注稅《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》第十章預(yù)習(xí)：印花稅、土地增值稅納稅

　　第一部分：印花稅

　　一、印花稅的基本規(guī)定(熟悉)

　　印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受的具有法律效力的憑證所征收的一種稅。

　　(一)征稅對(duì)象

　?、俳?jīng)濟(jì)合同

　?、诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)共5項(xiàng)

　　③營(yíng)業(yè)賬薄

　?、軝?quán)利、許可證照：房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證

　　⑤經(jīng)財(cái)政部門確認(rèn)征稅的其他憑證。

　　(二)印花稅的納稅人

　?、僭谥袊?guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受、使用稅法所列舉憑證的單位和個(gè)人。主要包括：立合同人、立賬簿人、立據(jù)人、領(lǐng)受人和使用人等。

　　②簽訂合同的各方當(dāng)事人都是印花稅的納稅人，但不包括合同的擔(dān)保人、證人和鑒定人。

　　(三)印花稅重點(diǎn)稅目注釋：

　　1.購(gòu)銷合同

　　(1)購(gòu)銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同，以及具有合同性質(zhì)的憑證。具有合同性質(zhì)的憑證是指具有合同效力的協(xié)議、契約、合約、單據(jù)、確認(rèn)書及其其他各種名稱的憑證。

　　(2)計(jì)稅基數(shù)是購(gòu)銷金額，不得作任何扣減。

　　特別是調(diào)劑合同和易貨合同，應(yīng)包括調(diào)劑、易貨的全額;

　　(3)以貨易貨行為，應(yīng)按合同記載的購(gòu)貨與銷貨金額合計(jì)貼花;

　　(4)以電子形簽訂的各類應(yīng)稅憑證也要按規(guī)定計(jì)繳印花稅。

　　(5)電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。

　　2.加工承攬合同

　　(1)基本內(nèi)容：含加工，定做，修繕，修理，印刷，廣告，測(cè)繪，測(cè)試。

　　(2)計(jì)稅依據(jù)為加工或承攬收入。

　　3.建筑安裝工程承包合同

　　施工單位將自己承包的建設(shè)項(xiàng)目分包或轉(zhuǎn)包給其他施工單位所簽訂的分包合同或轉(zhuǎn)包合同，應(yīng)以新的分包合同或轉(zhuǎn)包合同所載金額為依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　4.財(cái)產(chǎn)租賃合同

　　(1)計(jì)稅基數(shù)是租賃金額，即租金收入;稅額超過(guò)1角，不足1元的按照1元貼花。

　　(2)財(cái)產(chǎn)租賃合同只是規(guī)定(月)天租金而不確定租期的，先定額5元貼花，再結(jié)算時(shí)按實(shí)際補(bǔ)貼印花。

　　5.貨物運(yùn)輸合同

　　計(jì)稅依據(jù)為取得的運(yùn)輸費(fèi)金額(即運(yùn)費(fèi)收入)，不包括所運(yùn)貨物的金額、裝卸費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)等。

　　6.借款合同

　　(1)企業(yè)之間互相借款書立的憑證，不屬于金融組織的借款合同，不在稅目列舉征稅范圍，暫不貼花。

　　(2) 以填開(kāi)借據(jù)方式取得銀行借款的，凡一次業(yè)務(wù)既簽訂借款合同又一次或分次填開(kāi)借據(jù)的，只就借款合同按所載借款金額計(jì)稅貼花;凡只填開(kāi)借據(jù)并作為合同使用的，應(yīng)按借據(jù)所載借款金額計(jì)稅，在借據(jù)上貼花。

　　(3)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)性借款合同，一般按年(期)簽訂，規(guī)定最高限額，借款人在規(guī)定的期限和最高限額內(nèi)隨借隨還。為此，在簽訂流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)借款合同時(shí)，應(yīng)按合同規(guī)定的最高借款限額計(jì)稅貼花，以后，只要在限額內(nèi)隨借隨還，不再簽訂新合同，就不另貼印花。

　　(4)借款方以財(cái)產(chǎn)作抵押，與貸款方簽訂的抵押借款合同，屬于資金信貸業(yè)務(wù)，借貸雙方應(yīng)按 “借款合同”計(jì)稅貼花。因借款方無(wú)力償還借款而將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給貸款方，雙方書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計(jì)稅貼花。

　　(5)對(duì)融資租賃合同，可按合同所載的租金總額暫按“借款合同”計(jì)稅貼花。

　　(6)非金融機(jī)構(gòu)與單位及個(gè)人之間，個(gè)人與個(gè)人之間的借款合同，不屬于印花稅的征稅范圍，不貼印花。

　　7.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：計(jì)稅依據(jù)為收取的保險(xiǎn)費(fèi)，不包括所保的財(cái)產(chǎn)金額。

　　8.技術(shù)合同：含開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)讓，咨詢，服務(wù)等合同

　　(1)轉(zhuǎn)讓合同包括專利申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同;不包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓，專利實(shí)施許可所書立的合同(適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù));

　　(2)一般的法律，會(huì)計(jì)，審計(jì)咨詢不屬于技術(shù)咨詢，不征印花稅;

　　(3)對(duì)各種職業(yè)培訓(xùn)、文化學(xué)習(xí)、職工業(yè)余教育等訂立的合同，不屬于技術(shù)培訓(xùn)合同，不貼印花。

　　9.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

　　單位和個(gè)人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈(zèng)與、交換、分割等所立的書據(jù)，包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)利轉(zhuǎn)移合同，以及個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)所簽訂的“個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表”等。

　　【特別提示】：

　　產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目具體包括：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)和土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。

　　10.營(yíng)業(yè)賬簿

　　包括：資金賬簿(總賬);其他營(yíng)業(yè)賬簿(日記賬，各類明細(xì)賬)

　　11.權(quán)利、許可證照

　　包括：房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證。

　　(四)減免稅優(yōu)惠

　?、僖牙U納印花稅的憑證的副本或者抄本;但以副本或者抄本視同正本使用的，則應(yīng)另貼印花;

　?、谪?cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所立的書據(jù);

　　③國(guó)家指定的收購(gòu)部門與村民委員會(huì)、農(nóng)民個(gè)人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購(gòu)合同;

　?、軣o(wú)息、貼息貸款合同;

　?、萃鈬?guó)政府或者國(guó)際金融組織向我國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供的優(yōu)惠貸款所書立的合同;

　　⑥房地產(chǎn)管理部門與個(gè)人簽訂的用于生活居住的租賃合同;

　?、呓?jīng)縣級(jí)以上人民政府及企業(yè)主管部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花;

　?、鄬?duì)投資者(包括個(gè)人和機(jī)構(gòu))買賣封閉式證券投資基金免征印花稅。

　　⑨對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人涉及的印花稅予以免征。

　　(五)處罰規(guī)定(印花稅屬于輕稅重罰)

　　1.未貼或少貼印花稅票或者印花稅票未注銷或者未劃銷的，追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少數(shù)的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

　　2.已貼稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的，追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少數(shù)的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　3.偽造印花稅票，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　4.按期匯繳的，超過(guò)核定的納稅期限，未繳少繳稅款，追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少數(shù)的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，撤銷匯繳許可證，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　5.匯總繳納的，要加注匯繳戳記，并裝訂成冊(cè);納稅憑證要妥善保管(國(guó)家有規(guī)定的，從其規(guī)定，沒(méi)有規(guī)定期限的，應(yīng)在履行完畢后保存1年)，否則按第二章的標(biāo)準(zhǔn)處罰規(guī)定處理

　　(六)印花稅的計(jì)算方法

　　印花稅實(shí)行從價(jià)定率和從量定額兩種征收辦法。

　?、賾?yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率

　　②應(yīng)納稅額=固定稅額×應(yīng)稅憑證件數(shù)

　　【特別提示】：

　?、賾?yīng)納稅額不足一角的不征稅。應(yīng)納稅額在一角以上，其尾數(shù)按四舍五入方法計(jì)算貼花。

　　②企業(yè)應(yīng)稅憑證所記載的金額為外幣的，應(yīng)按憑證書立、領(lǐng)受當(dāng)日國(guó)家外匯管理局公布的外匯牌價(jià)折合為人民幣，計(jì)算應(yīng)納稅額。

　　【補(bǔ)充知識(shí)】：

　　(一)印花稅的主要計(jì)稅依據(jù)如下：

　　(1)購(gòu)銷合同的計(jì)稅依據(jù)為購(gòu)銷金額;

　　(2)加工承攬合同的計(jì)稅依據(jù)為加工或承攬收入的金額;

　　(3)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同的計(jì)稅依據(jù)為收取的費(fèi)用;

　　(4)建筑安裝工程承包合同的計(jì)稅依據(jù)為承包金額;

　　★(5)財(cái)產(chǎn)租賃合同的計(jì)稅依據(jù)為租賃金額;

　　★(6)貨物運(yùn)輸合同的計(jì)稅依據(jù)為運(yùn)輸費(fèi)用，但不包括裝卸費(fèi)用;

　　(7)倉(cāng)儲(chǔ)保管合同的計(jì)稅依據(jù)為倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用;

　　★(8)借款合同的計(jì)稅依據(jù)為借款金額;

　　(9)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同的計(jì)稅依據(jù)為支付(收取)的保險(xiǎn)費(fèi)金額，不包括所保財(cái)產(chǎn)的金額;

　　(10)技術(shù)合同的計(jì)稅依據(jù)為合同所載金額;

　　(11)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計(jì)稅依據(jù)為所載金額;

　　★(12)營(yíng)業(yè)賬簿

　　A、營(yíng)業(yè)賬薄稅目中記載資金的賬薄的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額。

　　B、其他賬薄的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù);

　　(13)權(quán)利、許可證照的計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù)。

　　(14)同一憑證，載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率：

　　①如分別記載金額的，應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額，相加后按合計(jì)稅額貼花;

　?、谌缥捶謩e記載金額的，按稅率高的計(jì)稅貼花。(運(yùn)輸合同和倉(cāng)儲(chǔ)合同中最易出現(xiàn))

　　(15)有些合同，在簽訂時(shí)無(wú)法確定計(jì)稅金額，如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入，是按銷售收入的一定比例收取或者按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分成的;財(cái)產(chǎn)租賃合同，只是規(guī)定了月(天)租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無(wú)租賃期限的。對(duì)這類合同，可在簽訂時(shí)先按定額5元貼花，以后結(jié)算時(shí)再按實(shí)際金額計(jì)稅，補(bǔ)貼印花。

　　(16)應(yīng)稅合同在簽訂時(shí)納稅義務(wù)即已產(chǎn)生，應(yīng)計(jì)算應(yīng)納稅額并貼花。所以，不論合同是否兌現(xiàn)或是否按期兌現(xiàn)，均應(yīng)貼花。

　　(17)對(duì)已履行并貼花的合同，所載金額與合同履行后實(shí)際結(jié)算金額不一致的，只要雙方未修改合同金額，一般不再辦理完稅手續(xù)。

　　(二)印花稅稅率

　　1.比例稅率

　　2008年4月24日起，證券交易印花稅稅率下調(diào)為1‰;2008年9月19日起，證券交易印花稅實(shí)行單邊收取，對(duì)買賣、繼承、贈(zèng)與所書立A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)的出讓方按1‰稅率征收證券(股票)交易印花稅，對(duì)受讓方不再征稅。

　　2.定額稅率：5元/件――權(quán)利許可證照、其他賬簿

　　(七)印花稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為應(yīng)稅憑證書立或領(lǐng)受的當(dāng)時(shí)

　　(八)代理印花稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表填制方法

　　下列憑證中，無(wú)需繳納印花稅的有( )。

　　A.外國(guó)政府向我國(guó)企業(yè)提供優(yōu)惠貸款所簽訂的借款合同

　　B.銀行同業(yè)拆借所簽訂的借款合同

　　C.無(wú)息、貼息貸款合同

　　D.倉(cāng)庫(kù)設(shè)置的屬于會(huì)計(jì)核算范圍，記載金額的相關(guān)賬簿

　　E.財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)捐贈(zèng)給學(xué)校所書立的各類書據(jù)

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】選項(xiàng)A：外國(guó)政府向我國(guó)政府及國(guó)家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所簽訂的借款合同免稅;選項(xiàng)D：由于屬于會(huì)計(jì)核算范圍，且是記載金額的賬簿，所以屬于印花稅征稅范圍。

　　第二部分：土地增值稅

　　一、土地增值稅的計(jì)算方法

　　土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

　　【特別提示】：3條提示

　　(1)土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　房地產(chǎn)的出租、抵押，不繳納土地增值稅。

　　(2)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中：

　?、俎D(zhuǎn)讓方交營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;

　　②承受方交契稅、印花稅。

　　(3)從2008年11月1日起：

　　①對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;

　?、趯?duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　(一)土地增值稅的范圍：(基本上是看房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移)

　　(二) 納稅人的種類：

　　即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),還是從事舊房交易的納稅人

　　(三) 土地增值稅稅率

　　實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率(考試時(shí)一般會(huì)提供)

　　(四)土地增值稅的計(jì)算方法

　　應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　其中：增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　?、俅_定收入;全額開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票金額確認(rèn)收入

　?、诖_定扣除額;(見(jiàn)下表)

　?、鄞_定增值額=收入額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　④確定增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

　　(以確定土地增值稅的適用稅率);

　?、萦?jì)算稅款=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　扣除項(xiàng)目金額相關(guān)內(nèi)容總結(jié)：

　　(五)納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收

　　①出售舊房及建筑物的;

　?、陔[瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

　?、厶峁┛鄢?xiàng)目金額不實(shí)的;

　　④轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

　　(六)稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　2.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，免稅;

　　3. 2008年11月1日起起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　4.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房，經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

　　二. 土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范與申報(bào)表的填制

　　(一)土地增值稅納稅申報(bào)操作規(guī)范(了解)

　　(二)代理編制土地增值稅納稅申報(bào)表的方法(熟悉)

　　1.土地增值稅納稅申報(bào)表(一)――適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地增值稅納稅人

　　包括轉(zhuǎn)讓已完成開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入，或預(yù)售正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

　　對(duì)同時(shí)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)或兩個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按每一基本計(jì)稅單位填報(bào)一份申報(bào)表的原則操作。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)兼有免稅和征稅項(xiàng)目單位，也應(yīng)分別填報(bào)。

　　注意：

　　(1)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”兩種填寫方式

　?、倮⒅С龇隙惙ㄒ?guī)定

　　第14行“利息支出”據(jù)實(shí)填寫

　　第15行“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%

　?、诶⒅С霾环蠁为?dú)計(jì)算列支規(guī)定

　　第14行“利息支出”填寫：0

　　第15行“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”填寫：(土地使用權(quán)所支付的價(jià)款+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加三項(xiàng)合計(jì)數(shù)填寫。

　　(3)“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”，填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

　　(4)“適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級(jí)稅率填寫。如果屬于免稅項(xiàng)目，稅率應(yīng)為零。

　　2.土地增值稅納稅申報(bào)表(二)――適用于非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地增值稅納稅人

　　注意：

　　(1)“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評(píng)估舊房及建筑物價(jià)格。

　　(2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，除營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加外，還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

　　【補(bǔ)充知識(shí)點(diǎn)】

　　土地增值稅納稅申報(bào)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

　　符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

　?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　?、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　?、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。