《估價(jià)實(shí)務(wù)》收益還原法答題方法(四)

    3、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標(biāo)號(hào))

　?、倌曜饨鹗找?月租金收入×12月

　?、谘航鹉赀\(yùn)用收益=押金×押金收益率

　?、勰昕偸找?年租金收益+押金年運(yùn)用收益

　　(2)計(jì)算房地年總費(fèi)用

　　年總費(fèi)用=月平均費(fèi)用×12月

　　(3)計(jì)算房地年純收益

　　房地年純收益=年總收益 - 年總費(fèi)用

　　(4)計(jì)算建筑物年純收益

　　① 建筑物現(xiàn)值=重置價(jià)格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限

　?、?建筑物年純收益=建筑物現(xiàn)值×建筑物還原率

　　(5)計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益

　　(6)計(jì)算土地市場(chǎng)價(jià)格

　?、佗谕恋貑挝幻娣e價(jià)格=土地總價(jià)格/土地面積

　　(四)難點(diǎn)及常見錯(cuò)誤分析

　　1、難點(diǎn)

　　(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和土地使用年限的關(guān)系

　　(2)土地年純收益的計(jì)算

　　(3)所提供條件的清晰分類

　　2、常見錯(cuò)誤分析

　　(1)沒有解題思路說(shuō)明

　　(2)房地總收益、費(fèi)用、押金運(yùn)用收益等未按年計(jì)算

　　(3)房地總收益中未計(jì)算押金運(yùn)用收益或處理錯(cuò)誤

　　(4)建筑物年純收益計(jì)算基數(shù)錯(cuò)誤

　　(5)未進(jìn)行年期修正或修正的土地使用年限錯(cuò)誤

　　(6)沒有計(jì)算土地單位面積價(jià)格

　　(7)解題思路或計(jì)算步驟混亂

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