土地估價師考試《土地估價實務》應試寶典3

　8、個別因素條件指數

　　a容積率條件指數

　　確定方法：如果宗地所在地有容積率系數(如廣州等地)，“可直接采用容積率修正系數”?？烧{查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率;

　　b臨街狀況指數：將宗地臨街狀況分為四面臨街(或路)、三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數定為100，每增加或減少一面，因素指數增加或減少百分之幾。

　　c宗地面積指數：將依據宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級;

　　d宗地形狀指數：分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降某個%。

　　e地形坡度指數：坡度假%以下屬優(yōu)、5-10%屬較優(yōu)、10-20%屬一般、20-25%屬較劣，25%以上屬劣。(對別墅或其它特殊用地除外);

　　f地質條件指數：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。

　　g規(guī)劃條件限制指數：分為有規(guī)劃限、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數定為100，有規(guī)劃限制地價指數上升或下降某個%。

　　在確定因素條件指數時，注意以下幾點：

　　因素指數幅度要與當地公布或采用的基準地價報告中的宗地因素條件修正系數表中的內容相同或相近，且修正幅度應參考由基準地價計算宗地地價的因素修正系數表中的幅度(即各影響因素的權重)。

　　在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同如住宅用地，對交通便捷度的要求較高(即權重較大)，修正幅度可定高些;道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小，應充分考慮。

　　5、實例修正后的地價計算

　　經過比較分析，求算各比較實例經因素修正后達到估價對象條件的地價，再依據《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定待估土地的估價。

　　市場比較法可能會出現的錯誤：

　　1、 實例選擇不符合要求。案例與待估宗地一在同一供求圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大，案例數量不多、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型(出讓價格、轉讓價格、抵押價格)、價格內涵、交易時間描述等。

　　2、 因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分呀混亂，因素選擇與報告中選用基準地價因素不一致且相差較大;

　　3、 比較因素說明未量化，過于籠統;因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。

　　4、 確定因素條件指數中可能會出現因素內容與前表(因素條件說明表)不一致，可能漏項或多項;指數確定不合理(因素間權重的不合理，某個因素修正幅度不合理或修正錯誤)。

　　5、 因素條件修正系數表中可能會出現因素內容與前表(因素條件說明表或因素條件指數表)不一致;

　　6、 地價指數、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。

　　7、 計算比準地價時錯誤。

　　8、 確定地價時只以其中一個比準地價為結果或計算錯誤。

　　9、 計算公式錯誤。