注稅答疑：以房屋進(jìn)行補(bǔ)償營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)如何確定

　　【問題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃要求開發(fā)住宅小區(qū)，拆遷規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋后以新開發(fā)的住宅補(bǔ)償原住戶。對補(bǔ)償房屋的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)理解和執(zhí)行不一致。請問：

　　1、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔1995〕549號)的規(guī)定，……對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅……。

　　上述規(guī)定中“按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅”是否按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條第(三)款“營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)”進(jìn)行核定?

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事的拆遷改造項(xiàng)目，政府通過不收或收取一部分土地出讓金讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)安置被拆遷戶，其實(shí)質(zhì)是開發(fā)企業(yè)以房換地。因此，是否可以根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條，按最近時(shí)期銷售同類開發(fā)產(chǎn)品的平均價(jià)格和按其他納稅人最近時(shí)期銷售同類開發(fā)產(chǎn)品的平均價(jià)格核定?

　　【解答】1、關(guān)于“拆遷還建”核定計(jì)征營業(yè)稅問題。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函〔1995〕549號)規(guī)定，……對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅……。

　　根據(jù)上述規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)組成的計(jì)稅價(jià)格計(jì)征營業(yè)稅。上述“同類住宅的成本價(jià)”是指同類住宅的房屋開發(fā)成本，也就是該房產(chǎn)開發(fā)商建造用于安置被拆遷戶房屋的工程成本價(jià)。

　　2、關(guān)于以房換地營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答(之一)〉的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕156號)規(guī)定，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)?！捎陔p方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條(現(xiàn)修改第二十條)的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。

　　《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

　　(一)按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;

　　(二)按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定;

　　(三)按下列公式核定：

　　營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業(yè)稅稅率)

　　公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

　　依據(jù)上述規(guī)定，以房換地由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)按照《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定的順序分別核定雙方各自的營業(yè)額，計(jì)繳營業(yè)稅。

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