《土地管理基礎(chǔ)知識》考試復(fù)習資料(12)

    土地市場概念

　　一、內(nèi)容提要：

　　1.土地市場概念

　　2.土地市場的特點

　　3.土地市場的分類

　　4.土地市場的功能

　　5.土地市場的運行機制

　　6.我國土地市場的現(xiàn)狀

　　7.土地市場管理的內(nèi)容

　　8.土地市場供需調(diào)控

　　9.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　10.土地使用權(quán)抵押的概念和條件

　　11、土地使用權(quán)租賃的概念

　　二、考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對土地市場交易與監(jiān)管知識的理解與掌握程度。

　　三、考試基本要求

　　掌握：土地市場概念、特點、分類，監(jiān)管調(diào)控的內(nèi)容，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概念和內(nèi)容，土地使用權(quán)抵押概念和條件。

　　熟悉：土地市場的功能、運行機制，土地使用權(quán)租賃的概念。

　　了解：我國土地市場現(xiàn)狀與發(fā)展過程。

　　四、內(nèi)容輔導(dǎo)：

　　(一)土地市場概念(掌握)

　　1、狹義的土地市場

　　土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進行土地交易的專門場所，如土地交易所，不動產(chǎn)交易所等。我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。

　　2、廣義的土地市場

　　廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和，土地市場由于其經(jīng)營的產(chǎn)品具有價值大，位置固定等特點，產(chǎn)品難以集中到固定的場所去交換，其交換活動尤其需要憑借金融、信息等部門的作用才能完成。因此，土地市場的內(nèi)涵一般難以用狹義的市場定義來概括，而應(yīng)包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。

　　3、土地市場的主體和客體

　　(1)土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　A.供給者。供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者(含經(jīng)營者)。

　　B.需求者。需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個人。

　　C.中介者。由于土地市場信息缺乏，交易過程需大量的專業(yè)知識，而普通買者并非經(jīng)常參與土地交易。因此在土地市場上，通過土地供求雙方直接面議成交的僅為少數(shù)。對于大量的土地交易，土地供求雙方往往通過土地交易中介機構(gòu)(如經(jīng)紀人等)來完成?？梢?，土地交易中介者是土地市場中的一個重要主體。

　　D.管理者。市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者包括國家的有關(guān)部門，如土地、房地產(chǎn)、物價、工商行政、稅務(wù)等管理部門。除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟杠桿進行管理。

　　(2)土地市場客體。市場客體是市場交易的對象。土地市場運行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。土地最基本的特點是土地在流通過程中，流通或轉(zhuǎn)移的不僅是土地物質(zhì)體，更重要的是土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。

　　例題：土地市場主體包括()。

　　A.供給者

　　B.需求者

　　C.土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　D.中介者和管理者

　　答案：ABD

　　解析：土地市場主體。土地市場主體即土地市場的參與者(法人和自然人)，包括供給者、需求者、中介者和管理者。

　　(二)土地市場的特點(掌握)

　　土地市場作為市場體系的組成部分，具有市場的一般規(guī)定性。但是，土地是一種特殊形態(tài)的商品，具有區(qū)別于一般商品市場的明顯特點。

　　1、交易實體的非移動性。一般市場交換表現(xiàn)為商品實體的運動，而土地在交易過程中，交易對象不移動，只發(fā)生貨幣運動和使用者的移動，其實質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)契約的交易。因此，土地交易往往以一定的契據(jù)等法律文件為依據(jù)，權(quán)利的取得必須以法律為依據(jù)方為有效，并按權(quán)屬管理和市場管理的需要進行變更登記，使其權(quán)屬的變更得到法律確認。

　　2、土地市場的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市場基本上是一個地方市場，土地必須原地出售。因此，不同地區(qū)由于經(jīng)濟發(fā)展水平不同，土地市場產(chǎn)生和發(fā)展的動力也不完全相同，因而也就引起不同地區(qū)土地市場狀況的不均衡。如我國目前土地市場明顯地存在著沿海開放城市與內(nèi)地一般城市、東部地區(qū)與中西部地區(qū)的差異。

　　3、土地市場的壟斷性。土地資源的稀缺性和位置固定性，以及土地市場的地域性分割，導(dǎo)致地方性市場的不完全競爭和土地價格不完全由供求關(guān)系來決定，加之土地交易數(shù)額較大，所以土地市場容易形成壟斷。在實行土地公有制的國家和地區(qū)，所謂的土地買賣只是一定年限土地使用權(quán)的買賣，而不是所有權(quán)的買賣。土地的最終產(chǎn)權(quán)始終掌握在國家手中，用途由土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃限定，不能任意改變。所以，土地市場實際上是由政府控制的市場，因而價格機制、競爭機制等對土地供求關(guān)系的調(diào)節(jié)作用就不如一般商品那樣明顯。

　　4、流通方式的多樣性。土地作為耐用、高值商品，由使用期限長短、利用方式、開發(fā)程度、收益高低的不同組合，創(chuàng)造出多種不同形式的土地權(quán)屬、利益關(guān)系，以打破市場流通的局限，滿足不同層次的需要。如除買賣外，租賃、分割轉(zhuǎn)讓、分期付款、產(chǎn)權(quán)交換、拍賣、招標、協(xié)議成交、抵押等交易方式在土地市場中相當普通。這種流通方式的多樣化是土地市場特有的。

　　5、土地供給彈性小。土地是一種稀缺的資源，土地的自然供給完全無彈性，土地的經(jīng)濟供給彈性也很小。因此，在一定地域性市場內(nèi)，土地價格主要由需求來決定。對土地的需求增加，地租上升，地價就隨之上漲;反之，對土地的需求減少，地租則下降，地價也下跌。

　　例題：與一般商品市場相比，土地市場具有交易實體的非移動性、()等特征。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A.土地市場的地域性

　　B.土地市場的壟斷性

　　C.流通方式的單一性

　　D.土地供給的彈性小

　　答案：ABD

　　解析：應(yīng)是“流通方式的多樣性”。

　　土地市場的分類

　　(三)土地市場的分類(掌握)

　　中國土地市場是在中國社會主義經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)上建立起來的，是由多種市場構(gòu)成的市場體系。中國土地市場體系按地域劃分，分為城市國有土地使用權(quán)市場和農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場;按市場主體劃分，分為涉外(國外或境外)市場和境內(nèi)(中國大陸)市場。中國城市國有土地使用權(quán)市場按交易梯次劃分，分為出讓(一級)市場和轉(zhuǎn)讓(二級)市場、租賃抵押(三級)市場;中國農(nóng)村土地市場，―按市場流轉(zhuǎn)的客體(土地利用方向)劃分，分為農(nóng)地(耕地)使用權(quán)市場、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。

　　按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，我國現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。按土地交易方式，可以將土地市場分為：

　　1、土地使用權(quán)的出讓市場。土地使用權(quán)出讓市場是指土地所有者將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者而形成的市場，反映的是土地所有者和土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場，其主要市場活動是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)按規(guī)劃要求和投資計劃及使用年限，出讓給土地使用者或開發(fā)商。由土地所有制所決定，土地一級市場是國家壟斷的市場。政府通過土地供應(yīng)計劃和規(guī)劃，對出讓土地的建設(shè)規(guī)模、土地開發(fā)計劃、土地的位置及面積、土地的使用要求作出規(guī)定，并根據(jù)這些規(guī)定和需要，對土地出讓活動實行直接調(diào)控。

　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場是指土地使用權(quán)人將剩余年限的土地使用權(quán)讓與其他土地使用者而形成的市場。反映的是土地使用者與土地使用者之間的經(jīng)濟關(guān)系。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場即土地二級市場，其主要市場活動是開發(fā)商根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定和出讓合同要求，對土地進行開發(fā)和建設(shè)，并將經(jīng)過開發(fā)的土地使用權(quán)連同地上定著物進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其受讓方可以是二手的開發(fā)經(jīng)營者，也可能是直接的土地使用者。

　　二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。

　　3.土地使用權(quán)租賃市場。土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用權(quán)租賃市場屬于土地三級市場。

　　4.土地使用權(quán)抵押市場。土地使用權(quán)抵押是土地抵押人以其合法的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。土地使用權(quán)抵押市場屬于土地三級市場。

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    三級市場是土地使用者之間進行的租賃、抵押活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。

　　三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前土地市場的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級市場，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場，也有利于分析土地市場的交易狀況，掌握真實的市場供求關(guān)系。盡管二、三級市場之間較難區(qū)分，有時出現(xiàn)交叉，但是嚴格區(qū)分三級市場結(jié)構(gòu)對土地市場管理者來說是非常有價值的。

　　例題：土地使用權(quán)的出讓市場是土地()級市場。

　　A.一

　　B.二

　　C.三

　　D.四

　　答案：A

　　解析：土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場.

　　(四)土地市場的功能(熟悉)

　　1.優(yōu)化配置土地資源

　　土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。單一的行政劃撥方式效率低下，極易造成土地資源的巨大浪費。土地只有通過以市場為主的方式來進行配置，才能滿足人類生產(chǎn)生活的需要，才能使土地資源配置優(yōu)化。

　　2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

　　經(jīng)濟的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價格機制為核心的市場機制就像一只“無形的手”，時刻對一個國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場原則進行調(diào)整，以實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益。地租、地價是土地市場中最重要的經(jīng)濟杠桿，是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號。

　　3.健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

　　市場機制只有在一個完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實現(xiàn)以市場配置為主，才能健全全社會的市場體系，最大限度發(fā)揮市場機制的作用，實現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的最佳組合。

　　例題：土地市場的功能包括()。

　　A.優(yōu)化配置土地資源

　　B.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

　　C.健全市場體系，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

　　D.流通方式的多樣性

　　答案：ABC

　　(五)土地市場的運行機制(熟悉)

　　城市土地市場運行機制包括市場機制和宏觀調(diào)控機制。

　　1、市場機制

　　所謂市場機制，是對市場經(jīng)濟體制中基于經(jīng)濟活動主體的自身經(jīng)濟利益，在競爭性市場中供給、需求與價格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機能的理論概括。

　　城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場秩序能否形成，主要取決于市場機制能否發(fā)揮作用及其作用程度。

　　2、宏觀調(diào)控機制

　　由于市場存在缺陷，市場機制存在失靈的一面，單純依靠市場機制的調(diào)節(jié)作用不能使土地市場的運行到達有序狀態(tài)。為了維護城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進行宏觀調(diào)控，以彌補市場機制的不足。政府宏觀調(diào)控意圖要通過市場機制來貫徹，調(diào)控目標要在市場運行中實現(xiàn)。宏觀調(diào)控通過市場機制間接作用于企業(yè)活動。

　　例題：城市土地市場機制的核心是()市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

　　A.競爭機制

　　B.供需機制

　　C.價格機制

　　D.管理機制

　　答案：A

　　解析：城市土地市場機制主要包括供需機制、競爭機制和價格機制，其核心是競爭機制市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

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　　(六)我國土地市場的現(xiàn)狀(了解)

　　1、中國土地市場體系有其自身的特點

　　相對于西方發(fā)達國家的土地市場，中國土地市場體系有其自身的特點，主要表現(xiàn)如下：

　　(1)中國土地市場是政府驅(qū)動型市場。西方發(fā)達國家的土地市場，是隨著資本主義經(jīng)濟的萌芽和發(fā)展自發(fā)地形成和發(fā)展起來的。中國在社會主義改造完成后進入計劃經(jīng)濟時代，土地以行政劃撥方式配置，沒有土地市場。隨著中國經(jīng)濟由計劃經(jīng)濟體制向社會主義市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌，土地流轉(zhuǎn)已成為經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。中國政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，適時地建立起符合中國經(jīng)濟體制改革要求的土地市場。1987年，中國政府決定在保持城市土地國有制的前提下，允許國有土地使用權(quán)通過協(xié)議、招標、拍賣等方式進行出讓和轉(zhuǎn)讓。政府對進入土地市場的主體、客體都有嚴格的規(guī)定。同時，在土地市場建立初期，市場機制并不是自發(fā)地發(fā)揮作用，價格還不能完全通過市場的供給與需求自發(fā)地確定，這時的土地出讓價格絕大多數(shù)是由政府來確定的。以后，隨著土地市場的發(fā)展與完善，政府逐步放開了對土地價格的干預(yù)，提高了市場化的程度。

    (2)目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。在中國土地市場體系中，目前城市土地市場占據(jù)主導(dǎo)地位，已經(jīng)逐步走上比較規(guī)范的發(fā)展道路;而農(nóng)村土地市場仍很不發(fā)達。近些年來，中國政府重點加強了城市土地市場的培育與管理，而農(nóng)村土地市場仍處于探索和試驗階段。理論研究相對滯后，政策法規(guī)尚不規(guī)范統(tǒng)一，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不十分清晰等。所有這些問題，嚴重阻礙著農(nóng)村土地市場的發(fā)育與完善。因此，目前農(nóng)村土地市場的開放還是局部性的，各地的發(fā)展很不平衡。

　　(3)中國城市土地市場是壟斷競爭型市場。根據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，城市土地屬于國家所有，土地所有權(quán)不進入市場。國家只對國有土地使用權(quán)實行有期限的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租等。在土地出讓市場，也就是一級土地市場，土地的供給者只有國家，即國家對一級土地市場的供給進行壟斷。每個城市每年要進入出讓市場的土地數(shù)量、位置和用途等，都由各級政府根據(jù)市場需求和土地利用計劃、規(guī)劃等來確定。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場即二級土地市場則完全放開，土地供求雙方可根據(jù)市場行情自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)。

　　(4)在企業(yè)改制中實行土地政策性入市。中國改革開放前國有企業(yè)所使用的土地全部為行政劃撥土地;為建立社會主義市場經(jīng)濟體制，自20世紀90年代初開始對國有企業(yè)進行改革，實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經(jīng)營、企業(yè)并購、破產(chǎn)等不同形式的改革，對企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)類型和性質(zhì)實行土地出讓、租賃、授權(quán)經(jīng)營、作價出資(入股)以及保留行政劃撥等處置方式。除保留行政劃撥等處置方式外，改制企業(yè)的土地使用權(quán)隨企業(yè)改革而依國家政策進入市場。這種土地的供給、需求及土地資產(chǎn)價格受政策影響較大。

　　2、中國土地市場的現(xiàn)狀

　　(1)國有土地使用配制范圍和市場配制范圍不斷擴大，在全國全面實行了國有土地有償使用制度;

　　(2)土地用途管制制度確立，政府對土地市場宏觀調(diào)控得到了加強和完善;

　　(3)土地市場運行制度和組織建設(shè)取得了明顯進展，市場服務(wù)體系逐步形成;

　　(4)土地產(chǎn)權(quán)進一步細化和明確，土地權(quán)利體系進一步完善。

　　例題：中國土地市場體系有其自身的特點，具體有()。

　　A.中國土地市場是政府驅(qū)動型市場

　　B.目前中國農(nóng)村土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位

　　C.中國城市土地市場是壟斷競爭型市場

　　D.在企業(yè)改制中實行土地政策性入市

　　答案：ACD

　　解析：目前中國城市土地市場在土地市場體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

　　土地市場管理的內(nèi)容

　　(七)土地市場管理的內(nèi)容(掌握)

　　1、土地市場的宏觀管理

　　土地市場宏觀調(diào)控，是指國家從社會經(jīng)濟發(fā)展的總體和長遠目標出發(fā)，通過經(jīng)濟手段(主要包括產(chǎn)業(yè)政策、財政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規(guī)劃和計劃)，對城市土地市場進行干預(yù)，以達到抑制土地投機、維護土地市場穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。

　　土地市場宏觀管理包括兩個方面：

　　(1)土地市場供需管理;

　　(2)土地市場價格管理。

　　2、土地市場的微觀管理

　　所謂土地市場的微觀管理，是指國家通過法律、行政等手段對土地市場運行進行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發(fā)揮土地市場機制的正常調(diào)節(jié)功能。

　　(1)對土地市場客體的管理

　　土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對土地市場客體的管理主要是限制允許進入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。

　　(2)對土地市場主體的資質(zhì)審查

　?、偻恋厥褂脵?quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。

　?、谕恋厥褂脵?quán)受讓人的資格。作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個人，不僅要有正當?shù)挠玫乩碛?，還要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費用的能力或籌資能力，以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。

　　(3)土地市場交易程序的規(guī)范

　?、偻恋厥褂脵?quán)出讓程序。

　　②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是：申請、批準、簽約、公證、登記，

　?、弁恋厥褂脵?quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租必須符合一定的程序。一般要經(jīng)過簽約和登記兩個階段。

　?、芡恋厥褂脵?quán)抵押程序。土地使用權(quán)抵押的手續(xù)較為簡單，一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權(quán)的真實性，并簽訂土地使用權(quán)抵押合同。簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經(jīng)過登記的抵押合同，才具有效力。土地使用權(quán)抵押一般向土地管理部門登記。

　　(4)土地市場中介管理

　　①對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查。所謂資質(zhì)審查，是政府有關(guān)機構(gòu)(房地產(chǎn)行政管理部門、國土資源管理部門、工商行政管理部門等)對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個人進行資格審定和確認。

　?、趯ν恋刂薪榉?wù)企業(yè)與個人進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查外，還必須進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

　　例題(判斷)：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查外，還必須進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。()。

    答案：√

　　解析：政府除了對從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查外，還必須進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

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　　(八)土地市場供需調(diào)控(掌握)

　　1、土地市場供需調(diào)控的意義

　　(1)土地市場供需調(diào)控有利于穩(wěn)定地價和房價;

　　(2)土地市場供需調(diào)控有利于土地利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化;

　　(3)土地市場供需調(diào)控是優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2、土地市場供需調(diào)控的原則

　　(1)整合性利益原則;

　　(2)平等對待原則;

　　(3)控制與彈性管理原則;

　　(4)依法管理的原則。

　　3、土地市場供需調(diào)控的主要內(nèi)容

　　(1)土地市場供需調(diào)控的方向

　　供需調(diào)控的方向包括兩方面的內(nèi)容：一是選擇調(diào)控目標;二是確定調(diào)控措施的作用方向。選擇調(diào)控目標的確定依據(jù)是一定時期內(nèi)土地市場發(fā)展目標。確定調(diào)控措施的作用方向則需要在明確調(diào)控目標的基礎(chǔ)上，對當前土地市場的運行狀態(tài)和變化趨勢進行分析。作用方向大致可分為兩類：一類是刺激土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向上，如減免稅收、降低貸款利率等;另一類是抑制土地市場發(fā)展的措施，其作用方向是向下，控制貸款規(guī)模、限制土地供給量等。一般來說，在土地市場景氣循環(huán)的蕭條階段和復(fù)蘇階段，應(yīng)采用作用方向向上的調(diào)控措施;在土地市場出現(xiàn)“過熱”預(yù)兆時，應(yīng)采用作用方向向下的調(diào)控措施。

　　(2)土地市場供需調(diào)控的時間

　　確定供需調(diào)控時間，也就是要確定何時開始調(diào)控，調(diào)控時間應(yīng)持續(xù)多長。在確定土地市場供需調(diào)控的時間問題上，必須考慮以下三個方面：要考慮供需調(diào)控措施的決策時間;要考慮供需調(diào)控效應(yīng)的滯后時間;要考慮調(diào)控效應(yīng)的慣性。城市土地市場的供需調(diào)控必須與完善的土地市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)相結(jié)合。

　　(3)土地市場供需調(diào)控的力度

　　供需調(diào)控力度大小與作為調(diào)控手段的變量的變化大小相關(guān)。在決定土地市場供需調(diào)控的力度時，要考慮如下因素;土地經(jīng)濟波動的幅度;調(diào)控手段從使用到產(chǎn)生效應(yīng)的滯后時間;調(diào)控效應(yīng)慣性大小;調(diào)控環(huán)境。

　　4、土地市場供需調(diào)控的措施

　　(1)發(fā)展計劃和規(guī)劃

　　土地利用計劃，特別是年度計劃，是把握土地入市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段，對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。

　　(2)財政政策

　　財政政策在調(diào)節(jié)土地市場發(fā)展速度和供求關(guān)系上發(fā)揮著重要的作用。主要有：

　　地租政策、稅收政策和財政投資政策。稅收政策作為財政收入政策對土地市場的供需調(diào)控作用體現(xiàn)在兩個方面：通過對土地市場運行過程中不同環(huán)節(jié)進行征稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控;通過減免稅實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控。財政投資政策對土地市場的調(diào)控作用主要體現(xiàn)在財政投資的導(dǎo)向作用上，利用財政投資引導(dǎo)社會投資，以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和調(diào)節(jié)地區(qū)差異。

　　(3)金融政策

　　國家金融政策是政府對土地市場供需進行調(diào)控的重要手段。金融政策對土地市場的調(diào)控可分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是指政府通過制定土地金融政策依靠中央銀行直接干預(yù)土地信用業(yè)務(wù)的質(zhì)和量。間接調(diào)控是指國家通過利率和貸款成數(shù)等金融杠桿來調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量和需求量，進而調(diào)控土地市場供需。

　　(4)土地儲備制度

　　通過建立土地儲備制度，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，土地儲備中心成了代表政府在土地一級市場上供應(yīng)土地的唯一渠道和機構(gòu)實現(xiàn)了政府在土地一級市場上壟斷土地供應(yīng)的目標。

　　土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序。

　　①土地收購

　　土地收購是指根據(jù)市政府授權(quán)和土地儲備計劃，土地儲備中心收購或收回市區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的活動。其工作程序是申請收購、權(quán)屬核查、征詢意見、費用測算、方案報批、收購補償、權(quán)屬變更、交付土地。土地收購補償費一般按被收購?fù)恋氐拈_發(fā)成本計算。對于以出讓方式取得的土地使用權(quán)，收購補償費還應(yīng)包括對土地使用權(quán)人已支付的土地出讓金的補償，但應(yīng)扣除原土地使用權(quán)人已實際使用土地期間應(yīng)付出的出讓金部分。
 
    ②土地儲備

　　對于進入土地儲備體系的土地，在出讓給新的土地使用單位以前，由土地儲備中心負責組織前期開發(fā)和經(jīng)營管理。

　?、弁恋毓?yīng)

　　對進入土地儲備體系的土地，由土地儲備中心根據(jù)城市發(fā)展需要和土地市場需求制定土地供應(yīng)計劃，有計劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地。根據(jù)現(xiàn)行土地管理規(guī)定，儲備土地的供應(yīng)方式可分為招標拍賣掛牌出讓和協(xié)議出讓兩種類型。

　　例題：土地收購儲備制度的運作主要包括() 程序。

　　A.土地整理

　　B.土地收購

　　C.土地儲備

　　D.土地供應(yīng)

　　答案：BCD

　　解析：土地收購儲備制度的運作主要包括土地收購、土地儲備和土地供應(yīng)三個程序

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

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　　(九)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(掌握)

　　1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。具體而言，是指通過出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者，按照出讓合同等有關(guān)規(guī)定的期限或條件，對土地投入一定資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪?、交換和無償贈與等方式，把土地使用權(quán)單獨或隨地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人。土地使用權(quán)出讓合同和登記文件所載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。

　　2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

　　在我國，土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓受法律保護，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合以下基本條件。

　　(1)按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

　　(2)按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　為規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個條件的限制：

　?、偻ㄟ^轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權(quán)利、義務(wù)和各項用地要求。

　?、谕恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

　?、弁恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

　?、芡恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)審核批準，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進行轉(zhuǎn)讓。

　?、菰姓潛芡恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利，通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。

　?、尥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。

　　3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　　(1)土地使用權(quán)出售

　　土地使用權(quán)出售是指土地使用權(quán)的出售方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購買方，購買方為此支付土地使用權(quán)價款的行為。土地使用權(quán)的出售，只轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國家。

　　(2)土地使用權(quán)交換

　　土地使用權(quán)交換，也叫“互易”，指當事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，或一方轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的物的行為。它是以一方當事人需要支配對方的土地使用權(quán)為前提，是雙方當事人的合意，是一種權(quán)利客體的交換。

　　(3)土地使用權(quán)贈與

　　土地使用權(quán)贈與，指贈與人(原土地使用權(quán)受讓人或者再受讓人)自愿將自己的土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受贈人，受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償，與出售一樣，贈與的仍只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國家.

　　例題：國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括()。(2000年土地管理基礎(chǔ)試題)

　　A .出售

　　B.出租

　　C.交換

　　D.贈與

　　答案：ACD

　　解析：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈與。

　　(十)土地使用權(quán)抵押的概念和條件(掌握)

　　土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。由于土地開發(fā)時間長、貸款數(shù)量大且風險較大，因而銀行往往要求借款人將土地使用權(quán)或房地產(chǎn)作抵押，以規(guī)避貸款風險。

　　土地使用權(quán)抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，如抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

　　(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。

    (2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即土地使用權(quán)抵押后，土地使用者可繼續(xù)對土地進行占有、收益，只有在債務(wù)不能履行時，抵押權(quán)人才能依照法定程序處分土地使用權(quán)，此時土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　(3)土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之抵押，也就是說，土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

　　(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

　　(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。

　　例題：下列關(guān)于土地使用權(quán)抵押的概念和條件，正確的是()。

　　A.土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔保行為

　　B.抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益

　　C.用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)

　　D.土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押

　　答案：BCD

　　解析：土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔保行為。

　　(十一)土地使用權(quán)租賃的概念(熟悉)

　　土地使用權(quán)租賃是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地出租一般是同房屋租賃結(jié)合在一起的，單純的場地租賃行為在整個土地使用權(quán)租賃市場中比例較小。由于在土地使用權(quán)租賃中，土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建筑物、其他附著物一定期限使用的權(quán)利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金中收回投資，因而土地使用權(quán)租賃十分普遍，具體形式也多種多樣。如商業(yè)柜臺出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。

　　土地使用權(quán)租賃，承租人以支付租金為代價取得了對土地及地上建筑物、其他附著物使用的權(quán)利，但承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟活動，它具有以下幾個法律特征：

　　(1)土地使用權(quán)租賃雙方當事人只是就使用土地達成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。

　　(2)用于租賃的地塊必須具有法律上的依據(jù)。即必須是法律允許的地塊，目前只有因出讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等方式取得的土地使用權(quán)的民事主體具有這一權(quán)利，如果民事主體無合法原因擅自租賃土地(例如劃撥取得的土地使用權(quán))，仍屬于非法行為。

　　(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。出租人有義務(wù)將出租的土地交給承租人使用，并有權(quán)取得租金收益。相反，承租人有義務(wù)支付租金，有權(quán)利使用土地。

　　(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。

　　例題(判斷)：商業(yè)柜臺出租，各種鋪面出租和住房出租等都不包含著土地使用權(quán)的出租。()。

　　答案：×

　　解析：商業(yè)柜臺出租，各種鋪面出租和住房出租等都包含著土地使用權(quán)的出租。

　　(十二)我國土地市場的發(fā)展過程(了解)

　　我國土地市場的形成與發(fā)展，是經(jīng)濟體制改革和對外開放的結(jié)果。

　　1.土地市場的萌芽階段

　　1978年農(nóng)村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，土地所有權(quán)與使用權(quán)開始分離。與此同時，城市土地使用制度開始改革，1980年，我國開始向中外合資企業(yè)收取場地使用費，1982年，深圳開征城市土地使用費。1987年，國務(wù)院批準在深圳、上海、天津廣州、廈門、福州等城市進行土地使用制度改革試點。1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。我國開始了通過市場機制配置土地資源的嘗試。

　　2.土地市場的形成階段

　　1990年，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布實施，中國土地市場建立和發(fā)展有了法律依據(jù)。土地資源的市場配置在全國展開。1992年，鄧小平同志南方談話和十四大以后，全國土地市場的培育、發(fā)展進程大大加快。到1992年底，全國除西藏外的29個省(市、區(qū))都已經(jīng)開展土地出讓工作。這一時期，全國各地大搞開發(fā)區(qū)建設(shè)，土地投機盛行，炒賣土地現(xiàn)象非常嚴重。為此，1993年，國務(wù)院開始整頓土地市場。1992年發(fā)布的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件和相關(guān)規(guī)定。

　　3.土地市場的發(fā)展與完善階段

　　1995年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后，城市土地市場發(fā)展進入一個新的階段。1998年國土資源部成立以來，土地市場逐步發(fā)展和完善。1999年，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進一步推行招標拍賣出讓國有土地使用權(quán)的通知》，嚴格限定行政劃撥供地和協(xié)議出讓土地的范圍，并限定了協(xié)議出讓土地使用權(quán)的最低價格。2000年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》，2001年，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，從嚴格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，嚴格實行國有土地有償使用制度、大力推行土地使用權(quán)招標、拍賣，加強土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，加強地價管理和規(guī)范土地審批的行政行為等六個方面，提出了具體要求。2001年6月，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》，強調(diào)建立健全建設(shè)用地供應(yīng)總量控制制度、城市建設(shè)用地集中供應(yīng)制度、土地使用權(quán)公開交易制度、基準地價定期更新和公布制度、土地登記可查詢制度和集體決策制度。

　　為了規(guī)范協(xié)議出讓土地行為，限制劃撥土地使用范圍，建立完善的招標拍賣掛牌制度，2001年，國土資源部發(fā)布了《劃撥用地目錄》，細化了劃撥與有償?shù)姆秶瑢Σ环蟿潛苣夸浀慕ㄔO(shè)用地，必須有償使用。2002年5月國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。2003年6月國土資源部頒布了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，規(guī)定不符合招標拍賣掛牌出讓條件的國有土地，方可協(xié)議出讓。2004年10月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》指出各地必須禁止非法壓低，地價招商，除按照現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓，推行土地資源的市場化配置。2006年5月31日，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，進一步完善了國有土地使用權(quán)制度。這一階段，國企改制中劃撥土地使用權(quán)改革也逐步推行。1998年頒布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有企業(yè)實行公司制改造、組建企業(yè)集團、股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)管理作出了較詳細的規(guī)定。1999年，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》。

　　這一階段，土地市場中介隊伍也逐步發(fā)展壯大，土地評估行業(yè)行政管理制度逐步健全。

　　例題(判斷)：1995年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。()。

　　答案：×

　　解析：1988年修訂后的《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。

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