物業(yè)管理操作實(shí)務(wù)(四)

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì)的任期和職權(quán)
　　1.任期
　　業(yè)主委員會(huì)的任期每屆為兩年，可以連選連任。在任期期滿(mǎn)三個(gè)月前，應(yīng)選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)；其選舉工作由原業(yè)主委員會(huì)主持，房地產(chǎn)行政管理部門(mén)派員參加；新一屆業(yè)主委員會(huì)名單應(yīng)報(bào)所在地區(qū)、縣房管局備案。
　　業(yè)主委員會(huì)委員因故不能履行職責(zé)，如個(gè)人物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、因病、長(zhǎng)期出國(guó)等，須書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)。在業(yè)主委員會(huì)章程中，可以規(guī)定業(yè)主委員會(huì)缺額補(bǔ)選辦法，章程沒(méi)有約定的，一般可在半年內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)予以補(bǔ)選。
　　業(yè)主委員會(huì)是依法成立的業(yè)主自治組織，業(yè)主委員會(huì)成員不得宣布解散業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)這種反常情況，房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)予以阻止。由于物業(yè)管理區(qū)域的變化引起業(yè)主委員會(huì)的撤銷(xiāo)、合并，須經(jīng)原核準(zhǔn)登記的區(qū)、縣房管局核準(zhǔn)。
　　業(yè)主委員會(huì)可設(shè)主任1名，副主任1-2名。有的地方，業(yè)主委員會(huì)聘用執(zhí)行秘書(shū)，負(fù)責(zé)日常事務(wù)。
　　2.職權(quán)
　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自治管理權(quán)利的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定。
　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，管委會(huì)的權(quán)利是：
　�。�1）制定管委會(huì)章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人、使用人，維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)利；
　　（2）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司；
　�。�3）審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；
　�。�4）檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
　　該辦法指出，管委會(huì)的義務(wù)是：
　　（1）根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人和使用人的意見(jiàn)和要求，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；
　�。�2）協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作；
　�。�3）接受住宅小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)人和使用人的監(jiān)督；
　�。�4）接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
　　業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)由各地地方性法規(guī)、行政規(guī)章進(jìn)行規(guī)定。主要職權(quán)有以下幾個(gè)方面：
　�。�1）向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作，召集和主持業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，提請(qǐng)審議重大管理事項(xiàng)和措施；
　�。�2）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，督促物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行合同進(jìn)行管理服務(wù)；
　　（3）管好、用好物業(yè)維修基金；
　�。�4）檢查、督促業(yè)主和使用人合理、安全使用物業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對(duì)個(gè)別業(yè)主和使用人違章裝修和不合理使用物業(yè)的行為進(jìn)行勸阻和監(jiān)督等；
　�。�5）其他事宜。如提出修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程議案，組織換屆工作，建立業(yè)主委員會(huì)工作制度等。
　　業(yè)主委員會(huì)一般一個(gè)季度召開(kāi)一次例會(huì)，會(huì)議必須有半數(shù)以上委員出席才有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)可臨時(shí)召集會(huì)議。必要時(shí)，可邀請(qǐng)政府有關(guān)部門(mén)、物業(yè)管理企業(yè)、居委會(huì)代表列席。每次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有會(huì)議記錄，記錄應(yīng)整理歸檔。
　　（四）業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作
　　1.章程
　　業(yè)主委員會(huì)籌備組成立起，就要擬訂業(yè)主委員會(huì)章程。業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的規(guī)范性文件。章程必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議通過(guò)后施行。
　　業(yè)主委員會(huì)籌備組可以在房地產(chǎn)行政管理部門(mén)有關(guān)業(yè)主委員會(huì)章程的示范文本基礎(chǔ)上制定章程，制定時(shí)結(jié)合本轄區(qū)的實(shí)際情況，征求業(yè)主小組的意見(jiàn)，其內(nèi)容不得違反有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章和規(guī)范性文件。
　　業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容一般包括：
　　（1）本會(huì)名稱(chēng)、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門(mén)及宗旨等；
　�。�2）組織及職責(zé)；
　�。�3）會(huì)議制度及工作制度；
　�。�4）委員的條件、選舉及權(quán)利和義務(wù)等；
　�。�5）經(jīng)費(fèi)來(lái)源、經(jīng)費(fèi)賬目管理；
　�。�6）辦公用房；
　�。�7）章程、生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。
　　2.日常工作
　　業(yè)主委員會(huì)的日常工作要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程來(lái)決定，一般說(shuō)來(lái)有如下幾項(xiàng)：
　�。�1）了解掌握物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主和使用人的基本情況，包括轄區(qū)物業(yè)面積、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，轄區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、公建配套情況，轄區(qū)周?chē)�環(huán)境、交通等情況。業(yè)主和使用人按戶(hù)登記造冊(cè)。對(duì)本轄區(qū)的物業(yè)管理的目標(biāo)和要求在廣泛征求業(yè)主意見(jiàn)后提出初步方案供討論；
　�。�2）如轄區(qū)原已有物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理工作作出評(píng)價(jià)，包括取得的成績(jī)、得當(dāng)?shù)墓芾泶胧�，存在的�?wèn)題，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的合理性，對(duì)原來(lái)的物業(yè)管理公司是否續(xù)聘或解聘提出意見(jiàn)，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告；
　�。�3）與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，可參照房地產(chǎn)行政管理部門(mén)制定的示范文本對(duì)合同草案條款逐項(xiàng)進(jìn)行擬訂，明確雙方權(quán)利和義務(wù)，轄區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)在報(bào)送所在地區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)備案前，最好事先征求意見(jiàn)，然后簽訂合同并辦理備案手續(xù)；
　�。�4）管理好物業(yè)維修基金，掌握好對(duì)物業(yè)維修基金的使用權(quán)，遵循專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，要求物業(yè)管理公司在賬務(wù)上按幢立賬、按戶(hù)核算，在年終時(shí)可委托有資質(zhì)的審計(jì)單位對(duì)物業(yè)管理維修基金的賬務(wù)進(jìn)行審計(jì)，并把結(jié)果向業(yè)主大會(huì)報(bào)告；
　　（5）提出本轄區(qū)年度房屋修繕計(jì)劃、設(shè)備維修更新計(jì)劃、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并提出財(cái)務(wù)預(yù)算，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)審議。必要時(shí)，做好物業(yè)維修基金的籌集工作；
　�。�6）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約、小區(qū)管理公約、房屋使用公約等行為準(zhǔn)則，協(xié)調(diào)好物業(yè)使用中業(yè)主的相鄰關(guān)系，對(duì)于違章裝修，協(xié)助物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，如有違章行為的人不聽(tīng)勸阻要報(bào)告有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理；
　　（7）做好轄區(qū)內(nèi)道路場(chǎng)地，車(chē)輛行駛和停放，以及設(shè)置廣告等方面的管理；
　　（8）做好內(nèi)部管理工作：起草有關(guān)物業(yè)管理公約、辦法的草案；做好委員的增補(bǔ)選舉工作；建立工作制度、會(huì)議制度和檔案制度；做好辦公經(jīng)費(fèi)的籌集和使用管理工作；做好辦公用房的設(shè)置和管理工作；做好換屆選舉工作等。
　　（五）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系
　　1.經(jīng)濟(jì)合同的平等雙方
　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是一種委托與受委托的關(guān)系，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同前后，雙方地位都是平等的。簽訂合同前，雙方可以雙向選擇；合同簽訂時(shí)，對(duì)于管理目標(biāo)、要求和費(fèi)用，雙方都要協(xié)商，協(xié)商取得一致，才簽約。其間雙方?jīng)]有隸屬關(guān)系。在法律上，業(yè)主委員會(huì)有委托或不委托某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的自由，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托的自由。
　　2.目標(biāo)一致的利益雙方
　　管理服務(wù)目標(biāo)一經(jīng)確定，雙方簽約后，雙方都是物業(yè)管理目標(biāo)的追求者。這個(gè)目標(biāo)就是為了保持物業(yè)的完好，保障物業(yè)使用方便安全，維護(hù)環(huán)境優(yōu)美整潔，保證公共秩序的良好。在這個(gè)目標(biāo)下，物業(yè)管理企業(yè)要以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用提供管理服務(wù)，而這種管理服務(wù)根本上是為了物業(yè)業(yè)主和使用人的利益。雙方聘與被聘的關(guān)系，融合在目標(biāo)一致之中；各方的行為不能影響和損害這種目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，否則將承擔(dān)責(zé)任。
　　3.勞務(wù)和經(jīng)濟(jì)交換的雙方
　　這一關(guān)系是在經(jīng)濟(jì)合作關(guān)系下產(chǎn)生的，體現(xiàn)有償?shù)牡葍r(jià)交換原則。一方要求對(duì)方優(yōu)質(zhì)廉價(jià)服務(wù)，另一方要求對(duì)方支付費(fèi)用，這是一種對(duì)立統(tǒng)一。當(dāng)出現(xiàn)矛盾時(shí)，要依照法律來(lái)規(guī)范，可以協(xié)商解決，合同可修改補(bǔ)充，當(dāng)矛盾不能通過(guò)協(xié)商解決時(shí)，雙方可以依法申訴，直至提起訴訟。
　　4.職權(quán)范圍各不相同的雙方
　　業(yè)主要對(duì)物業(yè)的自用部位、自用設(shè)備進(jìn)行安全使用和維護(hù)，又要遵守業(yè)主公約和房屋使用公約，維護(hù)公共部件、公共設(shè)備、設(shè)施的安全、整潔使用。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專(zhuān)業(yè)管理要監(jiān)督、檢查和協(xié)助。物業(yè)管理企業(yè)是具體作業(yè)單位，實(shí)施日常管理的作業(yè)組織，在合同范圍內(nèi)業(yè)主委員會(huì)要與之合作和給予幫助，必要時(shí)建立協(xié)調(diào)工作會(huì)議制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，解決管理中遇到的一些問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理工作。
　　第三節(jié)行政管理部門(mén)和相關(guān)部門(mén)
　　一、行政管理的涵義和工作內(nèi)容
　�。ㄒ唬┬姓�管理的涵義
　　物業(yè)管理的行政管理是國(guó)家或國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。
　�。ǘ�）行政管理工作內(nèi)容
　　1.政策指導(dǎo)
物業(yè)管理的行政機(jī)關(guān)要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業(yè)業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，也包括地區(qū)街道、居委和相關(guān)部門(mén)。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎(chǔ)條件，加強(qiáng)宣傳力度，通過(guò)各種形式普及物業(yè)管理的法律知識(shí)和相關(guān)的法律知識(shí).要培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)人員，使得大家學(xué)習(xí)物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。
　　2.行政立法
　　根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策，針對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問(wèn)題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。
　　3.協(xié)調(diào)服務(wù)
　　對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門(mén)之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調(diào)。同時(shí)，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢(xún)，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通和有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)、登記備案手續(xù)等方面。
　　4.執(zhí)法監(jiān)督
　　行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關(guān)各方的投訴，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進(jìn)行行政監(jiān)督管理和處理。
　　5.市場(chǎng)調(diào)控
　　通過(guò)地價(jià)、房?jī)r(jià)、稅收、信貸、服務(wù)費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)手段，來(lái)調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，扶助和培育物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)其健康規(guī)范發(fā)展。
　　二、行政管理部門(mén)的機(jī)構(gòu)設(shè)置
　　根據(jù)1993年12月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件明確規(guī)定，建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)（工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門(mén)，因此從全國(guó)范圍來(lái)講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門(mén)。
　　各省、市對(duì)物業(yè)管理的行政管理部門(mén)都有明確規(guī)定。北京市人民政府在《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中規(guī)定：“市和區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作�！蓖瑫r(shí)還規(guī)定：“本市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機(jī)關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。”深圳市人大常委會(huì)頒發(fā)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“市政府住宅行政管理部門(mén)是特區(qū)住宅物業(yè)管理的主管部門(mén)。各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(mén)是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門(mén)，對(duì)本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督�！�
　　第三章物業(yè)管理程序
　　在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學(xué)的、先進(jìn)的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)引進(jìn)現(xiàn)代化管理中的全新思想，對(duì)物業(yè)實(shí)行“全過(guò)程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過(guò)程中物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)的驗(yàn)收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理，物業(yè)檔案資料的建立，物業(yè)日常管理和維修養(yǎng)護(hù)等內(nèi)容進(jìn)行論述。
　　第一節(jié)物業(yè)管理前期介入
　　一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)
　　對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，存在著開(kāi)發(fā)――經(jīng)營(yíng)――管理三個(gè)階段。從形式上看，物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，并非如此簡(jiǎn)單。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒(méi)有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒(méi)有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見(jiàn)的車(chē)位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。
　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過(guò)程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。
　　這里所說(shuō)的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。
　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，還必須有超前意識(shí)，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等；然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開(kāi)發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開(kāi)發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書(shū)后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來(lái)的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿(mǎn)足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹(shù)立良好的、有效的“管家”形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問(wèn)題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。
　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性
　�。ㄒ唬┐偈刮飿I(yè)竣工后返工無(wú)望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決
　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專(zhuān)業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專(zhuān)業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
　�。ǘ�）物業(yè)管理前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解
　　物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿(mǎn)意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。
　�。ㄈ�）物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備
　　物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。
　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容
　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面：
　　（一）物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)
　　無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。
　　1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析�？尚行允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)�？煽啃允侵冈撐飿I(yè)的建設(shè)是否有保證，開(kāi)發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于開(kāi)發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來(lái)不應(yīng)有的損失�？捎�利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來(lái)正常利潤(rùn)，或近期雖無(wú)利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開(kāi)新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。
　　2.具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。
　　3.投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同（協(xié)議）。
　　4.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。
　�。ǘ�）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系
　　物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽(tīng)取意見(jiàn)。
　　1.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。
　　2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
　　3.參與售房部門(mén)同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門(mén)禁出入辦法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。
　�。ㄈ�）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)
　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。
　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車(chē)庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
　　2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
　　3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。
　　4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。
　�。ㄋ模┰O(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度
　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
　　1.籌建業(yè)主管理委員會(huì)。
　　2.與開(kāi)發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制度，編制住戶(hù)手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。
　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。
　�。ㄎ澹┙�立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
　　物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。
　　1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。
　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。
　　3.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。
　�。�六）辦理移交接管事宜
　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。
　　1.擬訂移交接管辦法。
　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。
　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。
　　第二節(jié)物業(yè)的接管與驗(yàn)收
　　一、物業(yè)的竣工驗(yàn)收
　�。ㄒ唬┛⒐を�(yàn)收及驗(yàn)收種類(lèi)
　　物業(yè)的竣工驗(yàn)收是指一項(xiàng)物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個(gè)階段。物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和設(shè)備安裝以后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用或投產(chǎn)的條件。工程項(xiàng)目竣工后，由建筑商向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)，需經(jīng)開(kāi)發(fā)商或?qū)ｉT(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程交付手續(xù)，建筑商把物業(yè)交給開(kāi)發(fā)商，這一交接過(guò)程稱(chēng)之為驗(yàn)收。
　　竣工驗(yàn)收是建筑商與開(kāi)發(fā)商之間發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)，通過(guò)驗(yàn)收能明確責(zé)任，如工程達(dá)到設(shè)計(jì)或合同要求，經(jīng)驗(yàn)收后，就可解除合同義務(wù)。從物質(zhì)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終建筑產(chǎn)品，而開(kāi)發(fā)商也完成了該物業(yè)的開(kāi)發(fā)任務(wù)；從經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)，建筑商即可解除對(duì)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
　　建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收不僅有竣工驗(yàn)收，而且有再建工程驗(yàn)收。它包括隱蔽工程驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收、分期驗(yàn)收和全部工程驗(yàn)收。
　　1.隱蔽工程驗(yàn)收
　　隱蔽工程驗(yàn)收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項(xiàng)工程，在隱蔽之前所進(jìn)行的檢查驗(yàn)收，它是保證工程質(zhì)量、防止留有質(zhì)量隱患的重要措施。隱蔽工程驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)為施工圖設(shè)計(jì)和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范，驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商和建筑商共同進(jìn)行的，驗(yàn)收后要辦理簽證手續(xù)，雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字，并列入工程檔案。對(duì)于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問(wèn)題要認(rèn)真進(jìn)行處理，處理后進(jìn)行復(fù)核并寫(xiě)明處理情況。未經(jīng)檢驗(yàn)合格不能進(jìn)入下道工序施工。
　　2.單項(xiàng)工程驗(yàn)收
　　單項(xiàng)工程驗(yàn)收是指某個(gè)單項(xiàng)工程已按設(shè)計(jì)要求施工完畢，具備使用條件，能滿(mǎn)足投產(chǎn)要求時(shí)，建筑商便可向開(kāi)發(fā)商發(fā)出交工驗(yàn)收通知。開(kāi)發(fā)商在接到建筑商的交工通知后，應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗(yàn)收資料、工程關(guān)鍵部分施工記錄以及工程有否漏項(xiàng)等情況，然后再組織設(shè)計(jì)單位、建筑商等共同進(jìn)行交工驗(yàn)收。
　　3.分期驗(yàn)收
　　分期驗(yàn)收是指在一個(gè)群體工程中分期分批進(jìn)行建設(shè)的工程項(xiàng)目，或個(gè)別單位工程在達(dá)到使用條件、需要提前動(dòng)用時(shí)所進(jìn)行的驗(yàn)收。例如住宅小區(qū)，當(dāng)?shù)谝黄诜课萁ǔ珊螅�即可�?yàn)收，以使建筑產(chǎn)品能提前投入使用，提前發(fā)揮投資效益。
　　4.全部工程驗(yàn)收
　　全部工程驗(yàn)收是指工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)要求全部落成并達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)即可進(jìn)行全部工程竣工驗(yàn)收。全部工程竣工驗(yàn)收應(yīng)在做好驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的基礎(chǔ)上，按預(yù)先驗(yàn)收――正式驗(yàn)收的順序進(jìn)行。
　　物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)在物業(yè)前期管理中參與上述各種建筑工程項(xiàng)目的驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主，從今后管理和使用的角度，根據(jù)專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供意見(jiàn)。這樣既便于避免建筑后遺癥的發(fā)生，又便于掌握第一手資料，為日后的管理打好基礎(chǔ)。
　　（二）竣工驗(yàn)收的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)及主要工作
　　1.竣工驗(yàn)收的依據(jù)
　�、偕霞�(jí)主管部門(mén)的有關(guān)文件。
　�、陂_(kāi)發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。
　�、墼O(shè)計(jì)文件、施工圖紙和設(shè)備技術(shù)說(shuō)明書(shū)。
　�、�?chē)?guó)家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范。
　�、萁ㄖ�安裝統(tǒng)計(jì)規(guī)定。
　　⑥對(duì)從國(guó)外引進(jìn)的新技術(shù)或成套設(shè)備項(xiàng)目，還應(yīng)按照簽訂的合同和國(guó)外提供的設(shè)計(jì)文件等資料進(jìn)行驗(yàn)收。
　　2.驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)
　�、俟こ添�(xiàng)目按照工程合同規(guī)定和設(shè)計(jì)圖紙要求已全部施工完畢，達(dá)到國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能夠滿(mǎn)足使用要求。
　�、诳⒐すこ踢_(dá)到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風(fēng)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。
　�、墼O(shè)備調(diào)試、試運(yùn)轉(zhuǎn)達(dá)到設(shè)計(jì)要求。
　�、芙ㄖ�物周?chē)?米以?xún)?nèi)的場(chǎng)地清理完畢。
　�、菁夹g(shù)檔案資料齊全。
　　3.做好竣工驗(yàn)收工作
　�、俳ㄖ�商準(zhǔn)備和提交竣工資料。為了使開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)合理使用和維護(hù)管理，為改建、擴(kuò)建提供依據(jù)和辦理工程決算，建筑商向開(kāi)發(fā)商提交的資料有：竣工工程項(xiàng)目一覽表；圖紙會(huì)審記錄；竣工圖；隱蔽工程驗(yàn)收單、工程質(zhì)量事故發(fā)生記錄單；材料、半成品的試驗(yàn)和檢驗(yàn)記錄；永久性的水準(zhǔn)點(diǎn)坐標(biāo)記錄；建筑物或構(gòu)筑物沉陷觀測(cè)記錄材料、構(gòu)件和設(shè)備的質(zhì)量合格證；土建施工的試驗(yàn)記錄；土建施工記錄；設(shè)備安裝施工和檢驗(yàn)記錄；建筑商和設(shè)計(jì)單位提供的建筑物使用注意事項(xiàng)；該工程的有關(guān)技術(shù)決定；工程結(jié)算資料、文件和簽證等。
　�、陂_(kāi)發(fā)商收到建筑商提供的竣工資料以后，應(yīng)對(duì)這些資料進(jìn)行逐項(xiàng)檢查和鑒定。
　�、圻M(jìn)行設(shè)備的單體試車(chē)、無(wú)負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)、有負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)。
　　④辦理工程交接手續(xù)。檢查鑒定和負(fù)荷聯(lián)動(dòng)試車(chē)合格后，合同雙方即可簽訂交接驗(yàn)收證書(shū)，逐項(xiàng)辦理固定資產(chǎn)移交，根據(jù)承包合同的規(guī)定辦理工程結(jié)算手續(xù)。除注明承擔(dān)的保修工作內(nèi)容外，雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系與法律責(zé)任可予以解除。
　　二、物業(yè)的接管驗(yàn)收
　　（一）接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收
　　接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)建設(shè)部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別在于：
　　1.驗(yàn)收的目的不同
　　接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求。
　　2.驗(yàn)收條件不同
　　接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)；竣工驗(yàn)收的首要條件是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿(mǎn)足使用等。
　　3.交接對(duì)象不同
　　接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理公司接管開(kāi)發(fā)商移交的物業(yè)，竣工驗(yàn)收是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)。
　�。ǘ�）接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的事項(xiàng)
　　物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)接管驗(yàn)收，即由對(duì)物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
　　1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。
　　2.物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
　　3.接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。5.開(kāi)發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。
　　7.接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。
　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。
　　第三節(jié)物業(yè)入伙手續(xù)的辦理
　　所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)。
　由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象――業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來(lái)，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問(wèn)題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會(huì)，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹(shù)立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴(lài)。
　　一、入伙通知書(shū)
　　入伙通知書(shū)就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書(shū)時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題：
　　1.一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。
　　2.如業(yè)主因故不能按時(shí)前來(lái)辦理，應(yīng)在通知書(shū)上注明補(bǔ)辦的辦法。
　　下面是一份入伙通知書(shū)以作示范：
　　入伙通知書(shū)
　　_____________女士／先生：
　　您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！
　　您所認(rèn)購(gòu)的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收、測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。
　�。ㄒ唬┱�(qǐng)您按入伙通知書(shū)、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門(mén)和單位將到場(chǎng)集中辦公。
　�。ǘ�）為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來(lái)辦理入伙手續(xù)。
　　各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表（略）。
　　閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話(huà)________________.
　　特此通知
　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　________年____月____日
　　二、入伙手續(xù)書(shū)
　　入伙手續(xù)書(shū)即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個(gè)過(guò)程井然有序。
　　三、收樓須知
　　收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。
　　下面是一份收樓須知以作示范：
　　收樓須知
　　為避免業(yè)主在收樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來(lái)不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。
　�。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)
　　1.付清購(gòu)樓余款。
　　2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財(cái)務(wù)部驗(yàn)證、收回并開(kāi)具總發(fā)票。
　　3.在入伙手續(xù)（1）上蓋章。
　�。ǘ�）在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)
　　1.驗(yàn)清業(yè)主身份。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙手續(xù)書(shū)；業(yè)主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。
　　2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書(shū)、購(gòu)房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(shū)（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。
　　3.在入伙手續(xù)（2）上蓋章。
　�。ㄈ�）在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)
　　1.繳付各項(xiàng)管理費(fèi)用。預(yù)收不超過(guò)3個(gè)月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。
　　2.繳付其他費(fèi)用。如安裝防盜門(mén)、安裝防盜窗花等。
　　3.在入伙手續(xù)（3）上蓋章。
　�。ㄋ模┰谖飿I(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)
　　1.簽署《業(yè)主公約》。
　　2.介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)。
　　3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。
　　4.在入伙手續(xù)書(shū)（4）上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。
　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　×年×月×日
　　四、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收
　　購(gòu)買(mǎi)物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。根據(jù)入伙手續(xù)書(shū)和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問(wèn)題了解清楚，并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問(wèn)題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
　　歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面：
　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。
　　2.門(mén)窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門(mén)窗是否密縫、貼合，門(mén)鎖、窗鉤有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，玻璃是否防水密封等。
　　3.供電系列。包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿(mǎn)足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。
　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。
　　5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門(mén)、防盜窗花、電話(huà)電線、天線、信箱等。
　　第四節(jié)物業(yè)檔案的建立
　　物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必
　　不可少的東西。
　　物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。
　　第五節(jié)物業(yè)的裝修與管理
　　業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。
　　一、業(yè)主裝修申請(qǐng)表
　　業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。
　　二、裝修管理規(guī)定
　　根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強(qiáng)物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè)管理企業(yè)均對(duì)裝修制定如下規(guī)定：
　　（一）報(bào)批程序
　�。�1）業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報(bào)。
　�。�2）詳細(xì)、如實(shí)地填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》。
　�。�3）經(jīng)管理處審核同意后、方可進(jìn)行裝修施工。
　�。�4）裝修施工隊(duì)?wèi)?yīng)到管理處簽訂《裝修工程隊(duì)治安責(zé)任書(shū)》及《裝修施工保證書(shū)》。
　�。ǘ�）裝修管理要求
　�。�1）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。
　�。�2）不得鑿穿地面和房頂?shù)乃�泥層�?
　　（3）不得封閉前陽(yáng)臺(tái)，不得改動(dòng)外門(mén)窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。
　�。�4）裝修垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定的地點(diǎn)。嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯、過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋撒堆放。
　　（5）嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸�活污水由雨水管道排出�?
　�。�6）按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)�？照{(diào)出水必須接回陽(yáng)臺(tái)內(nèi)或室內(nèi)。
　　（7）裝修施工應(yīng)安排在上午7：00―12：00，下午14：00―20：00時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，以免影響他人休息。
　　（8）高層住戶(hù)裝修不得使用載人電梯裝運(yùn)建材、木料、工具等物品。
　�。�9）需封閉后陽(yáng)臺(tái)的，須申報(bào)管理處同意方能施工。
　�。�10）施工隊(duì)人員應(yīng)到管理處辦理臨時(shí)出入證，將臨時(shí)出入證佩戴在前胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。
　　（11）未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動(dòng)水、電管線走向。
　�。�12）底層住戶(hù)裝修，不得在前陽(yáng)臺(tái)違章搭建。
　�。�13）臨平臺(tái)的陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)不能改裝門(mén)。
　�。ㄈ�）押金及保證金
　�。�1）業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。
　�。�2）裝修施工隊(duì)在辦理臨時(shí)出入證時(shí)，須向管理處交付一定的押金。
　�。�3）裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對(duì)裝修工程進(jìn)行檢查，如無(wú)違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為，沒(méi)有對(duì)他人財(cái)產(chǎn)和公共場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。
　�。ㄋ模┻`規(guī)責(zé)任
　�。�1）在裝修施工中有違反上述規(guī)定行為的，管理處有權(quán)視情節(jié)嚴(yán)重程度給予扣罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。
　�。�2）裝修施工中有意或無(wú)意損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財(cái)產(chǎn)、物品造成損害的，必須照價(jià)賠償。
　　（3）因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他人利益損失的，裝修戶(hù)應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)（或承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用），并視情況給予受損害者必要的賠償。
　�。�4）因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶(hù)負(fù)責(zé)修補(bǔ)。
　　（五）管理權(quán)限
　�。�1）住戶(hù)裝修管理由所屬物業(yè)轄區(qū)管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。
　　（2）住戶(hù)要求改動(dòng)房?jī)?nèi)水、電管線走向的，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理同意方能進(jìn)行施工。
　　（3）住戶(hù)要求封閉后陽(yáng)臺(tái)，須經(jīng)管理處同意方能進(jìn)行施工。
　�。�4）因特殊情況需在戶(hù)內(nèi)隔墻上開(kāi)窗和開(kāi)洞的，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)。
　　（5）任何人均無(wú)權(quán)批準(zhǔn)超過(guò)本規(guī)定的裝修行為。
　　（6）如施工隊(duì)違反本規(guī)定后，不聽(tīng)從物業(yè)管理企業(yè)的勸阻和安排，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)責(zé)令其停止裝修行為。