權限

　　(1)除了報國務院審批之外的其他城市的市區(qū)占用農(nóng)用地的。

　　(2)縣和縣級市所在的城鎮(zhèn)及其他城鎮(zhèn)建設占用農(nóng)用地的。

　　(3)地、市以下政府批準可行性研究或建設項目需要占用農(nóng)用地的。

　　例題：《土地管理法》對農(nóng)用地轉為建設用地實行審批的部門包括()。

　　A.國務院

　　B.國土資源部

　　C.省級人民政府

　　D.市級人民政府

　　答案：AC

　　解析：《土地管理法》對農(nóng)用地轉為建設用地實行兩級審批的制度，即國務院和省級人民政府。

    (四)農(nóng)用地轉用的審批程序(熟悉)

　　1、提出申請

　　由組織實施土地利用總體規(guī)劃的縣、市人民政府提出申請，其土地行政主管部門負責編制《農(nóng)用地轉用方案》、《補充耕地方案》等報批材料。

　　2、逐級報批

　　按規(guī)定由縣、市人民政府逐級上報至省級人民政府，省級人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策及補充耕地等情況進行審查。

　　3、組織實施

　　農(nóng)用地轉用經(jīng)批準后，由實施土地利用總體規(guī)劃的地方人民政府及其土地行政準管部門具體組織農(nóng)用地轉用的實施。如果占用耕地，必須履行補充耕地的義務和責任。

　　(五)土地征收和征用概念(掌握)

　　根據(jù)憲法修正案，2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關于修改<中華人民共和國土地管理法)的決定》。區(qū)分了"征收"和"征用"。

　　土地征收則是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。土地征收指國家依?jù)公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權的行為。

　　土地征用是指國家依據(jù)公共利益的需要，強制取得民事主體土地使用權的行為。

　　征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收的實質是強制收買，主要是土地所有權的改變，不存在返還的問題。征用的實質是強制使用，只是使用權的改變，被征用的土地使用完畢，應當及時返還被征用人，這是一種臨時使用土地的行為?！稇椃ā芬?guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的±地進行征收。土地征收就是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋氐膹娭剖侄巍?/P>

　　因此，土地征收是土地所有權的改變，土地征用則是土地使用權的改變。

　　例題(判斷)：土地征用是指國家依據(jù)公共利益的需要，強制取得民事主體土地所有權的行為。()。

　　答案：X

　　解析：土地征用是指國家依據(jù)公共利益的理由強制取得民事主體土地使用權的行為。

　　(六)征地行為的特征(熟悉)

　　征收土地具有以下特征：

　　1、政府行為。征地是一種政府行為，是政府的專有權力，其他單位和個人都沒有征地權。

　　2、補償性。國家征收集體的土地，按照有關法律規(guī)定，要向被征收土地的所有者支付補償費，造成勞動力剩余的必須予以安置。

　　3、強制性。國家建設征收土地，被征地單位必須服從，不得阻撓。這表明征地具有法律上的強制性。

　　4、權屬轉移性。國家建設需要征用農(nóng)村土地后，原來屬于集體所有的土地轉變?yōu)閲宜?，國家通過兩權分離，使用單位取得國有土地的使用權。

　　5、必須依法批準。為有效地控制征收土地的數(shù)量和防止侵害被征地單位的利益，《國家建設征用土地條例》和《土地管理法》都作出了征收土地要依法審批，并規(guī)定了明確的批準權限，實行征收土地實行國務院和省級人民政府兩級審批制度。國務院的批準權如下：

　　(1)基本農(nóng)田;

　　(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過35hm2(公頃)的;

　　(3)其他土地超過70hm2(公頃)的。

　　其他的用地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，報國務院備案。

　　在征收土地的審批中，要征用農(nóng)用地，首先要辦理農(nóng)用地轉用，或同時辦理農(nóng)用地轉用審批。

　　6、征地行為的公開性。征地行為必須向社會公開，接受社會的公開監(jiān)督。

　　例題1：某特大型電廠是“十五”期間的國家重點建設項目，計劃在M省B市投資建設，因用地量較大和生產(chǎn)工藝設計的要求，需要征收47畝基本農(nóng)田和1320畝耕地，根據(jù)法律規(guī)定，該建設項目征收的土地，應由( )批準。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.B市人民政府

　　B.M省人民政府

　　C.國務院

　　D.國地資源部

　　答案：C

　　解析：征收基本農(nóng)田，必須以國務院批準。

    例題2：國家能源：交通、水利、軍事設施等重點項目選址確實無法避開基本農(nóng)田的必須經(jīng)()批準方可征收。(2000年土地管理基礎試題)

　　A.縣級人民政府

　　B.市級人民政府

　　C.省級人民政府

　　D.國務院

　　答案：D

　　解析：征收基本農(nóng)田，必須以國務院批準。

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　　(七)土地征收補償和安置的內(nèi)容(熟悉)

　　在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

　　例題：征收農(nóng)村集體土地時，對地上附著物和已種植的青苗應當給予補償，但是，()一律不予補償。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.在擬定征地之前地上存在的養(yǎng)殖場及墳地

　　B.在擬定征地之前已種植下的，在生長尚未成熟的農(nóng)作物

　　C.凡在協(xié)商征地方案后搶種的農(nóng)作物、樹木和搶建的設施

　　D.需要拆遷的農(nóng)田水利設施及其他配套建筑物

　　答案：C

　　解析：在征地告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

　　例題：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，征收耕地的補償費用應包括()(2002年土地管理基礎試題)

　　A、耕地占用費

　　B.土地補償費

　　C.安置補助費

　　D.地上附著物和青苗補償費

　　答案：BCD

　　解析：土地征收的補償和安置包括土地補償、安置補助以及地上附著物和青苗的補償?shù)取?/P>

　　1、土地補償費

　　(1)土地補償費的概念

　　土地補償費是國家建設征收土地時，為補償被征地和原土地使用單位的經(jīng)濟損失而向其支付的款項。其實質是對農(nóng)民在被征收的土地上的長期投工和投資的補償。

　　(2)土地補償費的計算

　　征收耕地的補償費為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍。

　　年產(chǎn)值的計算方法是：

　　根據(jù)統(tǒng)計年報表計算出征地前三年該耕地的平均年產(chǎn)量(也可以采取由地方政府根據(jù)統(tǒng)計年產(chǎn)量，分區(qū)域定出年產(chǎn)量)乘以國家牌價(包括征購價和超購價)或議價(指沒有國家牌價的農(nóng)產(chǎn)品)得出年產(chǎn)值。

　　耕地的年產(chǎn)量包括各類作物的主、副產(chǎn)品的產(chǎn)量。

　　土地補償費：前三年平均產(chǎn)量X補償倍數(shù)

　　征收其他土地的土地補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償標準規(guī)定。包括園地、魚塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。

　　按照上述標準支付土地補償費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安置費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

　　(3)新菜地開發(fā)建設基金費用收取標準

　　國家明確規(guī)定：“征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設資金?！边@里所指的菜地，是指城市郊區(qū)為供應城市居民吃菜，連續(xù)三年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚蝦等的商品菜地和精品魚塘。一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，都不作為收取開發(fā)基金的菜地。新菜地開發(fā)建設基金費用收取標準如下：

　　城市人口(不含郊縣人口，僅指市區(qū)和郊區(qū)的非農(nóng)業(yè)人口，下同)百萬以上的市，每征用一畝菜地，繳納7000―10000元。城市人口50萬-100萬的市，每征收1畝菜地，繳納3000―5000元。在京、津、滬所管轄縣征用為供應直轄市居民吃菜的菜地，也按該標準繳納。城市人口不足50萬的城市，每畝繳納3000-5000元。

　　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在上述額度內(nèi)，根據(jù)本轄區(qū)城市菜地建設基礎和生產(chǎn)情況，區(qū)別近郊和遠郊，規(guī)定具體標準;超過規(guī)定標準的，建設單位和建設銀行有權拒付。

　　在同一城市，對中央和地方的建設項目征地，按同一標準收取。

　　2、安置補助費

　　(1)安置補助費的概念

　　所謂安置補助費是指用地單位對被征地單位安置因征地所造成的多余勞動力所需費用而支付的補助金額。

    (2)安置補助費的計算

　　征收耕地的安置補助費標準，是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產(chǎn)值的15倍。具體計算公式如下：

　　安置補助費：被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值X補償倍數(shù)

　　特殊情況下，計算所得的補償和安置費不能維持原有生活和生產(chǎn)水平時，經(jīng)過省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以適當提高標準;但土地補償和安置補助費之和，最高不得超過年產(chǎn)值的30倍。

　　計算安置補助費，應該認真確定以下幾項基本數(shù)據(jù)：

　　A、準確核定征地面積;核定被征地單位的耕地面積、農(nóng)業(yè)人口數(shù)，確定征地后農(nóng)業(yè)人口實際占有的耕地面積。

　　B、核定被征地土地前三年的產(chǎn)量和產(chǎn)值;確定土地補償和安置標準;計算剩余勞力數(shù)量。

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　　(3)剩余勞力的安置

　　剩余勞力的安置途徑和標準，應因地制宜。本著多種形式，多條途徑的安置原則進行。土地是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織必要的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)村勞動者必要的就業(yè)保證。隨著土地所有權的轉移，必然從農(nóng)村游離出一批剩余勞動力。因此在征收土地時，必須妥善安置剩余勞動力。今后主要的安置辦法是支持被征地單位從事農(nóng)業(yè)開發(fā)、興辦企業(yè)或采用貨幣安置或自謀職業(yè)等。地方人民政府應當予以支持，并為其提供必要的條件和政策上的扶持?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“地方各級人民政府應當支持被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民從事開發(fā)經(jīng)營，興辦企業(yè)?！备魇?、自治區(qū)、直轄市在地方立法時，可以根據(jù)各地的實際情況，制定具體的安置辦法。目前被征收土地的人員安置途徑主要有以下幾種：

　　A、安排符合條件的人到建設用地單位或其他需要用人的單位就業(yè)。若由建設單位負責安置，則建設用地單位可免交征地安置補償費，否則將相應的安置補助費轉撥給接收單位。

　　B、將安置補助費金額發(fā)給需要安置的人員，由他們自己自謀職業(yè)。但農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民委員會應與自謀職業(yè)的農(nóng)民簽訂協(xié)議。

　　C、被征地的集體經(jīng)濟組織負責安置，安置補償費由該組織使用與管理。有條件的地方，由集體經(jīng)濟組織出資開墾新的土地，重新分紿土地被征收的農(nóng)戶，經(jīng)雙方協(xié)調(diào)簽訂協(xié)議。

　　D、大中型建設項目或連片征地的，在有條件的地區(qū)，根據(jù)統(tǒng)一規(guī)劃，可以從征收土地中劃出一定比例的土地使用權交給被征單位和農(nóng)民，支持其開發(fā)經(jīng)營、興辦企業(yè)，所需征地費用，由被征地單位負擔。

　　E、大型水利水電工程用地，具有公益性，占地數(shù)量一般都很大，在征地過程中，除解決補償安置問題外，還要解決移民安置問題。水利水電工程建設用地的移民安置，應按照就地安置的原則，首先在本鄉(xiāng)本縣內(nèi)安置;在本鄉(xiāng)本縣內(nèi)安置不了的，應在工程受益地方安置;在受益地方安置不了的，可按照自愿協(xié)調(diào)的原則外遷安置。移民自愿投親靠友的，由遷出地人民政府和移民協(xié)商，簽訂協(xié)議，辦理有關手續(xù)，遷出地人民政府應當將相應的土地補償費和安置補助費，交給安置地人民政府，統(tǒng)籌安排移民的生產(chǎn)、生活，經(jīng)安置的移民不得擅自返遷。

　　F、通過將國營農(nóng)場土地調(diào)劑給被征地單位。

　　例題：某市因城市建設需要征收郊區(qū)農(nóng)村集體土地，經(jīng)調(diào)查確認，被征地前三年平均年產(chǎn)值為700元/畝。按照標準，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費應為( )。(2002年土地管理基礎試題)

　　A.4200―7000元

　　B.1400―2800元

　　C.2800―4200元

　　D.4200―5600元

　　答案：C

　　解析：每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準為該耕地征收前三年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但每畝耕地的安置補助費，最高不得超過其年產(chǎn)值的15倍。具體計算公式如下：安置補助費=被征收耕地前三年平均年產(chǎn)值X補償倍數(shù)。700元/畝X4=2800元，700元/畝X6=4200元。

　　3、青苗和地上附著物的補償費

　　被征收土地，在擬定征地之前，已種植的青苗和已有的地上附著物，應當給予補償。所謂青苗是指正在生長尚未成熟的農(nóng)作物。

　　《土地管理法》規(guī)定：被征收土地的附著物和青苗的補償費標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府自行制定。

　　(1)青苗補償標準

　　辦理征收手續(xù)時，應明確移交土地的時間，使當?shù)卮褰M及早準備，以免造成過多的損失。損壞被征用土地上的青苗，應當給予合理的補償。

　　對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。

　　對于多年生的經(jīng)濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費;如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。

    (2)房屋拆遷補償標準

　　被征土地上的房屋等設施需要拆遷時，必須在申請征用土地的同時，一并編制計劃，上報批準。在國家建設工程開工之前，當?shù)卣畮椭疬w戶安排好住房。拆遷房屋按“拆什么，補什么，拆多少補多少，不低于原來水平”的原則，對所拆遷的房屋，按其原有建筑的結構類型和建筑面積，給予合理補償。補償?shù)臉藴拾锤鞯貐^(qū)現(xiàn)行價格分別制定。

　　電話線、電力線、自來水、排灌站、橋梁、涵洞、鋪石道路、水泥地等，參照建筑造價，由土地管理部門與被征地單位具體商討確定有關補償、遷移和復建事宜。

　　3)其他附著物的補償標準

　　征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關部門進行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關標準，付給遷移費或補償費。用地單位占用耕地建房或者從事其它非農(nóng)業(yè)建設時，應當按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》的規(guī)定，繳納耕地占用稅。

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　　4、土地征收補償費的支付和管理、使用

　　(1))征地補償費的支付

　　市、縣人民政府土地行政主管部門應在土地征收批準后三個月內(nèi)，將征地補償費用支付給被征收土地的農(nóng)村集體組織或村民委員會。

　　(2)征地補償費的管理

　　A.土地補償費

　　土地補償費歸農(nóng)村集體組織所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會管理，主要用于發(fā)展集體經(jīng)濟和改善生產(chǎn)和生活條件，可視土地使用者或者土地承包者對土地的投人情況給予適當補償。

　　B.安置補助費

　　堅持誰負責安置，誰管理、使用，不安置的支付給個人。也就是，由農(nóng)村集體組織安置的人員，安置補助費由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用;由其他單位安置的人員，安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的人員，補助費發(fā)放給個人。

　　C.地上附著物補償費

　　地上附著物補償費歸地上附著物的所有者所有。并堅持誰拆遷或遷建的，支付給誰;自行拆遷的，支付給附著物的所有者;林木、果樹補償給所有者。

　　D.青苗補償費

　　地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有，青苗的補償費支付給所有者。

　　禁止侵占、挪用被征地單位征地補償費用和其他有關費用。

　　E.對征收承包戶的土地補償

　　征收農(nóng)業(yè)承包戶的土地，承包期限在10年以上的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民委員會可以將土地補償費的80%支付給土地承包經(jīng)營者。這主要是考慮保護承包戶在土地上的長期固定投資(如水利建設、土地培肥等)的利益，也是鼓勵承包戶廣土地上進行長期投資。

　　例題：某農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積0.2公頃，國家建設征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的耕地面積10公頃，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。下列關于征收該耕地的表述中，不正確的是()。(2005年試題)

　　A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一安置的人員，安置補助費發(fā)放給個人

　　B.該耕地的土地補償費最少為60萬元

　　C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人

　　D.由國家支付土地補償費，由用地單位支付安置補助費

　　答案：D

　　解析：征收耕地的補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。國家建設征收土地，由用地單位支付土地補償費。國家建設征收土地，用地單位除支付補償費外，還應當支付安置補助費。

　　(八)土地征收方案的編制與審核(熟悉)

　　征收土地方案是在批準農(nóng)用地轉用后或同時必須上報的材料，征地方案的申請受理、審查過程與農(nóng)用地轉用方案基本相同。

　　1、征收土地方案的編制主體與內(nèi)容

　　(1))征收土地方案編制的主體

　　征收土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負責編制。

    (2)征收土地方案的內(nèi)容

　　征收土地方案要說明被征土地的數(shù)量、位置、權屬以及土地補償標準、安置途徑等內(nèi)容，以表格的形式填寫，同時另附以下材料：

　　A、《建設擬征(占)地土地權屬情況匯總表》。

　　B、耕地以外的其他土地的有關補償標準的規(guī)定。

　　C、用地單位對本方案的意見。

　　D、1：500至1：1000征地紅線圖，能反映征地范圍、面積、利用現(xiàn)狀及權屬關系。

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　　2、征地方案的編制程序

　　征地方案的編制一般按以下程序進行：

　　(1)確定征地范圍

　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集體建設用地范圍內(nèi)，按年度建設占地指標，城市或村鎮(zhèn)規(guī)模確定的各地塊的用途，具體建設項目的用地需求，確定建設用地位置即為征地范圍。對經(jīng)國務院及省政府批準的大型能源、交通、水利等基礎設施，需征收土地利用總體規(guī)劃確定的城市、村莊和集體建設用地范圍以外的土地，按具體項目用地要求并經(jīng)論證批準確定建設項目的準確位置，即為征地范圍。

　　(2)告知征地情況。當?shù)貒临Y源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)產(chǎn)在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。

　　(3)現(xiàn)場調(diào)查

　　縣級土地行政主管部門派工作人員到現(xiàn)場調(diào)查被征地村的基本情況。包括土地總面積、耕地面積、基本農(nóng)田、農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)勞動力;征收土地總面積包括一般農(nóng)田面積和基本農(nóng)田面積;征收前后的人均耕地和勞均耕地變化情況;被征土地類型、各類用地的面積和前三年平均產(chǎn)值;征用土地涉及的農(nóng)業(yè)承包戶、安置農(nóng)業(yè)人口、安置勞動力和地上附著物等基本情況，并填寫征收土地情況表。

　　(4)確定征地補償費、需要安置的人數(shù)和安置途徑、征地補償費的確定、需要安置的人數(shù)和安置途徑見前述。

　　(5)擬定征收土地方案

　　根據(jù)征收土地方案內(nèi)容，由縣級以上人民政府土地行政主管部門負責擬定征收土地方案。

　　(6)征求意見

　　將擬定的征收土地方案征求被征地村的意見，在法律許可的范圍內(nèi)盡量使方案滿足農(nóng)民的要求。

　　(7)簽字上報審批

　　擬定的征地方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領導簽字上報至有批準權的人民政府審查批準。

　　3、土地征收方案的審核

　　擬定的土地征收方案經(jīng)修改和具體經(jīng)辦人員及分管領導簽字上報至有批準權的人民政府審查批準。

　　例題：征收土地方案一般由()負責編制。

　　A.省級人民政府

　　B.省級人民政府土地行政主管部門

　　C.縣級人民政府

　　D.縣級人民政府土地行政主管部門

　　答案：D

　　解析：征收土地方案一般由縣級人民政府土地行政主管部門負責編制。

　　(九)土地征收程序(熟悉)

　　1.擬定土地征收方案

　　由擬征收土地所在地市、縣人民政府或其他土地行政主管部門擬定。

　　2.審查報批和公告

　　將土地征收方案報有批準權限的上級政府批準。由市、縣人民政府對經(jīng)批準的征地方案在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。公告的內(nèi)容主要包括：征地方案批準機關、批準文號、征地途徑、范圍、面積、征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、補償?shù)怯浀钠谙薜取９嫘问接袕堎N、廣播、報紙、電視等。

    3.制定補償和安置方案

　　由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據(jù)批準的征收土地的方案及土地所有者和使用者的登記情況(經(jīng)核實)制定，即把征地方案中確定的各種補償?shù)目傎M用分配到各所有者和使用者，以及具體落實人員的安置方案。

　　4.組織實施

　　征地補償、安置方案在公告并進行必要的修改后，報市、縣人民政府批準，由土地行政主管部門實施。征地補償費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全部支付。

　　例題：征地補償費用應當自征地補償、安置方案批準之日起()個月內(nèi)全部支付。

　　A.3

　　B.4

　　C.5

　　D.6

　　答案：A

　　解析：征地補償費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全部支付。

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　　(十)我國征地改革的方向與目標(了解)

　　1、近兩年來我國征地改革的進展

　　2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”修改為：，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。2004年8月28日，全國人大常委會第十一次會議做出了修改《土地管理法》的決定，在《土地管理法》中也規(guī)定了征收的概念，2004年憲法修正以前，我國的立法上和學術界沒有嚴格區(qū)分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。修改前的《憲法》和《土地管理法》中規(guī)定的“征用”實為“征收”。

　　2005年，國土資源部發(fā)布了《關于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，同時發(fā)布了《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算指導性意見(暫行)》和《征地區(qū)片綜合地價測算指導性意見(暫行)》，為開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作打下了基礎，這對于解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地農(nóng)民切身利益，保障經(jīng)濟建設健康發(fā)展起到了重要作用。

　　2、征地制度改革的主要思路

　　(1)定、細化征地目錄，謹慎使用征地權，縮小征地范圍

　　《土地管理法》規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償?！钡?，在現(xiàn)階段很難明確界定“公共利益”的范圍，實際情況無論是商業(yè)用地還是公益性基礎設施用地都是動用了征地權，因此依靠“公共利益”的一般性規(guī)定來縮小征地范圍是很難湊效的。改革的方向是，在“公共利益”的范圍的一般性規(guī)定前提下，先制定部門規(guī)章，確定細化的征地目錄，設定可征地范圍、不可征地范圍，對均不在目錄范圍內(nèi)的項目可以統(tǒng)一上收權限，由國土資源部統(tǒng)一審批，在試行可行和條件容許的情況下，上升到法律層面，達到盡量不征地或少征地的目標。

　　(2)擴大補償范圍，設定補償最低限，保護農(nóng)民利益

　　目前征地補償僅僅局限于對一定時期內(nèi)土地收益的補償、人員安置的補償以及地表附著物或青苗的實際價值補償，主要是針對因土地征收直接造成的經(jīng)濟損失的”償，而未考慮土地產(chǎn)權的補償以及因征地而帶來的生活成本增加，原有社會關系損失，原有生產(chǎn)方式改變等難以定量的額外成本。因此，未來征地改革應該逐步調(diào)整征地的補償范圍，從農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展三個角度解決補償問題，由原來僅限于與被征地客體直接相關的損失擴大到包括直接相關的損失和間接損失兩方面，將原來僅局限于被征用客體物質損失擴大到物質損失和精神損失兩個方面。

　　(3)科學測算征地補償標準，同地同價，逐步推行市場化

　　從長遠的方向看，一些具有營利性質的交通、水利、能源項目的土地征收都應該逐步市場化，實行公開談判的方式，或者讓農(nóng)民在項目收益中得到一定提成。為保持農(nóng)民生計的可持續(xù)性，土地補償費的發(fā)放也不再是以前的一次性發(fā)放，而將實行一次性發(fā)放和逐年發(fā)放相結合的方法，將一部分土地補償費存入國有銀行或者保險公司，分批次發(fā)放，在實際操作中，安置手段也由原來的傳統(tǒng)的貨幣安置和就業(yè)安置為主、逐步轉向以貨幣安置、留地安置或以社保安置為主、多種安置方式相結合的安置方法，更強調(diào)最低生活保障安置。

　　(4)透明征地程序，加強征地后期跟蹤和監(jiān)測

    征地程序下一步改革必然要從發(fā)揮農(nóng)民的知情權、參與權、監(jiān)督權和申訴權入手，將征地程序改為“申請征地一預公告一協(xié)商補償一報批一公告一補償安置落實一征地”。首先，征地要尊重農(nóng)民知情權，在協(xié)商征地補償前，增加征地預公告過程;在報批前，須得到農(nóng)民對補償標準、安置方案的認同;在征地前，必須由農(nóng)民對征地補償?shù)穆鋵嵒蛘哐a償時間進行確認，否則不能征地。其次，加強征地過程的平等性，關于補償安置的方案應由被征地村民大會討論，由村民代表與政府進行談判，征地過程和結果向村民公開。再次，建立完善的監(jiān)督機制，加強征地后期跟蹤和監(jiān)測，定期監(jiān)測后期補償是否到位，以及被征地農(nóng)民生活水平的恢復情況。最后，建立一套完善處理征地糾紛的司法裁決體制，使農(nóng)民能通過法律途徑維護自已的利益。

　　3、《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的有關規(guī)定

　　(1)關于征地補償標準

　　1)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制訂

　　省級國土資源部門要會同有關部門制訂省域內(nèi)各縣(市)耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標準可考慮被征收耕地的類型、質量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應設定基準時點?話?―5年調(diào)整一次。

　　2)統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的確定

　　土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應當提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農(nóng)田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。

　　3)征地區(qū)片綜合地價的制訂

　　征地區(qū)片綜合地價(以下簡稱征地區(qū)片價)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準(原則上不含地上附著物和青苗的補償費)。制訂區(qū)片綜合地價應考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關部門制訂省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。

　　4)土地補償費的分配

　　按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。

　　(2)關于被征地農(nóng)民安置途徑

　　1)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

　　征收城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)民集體土地，應當通過利用農(nóng)村集體機動地、承包農(nóng)戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發(fā)整理新增加的耕地等，首先使被征地農(nóng)民有必要的耕作土地，繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

　　2)重新?lián)駱I(yè)安置

　　應當積極創(chuàng)造條件，向被征地農(nóng)民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優(yōu)先吸收被征地農(nóng)民就業(yè)。征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民集體土地，應當將因征地而導致無地的農(nóng)民，納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系，并建立社會保障制度。

　　3)入股分紅安置

　　對有長期穩(wěn)定收益的項目用地，在農(nóng)戶自愿的前提下，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)與用地單位協(xié)商，可以以征地補償安置費用入股，或以經(jīng)批準的建設用地土地使用權作價入股。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶通過合同約定以優(yōu)先股的方式獲取收益。

　　4)異地移民安置

　　本地區(qū)確實無法為因征地而導致無地的農(nóng)民提供基本生產(chǎn)生活條件的，在充分征求被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶意見的前提下，可由政府統(tǒng)一組織，實行異地移民安置。

　　(3)關于征地實施監(jiān)管

　　1)公開征地批準事項

　　經(jīng)依法批準征收的土地，除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，國土資源部和省級國土資源部門通過媒體向社會公示征地批準事項?？h(市)國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規(guī)定，在被征地所在的村、組公告征地批準事項。

　　2)支付征地補償安置費用

　　征地補償安置方案經(jīng)市、縣人民政府批準后，應按法律規(guī)定的時限向被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撥付征地補償安置費用。當?shù)貒临Y源部門應配合農(nóng)業(yè)、民政等有關部門對被征地集體經(jīng)濟組織內(nèi)部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監(jiān)督。

　　3)征地批后監(jiān)督檢查

　　各級國土資源部門要對依法批準的征收土地方案的實施情況進行監(jiān)督檢查。因征地確實導致被征地農(nóng)民原有生活水平下降的，當?shù)貒临Y源部門應積極會同政府有關部門，切實采取有效措施，多渠道解決好被征地農(nóng)民的生產(chǎn)生活，維護社會穩(wěn)定。

　　例題：() 對憲法進行修改時，首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。

　　A.2002年3月14日，十屆全國人大二次會議

　　B.2003年3月14日，十屆全國人大二次會議

　　C.2004年3月14日，十屆全國人大二次會議

　　D.2005年3月14日，十屆全國人大二次會議

　　答案：C

　　解析：2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”修改為：，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償?！笔状卧凇稇椃ā分忻鞔_規(guī)定了征收的概念。

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