2002年土地估價師《土地估價實務(wù)》試題

第一部分 計算題
(共3題，各題分別為30、30、40分，共100分。答題要求列出算式、計算過程和計算結(jié)果;需按公式計算的，要求列出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)。地價單價的單位為“元/平方米”、總價單位為“萬元”。請在每題下方空白處答題)
一、某企業(yè)于2000年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000平方米，交納的土地出讓金為30元/平方米，該宗地土地開發(fā)程度已達(dá)到“五通一平”(通路、通電、通水、通訊、排水及場地平整)。
2001年12月31日，該企業(yè)因改制需要迸行土地價格評估，經(jīng)調(diào)查，該地區(qū)土地取得費 (含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內(nèi)均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5．5%，投資利潤率為10，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變，請測算該宗地于2001年12月31日的單位地價和總地價。
二、企業(yè)甲擁有一宗土地面積為20畝的國有出讓土地，規(guī)劃建設(shè)4萬平方米綜合大樓和2萬平方米公寓，預(yù)計2年建成后即全部售出。企業(yè)甲在完成前期投人后，擬將該宗地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商乙。
經(jīng)調(diào)查，該城市相似地段相同功能的綜合樓售價為6000元/平方米，公寓售價為4500元/平方米，同類結(jié)構(gòu)的綜合樓工程建筑費及專業(yè)費為2100元/平方米，公寓為1800元/平方米，在建筑期間，建筑費及專業(yè)費第1年投入40%，第二年投入60%，銀行貸款年利率為5．5%，開發(fā)利潤為總售價的15%，銷售稅費為售價的5．5%。根據(jù)以上條件，試計算:
(1)該宗地在規(guī)劃條件下的土地使用權(quán)價格;
(2)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)商乙準(zhǔn)備以開發(fā)完成后的部分房地產(chǎn)按售價的90%給甲作為地價的補(bǔ)償，開發(fā)后的房地產(chǎn)銷售稅費由乙統(tǒng)一支付，如不考慮甲的前期投入和土地轉(zhuǎn)讓稅費，試問甲除可得到14000平方米綜合樓外，還可分得多少平方米的公寓。
三、某企業(yè)擁有A宗地的劃撥土地使用權(quán)，并于2002年9月1日與當(dāng)?shù)卣�府簽訂了該宗地的國有土地租賃協(xié)議，租期20年，實際支付的年租金為10元/平方米。A宗地土地面積為30000平方米，用途為工業(yè)，現(xiàn)已達(dá)到五通一平的開發(fā)程度。
經(jīng)調(diào)查，A宗地周邊有三宗條件相似的工業(yè)用地，具體情況如下:
(1)B宗地:占地45畝，于1998年9月1日通過征地方式取得，當(dāng)時根據(jù)所在區(qū)域的市場行情，共支付了300萬元征地及其相關(guān)稅費，經(jīng)開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)已達(dá)到七通一平的開發(fā)程度，共花費土地開發(fā)費540萬元。據(jù)調(diào)查，從1998年9月1日到2002年9月1日期間，征地費用和達(dá)到七通一平的土地開發(fā)費用分別上漲了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通過出讓方式取得。宗地已達(dá)到三通一平的開發(fā)程度。按照2002年9月的市場行情，該宗地若出租經(jīng)營，每年土地凈收益可達(dá)55萬元。
(3)D宗地:占地3．5公頃，于2002年9月以國家作價入股方式取得，40年期、"七通一平"條件下作價425元/平方米。
B、C、D三宗地與A宗地之間除開發(fā)程度等差別外，其他因素的差別如下表。

 
表中數(shù)值表示B、C、D各宗地與A宗地的比較，負(fù)值表示案例宗地比A宗地的對應(yīng)條件差，正值表示案例宗地的條件優(yōu)于A宗地。
根據(jù)當(dāng)?shù)?002年9月的土地市場狀況，從征地到完成七通一平的土地開發(fā)需要1年的時間，土地開發(fā)費分季度投人，每季度投資額相等，在季內(nèi)均勻投人;設(shè)定土地開發(fā)資金的貸款季利率為1．5%，需按季度按復(fù)利計算利息;土地開發(fā)的投資回報率為10%;土地增值收益率為20%;土地還原率取6%
相對A宗地而言，其50年土地使用權(quán)價格因開發(fā)程度不同而有差異:達(dá)到七通一平時地價比五通一平高100元/平方米，達(dá)到五通一平時地價比三通一平高60元/平方米。
根據(jù)以上條件，試回答以下問題:
(1)以B、C、D作為比較案例，利用市場比較法測算宗地A于2002年9月1日的土地價格;
(2)測算宗地A于2002年9月1日的市場年租金;
(3)測算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用權(quán)價格。

第二部分 案例分析
(共1題，60分。本題包括一個地價評估與土地資產(chǎn)管理的實例，請認(rèn)真閱讀理解， 并根據(jù)給定條件，綜合分析后回答有關(guān)問題。請在題目下方空白處答題)
四、某城市擬對市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地總面積為20000平方米。其中宗地A為一舊住宅區(qū)，土地總面積為8500平方米;宗地B為企業(yè)甲所使用的國有劃撥土地，土地面積為7000平方米，土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)，由于規(guī)劃限制，該企業(yè)計劃搬遷到城市郊區(qū);宗地C為公司乙所使用的國有出讓土地，土地面積為1500平方米，出讓用途為商業(yè)，出讓年期為40年，已使用5年;宗地D為公司丙所使用的國有出讓土地，土地面積為3000 平方米，出讓用途為商業(yè)性辦公用地，出讓年期為40年，由于缺乏建設(shè)資金，該宗地巳閑置5年。
上述四宗地由當(dāng)?shù)厥型恋厥召弮�備中心代表政府進(jìn)行統(tǒng)一收購，經(jīng)整理后按照規(guī)劃擬建成一商業(yè)中心，規(guī)劃建筑容積率為2．0~3．5。請根據(jù)以上情況，回答下列問題:
1．市土地收購儲備中心在對宗地A進(jìn)行收購補(bǔ)償時，有人認(rèn)為只應(yīng)對房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不包括土地補(bǔ)償，請從土地資產(chǎn)管理的角度判斷該說法是否正確，并簡述理由;
2．為保證企業(yè)甲的順利搬遷，市土地收購儲備中心需對其所使用的國有劃撥土地進(jìn)行補(bǔ)償，試問:如以現(xiàn)狀用途的評估價作為補(bǔ)償依據(jù)，如何對該國有劃撥土地價格進(jìn)行評估，請簡述評估思路;
3．根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，市土地收購儲備中心在收購宗地C時，應(yīng)對公司乙的土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償，請問:如何確定補(bǔ)償價格?
4．根據(jù)法律規(guī)定，對宗地D應(yīng)如何處置，并說明法律依據(jù);
5．該中心區(qū)域經(jīng)整理后，擬將土地進(jìn)行公開出讓，請問可采用哪幾種方式出讓，并簿述不同出讓方式的基本特點;
6．市土地收購儲備中心為確定公開出讓底價，擬委托一土地估價機(jī)構(gòu)對該宗地的價鉻送行評估，請問:
(1)該土地估價機(jī)構(gòu)接受委托后，應(yīng)按何程序迸行評估;
(2)可以選用哪兩種方法進(jìn)行評估，為此應(yīng)收集哪些資料。
第三部分 土地估價報告改錯
(共1題，40分。本題包括一個土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請認(rèn)真閱讀披告，并指出錯誤，每指出一處錯誤并能簡述原因的，得3分，最高得分40分;只指出錯誤但沒有說明原因的不得分。請在卷紙右邊空白處答題)
土地估價技術(shù)報告
第一部 總 述
一、鉆價項目名稱
W企業(yè)改制上市所涉及的土地價格評估 (A省B縣)
二、委托估價方
W企業(yè)
三、受托估價方
(略)
四、估價目的
W企業(yè)擬迸行股份制改造并上市，根據(jù)原國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會"關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知"([1994]國土[法]字第153號)、原國家土地管理局第8號令《國有企業(yè)改革申劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等要求，W企業(yè)特委托C土地估價機(jī)構(gòu)對此次改制上市所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為其改制上市提供土地價格依據(jù)。
五、估價依據(jù)
(1)《中華人民共和國土地管理法》
(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》
(3)國家土地管理局、國家經(jīng)濟(jì)體制改革委員會關(guān)于印發(fā)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》的通知 ([1994]國土[法]字第153號)
(4)國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式 (1996)》的通知 ([1995]國土[籍]字第180號)
(5)原國家土地管理局第8號令 《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》
(6)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地價管理、土地資產(chǎn)管理和土地市場建設(shè)的地方性規(guī)定
(7)估價人員市場調(diào)查與現(xiàn)場查勘收集的有關(guān)資料
(8)委托方提供的有關(guān)資料

六、估價基準(zhǔn)日
二00-年十二月三十一日
七、估價日期
二00二年七月二十0至二00二年九月二十日
八、地價定義
待估宗地的評估地價為委托方所使用的土地使用權(quán)價格現(xiàn)值。
九、需要特殊說明的事項
(一)假設(shè)條件
(1)餅地使用者合法有償取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費。
(2)估價對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前經(jīng)營的正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
(3)在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
(4)任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。
(5)委托方提供的資料屬實。
(二)使用說明
(1)本報告評估價格僅為W企業(yè)改制并上市提供土地價格依據(jù)，不作其他用途。
（2)待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況及土地使用權(quán)年限等以當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)。
(3)此次土地估價報告分 “土地估價報告”和 “土地估價技術(shù)報告”兩部分，“土地估價報告”供委托方使用，“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用。
(4)評估報告有效期自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效。
(5)本評估報告由C土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。
十、土地估價師簽字
姓 名 估價師資格證書號
十一、土地估價機(jī)構(gòu)
土地估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:(土地估價機(jī)構(gòu)公章)
二00二年九月二十日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1．土地登記狀況
待估宗地位于B縣光明路××號，土地面積2200．8平方米，用途為工業(yè)，為國有劃撥土地，有關(guān)土地登記狀況詳見表2-1。
2．土地權(quán)利狀況
待估宗地為國有劃撥土地，估價期日的土地使用者為W企業(yè)，土地使用證編號為××國用 (1999)字第××號。無他項權(quán)利限制。

 
3．土地利用狀況
待估宗地范圍內(nèi)現(xiàn)有倉庫1座，建筑面積為1790.59平方米，建筑容積率為1．2。
二、地價影晌因素分析
(略)

第三部分 土地估價
一、估價原則
(略)
二、估價方法與估價過程
根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及待估宗地的利用狀況，我們選擇成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法對待估宗地的土地價格進(jìn)行評估。具體評估過程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所投資的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地使用權(quán)價格的估價方法。其基本計算公式為：
土地價格＝(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤) ×土地增值收益
1．土地取得費及有關(guān)稅費
根據(jù) 《A省土地管理法實施條例》及B縣土地征用的有關(guān)規(guī)定，待估宗地所在區(qū)域的征地費包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗 (含林木)補(bǔ)償費和附著物補(bǔ)償費;稅費主要有耕地占用稅、土地管理費等。
(1)征地費:通過調(diào)查，依據(jù)B縣土地管理局提供的有關(guān)征地案例分析，征用待估宗地所在區(qū)域附近的土地，征地費一般在2．0~3．0萬元/畝。此次評估取待估宗地的征地費為2．5萬元/畝，即37．5元/平方米。
(2)有關(guān)稅費:由于待估宗地周邊的土地類型主要為耕地，根據(jù)A省及B縣的有關(guān)規(guī)定，征用耕地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的需征收耕地占用稅4．5元/平方米、耕地開墾費8元/平方米和新增建設(shè)用地有償使用費7元/平方米，合計稅費為19．5元/平方米。
(3) 土地管理費:根據(jù)A省關(guān)于征收土地管理費有關(guān)規(guī)定:土地管理費按征地費總額的3%征收，則為1．1元/平方米。
上述三項合計，土地取得費為58．1元/平方米。
2．土地開發(fā)費
此次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度為宗地紅線外 "三通"(通路、通電、通訊)及宗地紅線內(nèi)地面平整。
通過調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域 "三通一平"的平均開發(fā)費用大致在40~60元/平方米之間，根據(jù)待估宗地的實際開發(fā)水平，取待估宗地的開發(fā)費用為50元/平方米。
3．投資利息
根據(jù)待估宗地的開發(fā)程度及開發(fā)規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期按1年計，設(shè)定土地取得費及有關(guān)稅費在土地取得時一次支付，土地開發(fā)費在開發(fā)周期內(nèi)均勻支付，貸款利息率按評估基準(zhǔn)日中國人民銀行一年期固定資產(chǎn)貸款利率5．85%計，則
投資利息＝(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費)×開發(fā)周期×5.85%
＝(58.1+50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4．投資利潤
調(diào)查近期B縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)投資利潤及××企業(yè)所在行業(yè)的土地開發(fā)投資回報情況，設(shè)定年投資利潤率為12%，則:
投資利潤＝(土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息)×開發(fā)周期×12%
＝(58.1+50+6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5．計算土地增值收益 (土地所有權(quán)收益)
根據(jù)B縣土地出讓金水平，結(jié)合待估宗地的預(yù)期收益以及B縣的有關(guān)規(guī)定，取待估宗地的土地增值收益率為30%。
故土地增值收益＝(征地費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利潤)×10%
＝(58.1+50+13.7)×30%＝36.5(元/平方米)
6．計算待估宗地的土地使用權(quán)價格
待估宗地的土地使用權(quán)價格＝58.1+50+6.32+13.7+36•5
＝164.6(元/平方米)
(二)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法
依據(jù)待估宗地所處區(qū)域的土地級別和基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素、期日、土地使用權(quán)年期、土地開發(fā)程度等因素修正的調(diào)整，即可得到待估宗地的土地價格。由于待估宗地位于B縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，用途為工業(yè)，根據(jù) 《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及 《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》，采用基準(zhǔn)地價測算宗地地價的公式如下:
宗地地價＝待估宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5
Al――區(qū)域條件修正系數(shù)
A2――容積率修正系數(shù)
A3――土地使用權(quán)年期修正系數(shù)
A4――基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)
A5――期日修正系數(shù)

采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估待估宗地地價的步驟如下:
1．確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價
經(jīng)調(diào)查分析，待估宗地位于B縣光明路，屬于3級地，3級地的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為150元/平方米。
2．確定區(qū)域條件修正系數(shù) (Al)
經(jīng)調(diào)查，待估宗地的區(qū)域條件較好，取修正系數(shù)為1．0553。
3．確定容積率修正系數(shù) (A2)
待估宗地面積為2200．8平方米，建筑總面積為1790.59平方米，容積率為1．2，根據(jù)容積率修正系數(shù)表 (表3-1)，待估宗地容積率修正系數(shù)為1．16。

4．確定土地使用權(quán)年限修正系數(shù) (A3)
待估宗地是W企業(yè)于1996年5月1日以出讓方式獲得，設(shè)定土地使用年限為40年， 至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限為35．67年。根據(jù)土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35．67]/[1-1/(1+8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5．確定基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù) (A4)
根據(jù)比次評估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度，參照《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》中基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)表，確定待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度修正系數(shù)為1．17。
6．期日修正系數(shù)
《B縣定級與基準(zhǔn)地價評估報告》是1996年5月經(jīng)A省國土管理局審核驗收后開始使用的，調(diào)查B縣1996年5月至1999年12月31日的地價交易資料，經(jīng)分析測算，地價上漲了5%，故取期日修正系數(shù)A5=1.05。
7．確定待估宗地的土地價格
根據(jù)公式:
宗地地價＝基準(zhǔn)地價×Al×A2×A3×A4×A5
＝15O×l.0553×1．16×0.95237×1．17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地價的確定
1．地價的確定
對于待估宗地，分別采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，其評估結(jié)果分別為:
成本逼近法: 164．6元/平方米
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法: 185．2元/平方米
綜合分析兩種方法評估的結(jié)果，兩種方法所得結(jié)果相差較大，故以兩種方法求得結(jié)果
的加權(quán)平均值來確定最終結(jié)果:
待估宗地的土地價格＝185．2×0．7＋164．6×0．2＝162．6(元/平方米)
2．估價結(jié)果
待估宗地土地面積：22 00．8平方米
單位面積地價：162．6元/平方米
總地價：35．785萬元
第四部分 附件
1．委托估價函
2．待估宗地區(qū)域位置圖
3．委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
4．估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
5．土地估價師證書復(fù)印件

答案

一、計算題
題1計算結(jié)果
宗地于2001年12月31日的單位地價：320．69元／平方米
總地價：96．21萬元
題2計算結(jié)果
(1)宗地總地價：12253．59萬元，單位地價：9190．20元／平方米
(2)甲方除可獲得14000平方米綜合樓外，還可獲得11589．11平方米的公寓。
題3計算結(jié)果
題解一：
(1)A宗地單位地價：383．86元／平方米，總地價：1151．58萬元
(2)A宗地的市場年租金：24．35元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用權(quán)價格：單位價格：152．02元／平方米
總價格：456．06萬元
題解二：
(1)A宗地單位地價：379．04元／平方米，總地價：1137．12萬元
(2)A宗地的市場年租金：24．05元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用權(quán)價格：單位價格：148．85元／平方米
總價格：446．55萬元
二、案例分析題
1．答題要點
該說法不正確，其補(bǔ)償應(yīng)包括土地的價格補(bǔ)償。因為：
（1)由于土地的資產(chǎn)屬性，住戶作為土地使用者，享有一定的土地收益權(quán)。
(2)由于土地區(qū)位和收益的差異，住戶也應(yīng)得到補(bǔ)償。
2．答題要點
(1)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格扣減土地出讓金后的余額。
(2)劃撥土地使用權(quán)的價格應(yīng)按現(xiàn)狀工業(yè)用途進(jìn)行評估。
評估方法可以選用成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法。
3．答題要點
對宗地C應(yīng)按原出讓用途及其年限下的市場價格給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(1)土地用途應(yīng)設(shè)定為商業(yè)。
土地使用權(quán)年限應(yīng)為出讓剩余年限35年。
(2)可選擇采用收益還原法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、市場比較法、剩余法等方法。
4．答題要點
對于宗地D應(yīng)由政府無償收回，因為：
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回。
5．答題要點
作為商業(yè)中心用地，屬于經(jīng)營性用地，根據(jù)國土資源部2002年第11號令的規(guī)定，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開出讓。
各出讓方式的基本特征如下：
招標(biāo)：由投標(biāo)者制作并投送標(biāo)書，根據(jù)標(biāo)書所示的設(shè)計方案和投標(biāo)價格確定中標(biāo)者，投標(biāo)者一般在3個以上。
拍賣：先由出讓方公布拍賣土地的使用條件及有關(guān)限制，然后在固定的場所集中競買，出價高者成交。
掛牌：由出讓方發(fā)布掛牌公告，公布出讓土地的交易條件和期限，掛牌期限截止時的最高價格即為成交價格。

 
6．答題要點
(1)估價機(jī)構(gòu)接受評估委托后，應(yīng)按以下程序進(jìn)行評估：
A．確定估價的基本事項，包括估價對象、估價目的、估價期日、價格類型、估價日期等；
B．?dāng)M定估價作業(yè)計劃，確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進(jìn)度等；
C．資料收集與實地查勘，主要收集社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地個別資料等；
D．相關(guān)資料分析，對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行分析；
E．按照一定的原則，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法，試算宗地價格；
F．試算價格調(diào)整，確定最后估價結(jié)果；
G．撰寫土地估價報告書；
H．將土地估價報告提交給委托方。
(2)由于待估宗地為商業(yè)用途，為此應(yīng)選用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的兩種。
收集的資料包括：
1)收益還原法應(yīng)收集以下資料：
A．開發(fā)后的房地產(chǎn)出租收益；
B．房地產(chǎn)出租費用及有關(guān)稅費等；
C．房屋重置成本；
D．土地還原率、房屋還原率等參數(shù)；
E．當(dāng)?shù)赝恋厥袌�、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
2)市場比較法應(yīng)收集以下資料：
A．三個以上與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個別條件相近、交易時間相近等的比較實例；
B．土地還原率等參數(shù)；
C．當(dāng)?shù)赝恋厥袌�、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
3)基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)收集以下資料：
A. 當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價及修正體系；
B．待估宗地所在土地級別；
C．土地還原率等參數(shù)；
D．當(dāng)?shù)赝恋厥袌觥⒎康禺a(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
4)剩余法應(yīng)收集以下資料：
A．開發(fā)后的不動產(chǎn)市場售價；
B．開發(fā)中的有關(guān)建筑費、專業(yè)費用及其他費用；
C．土地還原率、年貸款利率等參數(shù)；
D．當(dāng)?shù)赝恋厥袌�、房地產(chǎn)市場資料及待估宗地個別資料等。
三、土地估價報告改錯題
土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：
第一部分總述
1．估價依據(jù)中，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，應(yīng)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
2．國家土地管理局關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式(1996)》的通知([1995]國土[籍]字第180號)是舊的土地估價報告規(guī)范格式，不應(yīng)作為估價依據(jù)。
3．估價依據(jù)缺乏土地估價技術(shù)規(guī)程。
4．地價定義不清楚，未明確待估宗地的設(shè)定用途、年期、土地開發(fā)程度等內(nèi)容。
5，使用說明中，待估宗地的土地面積、土地權(quán)利狀況等應(yīng)以當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T核發(fā)的《國有土地使用證》為準(zhǔn)。
6．“土地估價技術(shù)報告”供委托方的上級主管部門使用為錯誤說法，“土地估價技術(shù)報告”應(yīng)供土地管理部門進(jìn)行估價報告審核或備案以及估價機(jī)構(gòu)存檔用。
7．缺少土地估價師簽字欄。 •
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
8．估價對象描述中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81。

第三部分土地估價
9．成本逼近法的計算公式有誤。
10．成本逼近法中，稅費不應(yīng)包括新增建設(shè)用地有償使用費。
11．成本逼近法中投資利息計算錯誤，土地開發(fā)費的計息期應(yīng)為半年，正確的計算公式應(yīng)為：投資利息＝土地取得費及有關(guān)稅費×開發(fā)周期× 5．85％＋
土地開發(fā)費×開發(fā)周期× 1／2×5．85％。
12．投資利潤計算錯誤，計算投資利潤時，投資利息不應(yīng)計算利潤。
13．計算增值收益時，應(yīng)以成本價格乘以一定的增值收益率，成本價格應(yīng)包括投資利息。
14．增值收益率有打印錯誤。
15．成本逼近法計算待估宗地的價格有誤，計算結(jié)果是無限年期的價格，應(yīng)進(jìn)行土地使用年期修正，修正為50年期的價格。
16. 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，未明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵，包括頒布日期、用途、基準(zhǔn)地價、開發(fā)程度等。
17．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地的容積率應(yīng)為0．81，容積率修正系數(shù)為1．0。
18．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，待估宗地為國有劃撥土地，根據(jù)估價目的，土地使用年限可設(shè)定為最高出讓年限50年，與基準(zhǔn)地價年限相同，不必進(jìn)行年期修正。
19．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)有誤，未明確1999年12月31日至2001年1月31日之間的地價變化情況。
20．基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計算結(jié)果有誤。
21．地價的確定中，未說明結(jié)果確定方法的依據(jù)。
22．地價確定中，兩種方法的權(quán)重和不等于1．0。
23．估價結(jié)果中，總地價沒有大寫。
24．缺少土地估價結(jié)果一覽表。
第四部分附件
25．缺少待估宗地的國有土地使用證復(fù)印件。
26．缺少估價對象的照片資料。